ליסבון
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
⚠ הגבלות STR בליסבון
ליסבון: DL 76/2024 ביטל הקפאה ארצית של AL, אך עיריות שומרות על סמכות להגביל העברות באזורי ריסון. סף 10% לבניין חל.
ניתוח שוק — ליסבון
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Strong tourism
- •central-city liquidity
- •international resident demand
- •IFICI tax regime for new residents
⚠️סיכונים מרכזיים
- •AL policy/containment risk
- •very high entry price
- •cap-rate compression
- •RMAL uncertainty
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Medium-high Israeli presence; active Israeli brokerage/relocation ecosystem in Portugal; visible capital in Lisbon market
נכסים בליסבון
1715 למכירה·444 להשכרה
נכסים למכירה בליסבון
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 2 חד׳ 89 מ״ר בAlfama
דירה 3 חד׳ 139 מ״ר בAlfama
דירה 3 חד׳ 72 מ״ר בAlfama
דירה 2 חד׳ 90 מ״ר בGraca
דירה 1 חד׳ 65 מ״ר בAlfama
דירה 3 חד׳ 119 מ״ר בAlfama
דירה 2 חד׳ 98 מ״ר בAlfama
סטודיו 38 מ״ר בAlfama
דירה 2 חד׳ 76 מ״ר בAlfama
דירה 1 חד׳ 49 מ״ר בAlfama
דירה 2 חד׳ 90 מ״ר בAlfama
דירה 1 חד׳ 75 מ״ר בAlfama
תשואה לפי שכונה — ליסבון
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור על גדות הנהר בגאיה עם נופים לפורטו ומרתפי יין |
| Santa Maria Maior | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | הלב ההיסטורי של ליסבון עם מצודת סאו ז׳ורז׳ה, פאדו ותיירות |
| São João da Madeira | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | עיר תעשייתית קטנה בצפון פורטוגל עם מחירי נדל״ן נמוכים |
| Várzea | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים שקט עם שטחים ירוקים ומחירים סבירים |
| Santa Clara | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה צפונית בליסבון עם שטחים ירוקים ומחירים סבירים |
| Rio Tinto | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | פרבר מזרחית לפורטו עם מחירים נמוכים ומטרו קרוב |
| Moreira | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים שקט עם מרכזים מקומיים ומחירים סבירים |
| Paranhos (Lisbon) | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה אוניברסיטאית בליסבון עם ביקוש שכירות גבוה מסטודנטים |
| Torrozelo e Folhadosa | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | כפרים כפריים במרכז פורטוגל עם טבע מרהיב ומחירים סמליים |
| Misericórdia | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה היסטורית בלב ליסבון עם חיי לילה, מסעדות ותיירות רבה |
| Avintes | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | פרבר שקט דרומית לפורטו עם מחירי נדל״ן נגישים |
| Benfica | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונת מגורים גדולה מערבית לליסבון עם פארקים ומתקנים משפחתיים |
| Braga (São Vítor) | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | עיר אוניברסיטאית בצפון פורטוגל עם ביקוש שכירות יציב |
| Estrela | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה אלגנטית בליסבון עם גנים ובזיליקת אשטרלה המפורסמת |
| Gulpilhares e Valadares | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | פרבר חוף דרומית לפורטו עם חופים ומחירים סבירים |
| Ílhavo (São Salvador) | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | עיירת חוף ליד אבירו עם תעשיית קרמיקה ובתים במחירים נגישים |
| Odivelas | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | פרבר גדול צפונית לליסבון עם מטרו ומחירי כניסה נמוכים |
| Quarteira | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אתר נופש חוף באלגרב עם חופים חוליים ותיירות חוף |
| Santo António | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה אלגנטית בליסבון עם חנויות יוקרה ומסעדות מובחרות |
| São Bernardo | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים ליד אבירו עם מחירים נמוכים ושקט |
| São Domingos de Benfica | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים ירוק מערבית לליסבון ליד פארק מונסנטו |
| São Martinho do Porto | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | כפר חוף שקט עם מפרץ יפה ותיירות קיץ |
| São Vicente | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה היסטורית בליסבון עם שוק פשפשים ונופים פנורמיים |
| Covas e Vila Nova de Oliveirinha | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור כפרי שקט במרכז פורטוגל עם מחירים נמוכים מאוד |
| Sé Nova, Santa Cruz, Almedina e São Bartolomeu | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | המרכז ההיסטורי של קוימברה עם אוניברסיטה עתיקה ומורשת יונסקו |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור כפרי בצפון פורטוגל עם מחירים נמוכים מאוד |
| Viseu | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | עיר היסטורית במרכז פורטוגל עם אוניברסיטה ושוק נדל״ן מתפתח |
