קפריסין מאשרת יותר דירות לבנייה. האם ההיצע ידביק את הביקוש?

יותר היתרים לא בהכרח מבשרים על עודף היצע

הזינוק בהיקף הדירות המאושרות לבנייה בקפריסין מעלה שאלה שמעסיקה כל משקיע: האם עוד כמה שנים יגיעו לשוק יותר דירות מכפי שהוא צריך? זו אפשרות, אבל לא המסקנה היחידה. ייתכן שהיזמים מנסים להדביק ביקוש שכבר התרחב.

הביקוש הזה מגיע מכמה כיוונים: תושבים מקומיים, משקי בית שעוברים לקפריסין, עובדים וחברות בינלאומיות, וגם רוכשים שאינם מתכוונים להשתקע בה. מנגד, הדרך מהיתר בנייה לדירה גמורה אורכת זמן. לכן, גידול במספר ההיתרים אינו מעיד כשלעצמו שהלחץ על שוק הדיור עומד להיעלם.

לפי הבנק המרכזי של קפריסין, מדד מחירי הנדל״ן למגורים עלה ברבעון השני של 2026 ב־8.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הבנק הצביע על ביקוש חזק, במיוחד מצד רוכשים זרים. חשוב לזכור שהמדד מבוסס על הערכות שווי: הוא מלמד על מגמת השוק, אך אינו קובע באיזה מחיר יימכר נכס מסוים. [1]

התמונה גם משתנה עם הזמן. בדוח שהושלם במאי 2026 תיארה קרן המטבע הבינלאומית התמתנות בקצב עליית המחירים והתייצבות בשוק. נתוני הרבעון השני פורסמו מאוחר יותר. אלה הערכות שנשענות על מידע מתקופות שונות, ולא בסיס להנחה שהמגמה תימשך ללא שינוי. [7]

השאלה המרכזית היא אפוא מי יגדל מהר יותר: מספר משקי הבית והביקוש באזורים המבוקשים, או היצע הדירות שמתאימות להם. אם הביקוש יקדים את ההיצע, המחירים עשויים להמשיך לעלות גם לצד התרחבות הבנייה. אין ודאות שכך יהיה.

הנתונים במאמר מתייחסים לשטח שבשליטת ממשלת הרפובליקה של קפריסין, ולא לאי כולו. הניתוח כללי ואינו ייעוץ השקעות, מס או הגירה המותאם לקורא מסוים.

רכישות הזרים גדלות — אבל רכישה אינה בהכרח הגירה

בינואר–אוגוסט 2026 הופקדו בקפריסין 13,288 חוזי מכר, לעומת 11,689 בתקופה המקבילה ב־2025 — עלייה של כ־13.7%. מספר הנכסים שלגביהם הופקדו חוזי מכר עם רוכשים זרים עלה באותה תקופה מ־4,619 ל־5,562, גידול של כ־20.4%. [2–4]

השוואה בין מספר הנכסים בחוזים עם זרים לבין כלל חוזי המכר נותנת יחס של כ־41.9% ברמה הארצית ושל כ־70.5% במחוז פאפוס. עם זאת, הנתונים אינם נספרים באותה דרך: סדרת הזרים מונה נכסים, והסדרה הכללית מונה חוזים. לכן, היחסים האלה משמשים אינדיקציה להיקף פעילות הזרים; אין לקרוא אותם כאחוז מדויק מהרוכשים או מעסקאות הדירות שהושלמו. שתי הסדרות כוללות גם נכסים שאינם למגורים. [2–4]

גם בין רוכש זר למהגר חדש אין חפיפה מלאה. רוכש זר יכול להיות תושב ותיק, משקיע או בעל דירת נופש; מי שעובר לקפריסין יכול דווקא לשכור דירה. חיבור פשוט של מספר הרכישות למספר המהגרים ייצור ספירה כפולה של חלק מהביקוש וייחס לאחרים מעבר מגורים שלא התרחש.

