ליסבון
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
⚠ הגבלות STR בליסבון
ליסבון: DL 76/2024 ביטל הקפאה ארצית של AL, אך עיריות שומרות על סמכות להגביל העברות באזורי ריסון. סף 10% לבניין חל.
ניתוח שוק — ליסבון
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Strong tourism
- •central-city liquidity
- •international resident demand
- •IFICI tax regime for new residents
⚠️סיכונים מרכזיים
- •AL policy/containment risk
- •very high entry price
- •cap-rate compression
- •RMAL uncertainty
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Medium-high Israeli presence; active Israeli brokerage/relocation ecosystem in Portugal; visible capital in Lisbon market
נכסים בליסבון
435 למכירה·250 להשכרה
נכסים למכירה בליסבון
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 2 חד׳ 100 מ״ר בRua Antero de Quental - Urbanização Colinas do Cruzeiro, Odivelas, Lisboa
סטודיו 1 חד׳ 38.9 מ״ר בPontinha e Famões, Lisboa
וילה 10 חד׳ 171 מ״ר בPóvoa de Santo Adrião e Olival Basto, Lisboa
דירה 3 חד׳ 85 מ״ר בPóvoa de Santo Adrião e Olival Basto, Lisboa
דירה 2 חד׳ 70 מ״ר בRua Cidade da Horta, Pontinha e Famões, Lisboa
דירה 3 חד׳ 78.55 מ״ר בPóvoa de Santo Adrião e Olival Basto, Lisboa
דירה 3 חד׳ 139 מ״ר בPraceta Aleixo Abreu, Odivelas, Lisboa
דירה 2 חד׳ 85 מ״ר בRua das Granjas - Granjas Novas, Ramada e Caneças, Lisboa
דירה 2 חד׳ 85 מ״ר בRua das Granjas - Granjas Novas, Ramada e Caneças, Lisboa
דירה 3 חד׳ 110 מ״ר בRua das Granjas - Granjas Novas, Ramada e Caneças, Lisboa
וילה 4 חד׳ 190 מ״ר בRua Maria Severa - Jardim da Amoreira, Ramada e Caneças, Lisboa
דירה 2 חד׳ 117 מ״ר בRua Beatriz Costa, Ramada e Caneças, Lisboa
תשואה לפי שכונה — ליסבון
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Braga (São Vítor) | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Odivelas | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Torrozelo e Folhadosa | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| São Vicente | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה היסטורית בליסבון עם שוק פשפשים ונופים פנורמיים |
| Ílhavo (São Salvador) | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Várzea | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Misericórdia | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה היסטורית בלב ליסבון עם חיי לילה, מסעדות ותיירות רבה |
| Covilhã e Canhoso | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Alcântara | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה היסטורית על גדות הנהר בהתחדשות עירונית פעילה |
| Avenidas Novas | €7,000–€8,500 (₪24,431–₪29,666) | 7.5%–9% | STR מוגבל 🟡 RMAL 2025: outside absolute containment; exceptional AL approvals possible | רובע עסקים מודרני; LTR מקצועי חזק; מחוץ לאזורי הגבלה מוחלטים |
| Moreira | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Avintes | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Arroios | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Águas Livres (Lisbon) | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Estrela | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה אלגנטית בליסבון עם גנים ובזיליקת אשטרלה המפורסמת |
| Viseu | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | עיר היסטורית במרכז פורטוגל עם אוניברסיטה ושוק נדל״ן מתפתח |
| Benfica | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונת מגורים גדולה מערבית לליסבון עם פארקים ומתקנים משפחתיים |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Quarteira | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אתר נופש חוף באלגרב עם חופים חוליים ותיירות חוף |
| Santa Maria Maior | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | הלב ההיסטורי של ליסבון עם מצודת סאו ז׳ורז׳ה, פאדו ותיירות |
| Loures | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| São João da Madeira | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Rio Tinto | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Covas e Vila Nova de Oliveirinha | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Parque das Nações | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מודרני על הטיילת עם מגדל ואסקו דה גאמה ואקספו |
| Santo António | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה אלגנטית בליסבון עם חנויות יוקרה ומסעדות מובחרות |
| Évora de Alcobaça | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| São Bernardo | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Santa Clara | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | |
| Sé Nova, Santa Cruz, Almedina e São Bartolomeu | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | המרכז ההיסטורי של קוימברה עם אוניברסיטה עתיקה ומורשת יונסקו |
| Arroios / Sao Vicente רב-תרבותית | €6,000–€7,500 (₪20,941–₪26,176) | 7.5%–9% | STR מוגבל 🟡 RMAL 2025: check parish-level containment status | רב-תרבותי; מתג׳נטרף; תמורה מיטבית בליסבון; השכרה קצרה אפשרית מחוץ לאזור המוגבל |
| Campolide | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים גבוה ליד אמוריירש עם פרויקטי פיתוח חדשים |
| Campo de Ourique | €6,500–€8,000 (₪22,686–₪27,921) | 7%–8.5% | STR מוגבל 🟡 RMAL 2025: containment status depends on parish; check before purchasing | מגורים בתחושת כפר; השכרה ארוכה חזקה; מקצוענים צעירים; שירותים מצוינים |
| São Domingos de Benfica | €6,900–€7,500 (₪24,082–₪26,176) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים ירוק מערבית לליסבון ליד פארק מונסנטו |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בליסבון
Braga (São Vítor)
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Odivelas
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Torrozelo e Folhadosa
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
São Vicente
שכונה היסטורית בליסבון עם שוק פשפשים ונופים פנורמיים
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Ílhavo (São Salvador)
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Várzea
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Santo António dos Cavaleiros e Frielas
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Misericórdia
שכונה היסטורית בלב ליסבון עם חיי לילה, מסעדות ותיירות רבה
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Covilhã e Canhoso
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Alcântara
שכונה היסטורית על גדות הנהר בהתחדשות עירונית פעילה
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Avenidas Novas
רובע עסקים מודרני; LTR מקצועי חזק; מחוץ לאזורי הגבלה מוחלטים
מחיר מ- €7,000/m² (₪24,431/m²)
Moreira
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Avintes
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Arroios
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Águas Livres (Lisbon)
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Estrela
שכונה אלגנטית בליסבון עם גנים ובזיליקת אשטרלה המפורסמת
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Viseu
עיר היסטורית במרכז פורטוגל עם אוניברסיטה ושוק נדל״ן מתפתח
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Benfica
שכונת מגורים גדולה מערבית לליסבון עם פארקים ומתקנים משפחתיים
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Quarteira
אתר נופש חוף באלגרב עם חופים חוליים ותיירות חוף
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Santa Maria Maior
הלב ההיסטורי של ליסבון עם מצודת סאו ז׳ורז׳ה, פאדו ותיירות
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Loures
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
São João da Madeira
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Baixa da Banheira e Vale da Amoreira
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Rio Tinto
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Covas e Vila Nova de Oliveirinha
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Parque das Nações
אזור מודרני על הטיילת עם מגדל ואסקו דה גאמה ואקספו
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Santo António
שכונה אלגנטית בליסבון עם חנויות יוקרה ומסעדות מובחרות
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Évora de Alcobaça
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
São Bernardo
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Santa Clara
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Sé Nova, Santa Cruz, Almedina e São Bartolomeu
המרכז ההיסטורי של קוימברה עם אוניברסיטה עתיקה ומורשת יונסקו
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Arroios / Sao Vicente
רב-תרבותי; מתג׳נטרף; תמורה מיטבית בליסבון; השכרה קצרה אפשרית מחוץ לאזור המוגבל
מחיר מ- €6,000/m² (₪20,941/m²)
Campolide
אזור מגורים גבוה ליד אמוריירש עם פרויקטי פיתוח חדשים
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
Campo de Ourique
מגורים בתחושת כפר; השכרה ארוכה חזקה; מקצוענים צעירים; שירותים מצוינים
מחיר מ- €6,500/m² (₪22,686/m²)
São Domingos de Benfica
אזור מגורים ירוק מערבית לליסבון ליד פארק מונסנטו
מחיר מ- €6,900/m² (₪24,082/m²)
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →סקירת משקיעים לרבעון השני של 2026
הסקירה הרבעונית שלנו על פני השווקים: עשרים ותשעה שווקים, עלות המימון לרוכש זר, מיקום במחזור, מס לפי אזרחות וציון CASABROVA.