| Águas Livres (Lisbon) | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים שקט בליסבון עם אפשרויות דיור במחירים נגישים |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | פרבר צפונית לליסבון עם דיור משפחתי במחירים נגישים ומטרו |
| Avenidas Novas | €7,000–€8,500 (₪23,759–₪28,851) | 7.5%–9% | STR מוגבל 🟡 RMAL 2025: outside absolute containment; exceptional AL approvals possible | רובע עסקים מודרני; LTR מקצועי חזק; מחוץ לאזורי הגבלה מוחלטים |
| Arroios / Sao Vicente רב-תרבותית | €6,000–€7,500 (₪20,365–₪25,457) | 7.5%–9% | STR מוגבל 🟡 RMAL 2025: check parish-level containment status | רב-תרבותי; מתג׳נטרף; תמורה מיטבית בליסבון; השכרה קצרה אפשרית מחוץ לאזור המוגבל |
| Alcântara | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה היסטורית על גדות הנהר בהתחדשות עירונית פעילה |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים בגדה הדרומית עם מחירים נמוכים יותר וחיבור טוב לליסבון |
| Arroios | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | שכונה רב-תרבותית ותוססת במרכז ליסבון עם תשואות שכירות טובות |
| Campolide | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים גבוה ליד אמוריירש עם פרויקטי פיתוח חדשים |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים במחירים נמוכים בגדה הדרומית עם פוטנציאל צמיחה |
| Covilhã e Canhoso | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | עיירת הרים בפנים הארץ עם אוניברסיטה וביקוש שכירות עונתי |
| Évora de Alcobaça | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | עיירה קטנה ליד אלקובסה עם נכסים כפריים זולים |
| Loures | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | פרבר צפונית לליסבון עם פרויקטי מגורים חדשים ומחירים נמוכים מהמרכז |
| Campo de Ourique | €6,500–€8,000 (₪22,062–₪27,154) | 7%–8.5% | STR מוגבל 🟡 RMAL 2025: containment status depends on parish; check before purchasing | מגורים בתחושת כפר; השכרה ארוכה חזקה; מקצוענים צעירים; שירותים מצוינים |
| Ramalde (Lisbon) | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מגורים בליסבון עם פארקים ומתקנים משפחתיים |
| Parque das Nações | €6,900–€7,500 (₪23,420–₪25,457) | 7.5%–8.5% | לא ידוע | אזור מודרני על הטיילת עם מגדל ואסקו דה גאמה ואקספו |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בליסבון
Santa Marinha e São Pedro da Afurada
אזור על גדות הנהר בגאיה עם נופים לפורטו ומרתפי יין
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Santa Maria Maior
הלב ההיסטורי של ליסבון עם מצודת סאו ז׳ורז׳ה, פאדו ותיירות
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
São João da Madeira
עיר תעשייתית קטנה בצפון פורטוגל עם מחירי נדל״ן נמוכים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Várzea
אזור מגורים שקט עם שטחים ירוקים ומחירים סבירים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Santa Clara
שכונה צפונית בליסבון עם שטחים ירוקים ומחירים סבירים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Rio Tinto
פרבר מזרחית לפורטו עם מחירים נמוכים ומטרו קרוב
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Moreira
אזור מגורים שקט עם מרכזים מקומיים ומחירים סבירים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Paranhos (Lisbon)
שכונה אוניברסיטאית בליסבון עם ביקוש שכירות גבוה מסטודנטים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Torrozelo e Folhadosa
כפרים כפריים במרכז פורטוגל עם טבע מרהיב ומחירים סמליים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Misericórdia
שכונה היסטורית בלב ליסבון עם חיי לילה, מסעדות ותיירות רבה
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Avintes
פרבר שקט דרומית לפורטו עם מחירי נדל״ן נגישים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Benfica
שכונת מגורים גדולה מערבית לליסבון עם פארקים ומתקנים משפחתיים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Braga (São Vítor)
עיר אוניברסיטאית בצפון פורטוגל עם ביקוש שכירות יציב
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Estrela
שכונה אלגנטית בליסבון עם גנים ובזיליקת אשטרלה המפורסמת
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Gulpilhares e Valadares
פרבר חוף דרומית לפורטו עם חופים ומחירים סבירים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Ílhavo (São Salvador)
עיירת חוף ליד אבירו עם תעשיית קרמיקה ובתים במחירים נגישים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Odivelas
פרבר גדול צפונית לליסבון עם מטרו ומחירי כניסה נמוכים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Quarteira
אתר נופש חוף באלגרב עם חופים חוליים ותיירות חוף
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Santo António
שכונה אלגנטית בליסבון עם חנויות יוקרה ומסעדות מובחרות