נתוני ההגירה השנתיים המלאים שעליהם נשען הניתוח מתייחסים ל־2024. באותה שנה עברו לקפריסין 40,471 איש לטווח ארוך, ו־26,883 עזבו אותה — מאזן הגירה חיובי של 13,588 איש. ב־2023 עמד המאזן על 13,782 איש. כלומר, ההגירה נותרה חיובית, אך הנתונים האלה אינם מצביעים על האצה לעומת השנה הקודמת. הם כוללים אזרחים קפריסאים וזרים שעברו לתקופה של שנה לפחות, ולא כניסות תיירים. [5]

אומדן ראשוני עדכני יותר מעמיד את האוכלוסייה בסוף 2025 על 996,600 תושבים, לעומת 983,000 בסוף 2024 — גידול של כ־1.4%. אלא שגידול באוכלוסייה אינו זהה להגירה נטו של זרים, ובוודאי אינו מספר משקי הבית שנוספו. אי אפשר לחלץ מהנתון הזה לבדו את שני הנתונים האחרים. [20]

זו ההבחנה שצריכה ללוות את קריאת הנתונים: רכישות הזרים התחזקו, אך מכאן עדיין לא ניתן להסיק שקצב התוספת של משקי בית המתגוררים במדינה הואץ ב־2026.

תעסוקה, מיסוי ואיכות חיים: מנועי המשיכה עדיין פועלים

חברות בבעלות זרה ופעילות בענף הטכנולוגיה תומכות בתעסוקה ובביקוש למגורים. בדוח הכלכלי של הבנק המרכזי מיוני 2026 נדונה כניסת עובדים זרים, לצד הסיכונים לפעילות המשק ולתיירות על רקע המתיחות האזורית. [6]

גם שיקולי מס עשויים להשפיע על ההחלטה לעבור. לפי קרן המטבע, רפורמת המס של 2026 שימרה במידה רבה את ההסדר המכונה ״נון־דום״. מדובר במעמד מס ייעודי, ולא בפטור גורף ממסים או בהטבה אוטומטית לרוכשי דירות. הזכאות להטבות תלויה, בין היתר, בתנאים החלים על הנישום ובסוג הכנסתו, ויש להביא בחשבון גם חבויות מס במדינות אחרות. [7]

תוכנית התושבות למשקיעים שאינם אזרחי האיחוד האירופי היא גורם משיכה נוסף. במסלול המבוסס על נדל״ן למגורים, הדרישה הכללית היא לרכישה במכירה ראשונה מחברה יזמית, בסכום של לפחות 300 אלף אירו בתוספת מע״מ, לצד דרישות הכנסה ותנאים נוספים. זהו מסלול לקבלת תושבות, לא אזרחות. הוא אינו מקנה זכות כללית לעבוד בקפריסין או במדינות אחרות באיחוד; לתוכנית מגבלות תעסוקה וחריגים מוגדרים. גם קבלת היתר תושבות אינה מעידה בהכרח שהמשפחה עברה להתגורר במדינה. [8]

לצדם נמצאים המיקום, האקלים והקרבה לישראל, שעשויים להשפיע גם על משפחות ועל גמלאים. אלה מנועי משיכה שקיימים כיום. אין ודאות שימשיכו לפעול באותה עוצמה: שינויים בתעסוקה, בעלויות הדיור, במדיניות או במצב האזורי יכולים להשפיע גם על ההגעה וגם על העזיבה.

מה אפשר ללמוד מדובאי — והיכן ההשוואה נעצרת

מתיחות ביטחונית אינה מובילה בהכרח לעזיבה ממושכת של תושבים. אדם שעבודתו, עסקיו ומרכז חייו נמצאים במדינה ניצב בפני שיקולים שונים מאלה של תייר ששוקל לבטל חופשה.

דוגמה מוגבלת לכך מגיעה מאיחוד האמירויות. ב־18 במרץ 2026 דיווחה חברת הנדל״ן נייט פרנק כי צוותיה בלונדון ובאמירויות לא זיהו גל רחב של מעבר לבריטניה. הם הבחינו בעלייה מתונה בחזרות זמניות מדובאי, בעיקר בקרב משפחות עם ילדים צעירים, ובהיסוס של מי ששקלו לעבור אליה. זהו דיווח מוקדם המבוסס על התרשמות הצוותים מפעילותם מול לקוחות, לא סקר מייצג של כלל התושבים באמירויות. [9]

במאמר קודם של קזברובה על דובאי נבחן מנגנון אחר: הגעת תושבים חדשים יכולה לתמוך בביקוש גם כאשר תושבים זרים אחרים עוזבים. המשך הביקוש אינו מוכיח שאותם אנשים נשארו במדינה לכל אורך העימות. [10]

ההשוואה מציעה השערה רלוונטית לקפריסין: מי שכבר השתקעו במדינה עשויים לשמור בה על מרכז חייהם גם בתקופה של אי־ודאות אזורית. זו השערה לבדיקה, ולא הוכחה שקפריסין תגיב כמו דובאי. גם התנהגותם של תושבים זרים אינה בהכרח דומה לזו של אזרחים קפריסאים. תעסוקה, ביטחון אישי, קשרי תחבורה ומשך הפגיעה בשגרה עשויים לשנות את ההחלטות.