אחרי ספרד: לאן הולך עכשיו כסף הנדל"ן הזר של אירופה
ספרד היא עכשיו שוק late-cycle וצפוף לקונים זרים — אז לאן מסתובב עכשיו כסף הנדל"ן של אירופה? CASABROVA מפרידה בין revealed preference, איכות מבנית (ה-Score) ותזמון (ה-Master Index), וממפה את הקייס לרומניה, פולין ואיחוד האמירויות.
סקירת המשקיעים הגלובלית של CASABROVA — יוני 2026
סקירת יוני היא איפוס חד-פעמי של הציון: הולנד, אירלנד ופולין מתרכזות בצמרת; ספרד, פורטוגל וצ׳כיה נשארות ב-withdrawal; יוון ב-peak; גרמניה ובריטניה מתקדמות ל-recovery; רומניה נכנסת לתיק הווירטואלי.
אשליית התשואה: למה רגולציית STR עירונית הורסת תמחור חוצה גבולות
"אשליית תשואה" מסיבית נוצרה. משקיעים מתמחרים נכסים על בסיס תזרימי מזומנים היסטוריים, ומתעלמים מכך שרגולציה עירונית היפר-מקומית ניתקה את הביצועים ההיסטוריים מהתשואות העתידיות.
צומת איברי: פורטוגל מול ספרד למשקיעי נדל"ן ב-2026
ספרד הידקה את חוקי ה-STR וביטלה את הגולדן ויזה לחלוטין. פורטוגל שינתה כיוון — הסירה הקפאת רישיונות אך הכפילה את מס הכניסה. השוואה כירורגית של ארבעת הווקטורים שחשובים.
סקירת שוק — ליסבון
ליסבון היא שוק הנדל"ן המלוטש ביותר בדרום אירופה — עיר שהפכה מיעד תקציבי למרכז טכנולוגיה ואורח חיים גלובלי בעשור האחרון. ב-6,900–7,500 אירו/מ"ר, המחירים מתקרבים לרמות מערב-אירופיות, אך תשואות STR של 7.5–8.5% עדיין חזקות מספיק כדי להצדיק כניסה. LTR של 4–4.5% מספק בסיס יציב.
משטר ה-STR בליסבון מורכב: רישיונות חדשים במרכז ההיסטורי (אלפמה, באישה, שיאדו) מוגבלים, אך רישיונות מבוססים נסחרים בפרמיה. הטבעת הפרברית (אלמדה, קשקאיש, סינטרה) מציעה חלופות. צמיחה שנתית של 6% יציבה ובת-קיימא — כבר לא זינוקים דו-ספרתיים של עידן ויזת הזהב, וזה בריא יותר.
אחרי ויזה זהב, אחרי NHR, פרופיל המשקיע בליסבון עובר ממיטבי מס לקוני אורח חיים ומפעילים אמיתיים. זה חיובי לבריאות השוק לטווח ארוך. סיכון: שוק השכירות בליסבון מוסדר יותר ויותר, עם הצעות פיקוח שכר דירה שצוברות גיבוי פוליטי. למשקיעים, הנקודה המתוקה עברה דרומה לאלגרבה וחוף הכסף לתשואה, בעוד ליסבון עצמה הפכה יותר ויותר לאסטרטגיית עליית ערך.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — ליסבון
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!