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
São Bernardo
אזור מגורים ליד אבירו עם מחירים נמוכים ושקט
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
São Domingos de Benfica
אזור מגורים ירוק מערבית לליסבון ליד פארק מונסנטו
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
São Martinho do Porto
כפר חוף שקט עם מפרץ יפה ותיירות קיץ
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
São Vicente
שכונה היסטורית בליסבון עם שוק פשפשים ונופים פנורמיים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Covas e Vila Nova de Oliveirinha
אזור כפרי שקט במרכז פורטוגל עם מחירים נמוכים מאוד
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Sé Nova, Santa Cruz, Almedina e São Bartolomeu
המרכז ההיסטורי של קוימברה עם אוניברסיטה עתיקה ומורשת יונסקו
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga
אזור כפרי בצפון פורטוגל עם מחירים נמוכים מאוד
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Viseu
עיר היסטורית במרכז פורטוגל עם אוניברסיטה ושוק נדל״ן מתפתח
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Águas Livres (Lisbon)
אזור מגורים שקט בליסבון עם אפשרויות דיור במחירים נגישים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Santo António dos Cavaleiros e Frielas
פרבר צפונית לליסבון עם דיור משפחתי במחירים נגישים ומטרו
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Avenidas Novas
רובע עסקים מודרני; LTR מקצועי חזק; מחוץ לאזורי הגבלה מוחלטים
מחיר מ- €7,000/m² (₪23,759/m²)
Arroios / Sao Vicente
רב-תרבותי; מתג׳נטרף; תמורה מיטבית בליסבון; השכרה קצרה אפשרית מחוץ לאזור המוגבל
מחיר מ- €6,000/m² (₪20,365/m²)
Alcântara
שכונה היסטורית על גדות הנהר בהתחדשות עירונית פעילה
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
אזור מגורים בגדה הדרומית עם מחירים נמוכים יותר וחיבור טוב לליסבון
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Arroios
שכונה רב-תרבותית ותוססת במרכז ליסבון עם תשואות שכירות טובות
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Campolide
אזור מגורים גבוה ליד אמוריירש עם פרויקטי פיתוח חדשים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Baixa da Banheira e Vale da Amoreira
אזור מגורים במחירים נמוכים בגדה הדרומית עם פוטנציאל צמיחה
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Covilhã e Canhoso
עיירת הרים בפנים הארץ עם אוניברסיטה וביקוש שכירות עונתי
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Évora de Alcobaça
עיירה קטנה ליד אלקובסה עם נכסים כפריים זולים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Loures
פרבר צפונית לליסבון עם פרויקטי מגורים חדשים ומחירים נמוכים מהמרכז
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Campo de Ourique
מגורים בתחושת כפר; השכרה ארוכה חזקה; מקצוענים צעירים; שירותים מצוינים
מחיר מ- €6,500/m² (₪22,062/m²)
Ramalde (Lisbon)
אזור מגורים בליסבון עם פארקים ומתקנים משפחתיים
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
Parque das Nações
אזור מודרני על הטיילת עם מגדל ואסקו דה גאמה ואקספו
מחיר מ- €6,900/m² (₪23,420/m²)
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →אשליית התשואה: למה רגולציית STR עירונית הורסת תמחור חוצה גבולות
"אשליית תשואה" מסיבית נוצרה. משקיעים מתמחרים נכסים על בסיס תזרימי מזומנים היסטוריים, ומתעלמים מכך שרגולציה עירונית היפר-מקומית ניתקה את הביצועים ההיסטוריים מהתשואות העתידיות.
צומת איברי: פורטוגל מול ספרד למשקיעי נדל"ן ב-2026
ספרד הידקה את חוקי ה-STR וביטלה את הגולדן ויזה לחלוטין. פורטוגל שינתה כיוון — הסירה הקפאת רישיונות אך הכפילה את מס הכניסה. השוואה כירורגית של ארבעת הווקטורים שחשובים.
סקירת שוק — ליסבון
ליסבון היא שוק הנדל"ן המלוטש ביותר בדרום אירופה — עיר שהפכה מיעד תקציבי למרכז טכנולוגיה ואורח חיים גלובלי בעשור האחרון. ב-6,900–7,500 אירו/מ"ר, המחירים מתקרבים לרמות מערב-אירופיות, אך תשואות STR של 7.5–8.5% עדיין חזקות מספיק כדי להצדיק כניסה. LTR של 4–4.5% מספק בסיס יציב.
משטר ה-STR בליסבון מורכב: רישיונות חדשים במרכז ההיסטורי (אלפמה, באישה, שיאדו) מוגבלים, אך רישיונות מבוססים נסחרים בפרמיה. הטבעת הפרברית (אלמדה, קשקאיש, סינטרה) מציעה חלופות. צמיחה שנתית של 6% יציבה ובת-קיימא — כבר לא זינוקים דו-ספרתיים של עידן ויזת הזהב, וזה בריא יותר.
אחרי ויזה זהב, אחרי NHR, פרופיל המשקיע בליסבון עובר ממיטבי מס לקוני אורח חיים ומפעילים אמיתיים. זה חיובי לבריאות השוק לטווח ארוך. סיכון: שוק השכירות בליסבון מוסדר יותר ויותר, עם הצעות פיקוח שכר דירה שצוברות גיבוי פוליטי. למשקיעים, הנקודה המתוקה עברה דרומה לאלגרבה וחוף הכסף לתשואה, בעוד ליסבון עצמה הפכה יותר ויותר לאסטרטגיית עליית ערך.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — ליסבון
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!