נתוני הגירה, אכלוס וביקוש לשכירות יכולים לסייע לבחון אם הביקוש לדיור נותר יציב. כדי לדעת אם אותם תושבים נשארו, נדרש מעקב אחריהם לאורך זמן; נתוני כניסה ויציאה מצרפיים אינם מבחינים בין הישארות לבין תחלופה.

ההשוואה החשובה: כמה משקי בית נוספו וכמה דירות הושלמו

כדי לבחון את היחס בין ביקוש להיצע, צריך להשוות בין תוספת משקי הבית לבין תוספת הדיור הזמין. השוואה בין מספר המהגרים למספר היתרי הבנייה מערבבת אנשים, משקי בית ודירות שטרם נבנו.

נתוני הלשכה הסטטיסטית של קפריסין מציגים תמונה שאינה חד־כיוונית:

במצטבר, תוספת משקי הבית המוערכת בשנים 2022–2024 הייתה מעט גבוהה ממספר הדירות שבנייתן הושלמה. ב־2024 לבדה התמונה הפוכה: מספר הדירות שהושלמו היה גבוה מתוספת משקי הבית. לכן, הנתונים אינם תומכים בטענה שהביקוש הקדים את הבנייה בכל שנה, ואינם מוכיחים שקיים כיום מחסור ארצי בדירות. [11–12]

חשוב גם להבין כיצד התקבלו המספרים. אומדן משקי הבית עמד על 360,300 בסוף 2021, 370,700 בסוף 2022, 380,400 בסוף 2023 ו־387,000 בסוף 2024. התוספות בטבלה הן ההפרשים בין האומדנים, המעוגלים למאות; זו אינה ספירה ישירה של כל משק בית שנוסף. מכאן נדרשת זהירות מיוחדת בפירוש השינוי בשנה בודדת. מנגד, נתוני הבנייה מונים את כלל הדירות שהושלמו, לפני הפחתת דירות שנהרסו או נגרעו מהמלאי מסיבות אחרות. [11–12]

בדיקה נוספת ממחישה את הצורך בזהירות: היחס בין אומדן האוכלוסייה הכוללת לאומדן משקי הבית ירד מכ־2.58 ב־2021 לכ־2.56 ב־2022 ולכ־2.54 ב־2023, ונותר כ־2.54 ב־2024. זהו יחס מחושב בין שתי סדרות שפורסמו. הוא אינו מלמד כשלעצמו כיצד הלשכה אמדה את מספר משקי הבית, או מוכיח שינוי בהתנהגותם. [12,21]

גם השוואה מדויקת בין שתי הסדרות אינה מספקת מאזן מלא של שוק הדיור. צריך להביא בחשבון הריסות והסבות, דירות ריקות שחוזרות לשימוש, דירות נופש, התאמה בין מיקום הדירה למוקדי הביקוש, יכולת הרכישה של משקי הבית וגם דחייה של מעבר למגורים עצמאיים. לכן, ההפרש בטבלה אינו מספר הדירות ה״חסרות״. מספר הדירות שהושלמו בעבר גם אינו מלמד מהו כושר הבנייה המרבי של קפריסין.

ההיתרים מזנקים, אבל לא כולם יבשילו לדירות

ב־2025 ניתנו היתרי בנייה ל־16,171 יחידות דיור, לעומת 11,329 ב־2024. בינואר–מאי 2026 אושרו 8,978 יחידות דיור, לעומת 5,484 בתקופה המקבילה אשתקד — עלייה של 63.7%. [13–14]

זהו גידול משמעותי בהיקף הדירות שקיבלו היתר, אך אין לגזור מחמישה חודשים תחזית אוטומטית לשנה כולה. גם שינויים בהליכי הרישוי וטיפול בבקשות שהצטברו משפיעים על מועד הופעת ההיתרים בנתונים.

לא כל ההיתרים יגיעו לידי מימוש, ובחלק מהפרויקטים עשויות לחלוף שנים עד להשלמת הבנייה. הבנק המרכזי מצביע על מחסור בעובדים בענף ועל לחצי עלויות, אך אינו קובע תקרה לכמות הדירות שאפשר לבנות במדינה. [1]

קיומה של קרקע פנויה אינו פותר לבדו את שאלת ההיצע. כדי להפוך אותה למגורים נדרשים תשתיות, מימון והתאמה למוקדי התעסוקה. הרחבת ההיצע יכולה למתן לאורך זמן את הלחץ לעליית מחירים. גם השקעה בתשתיות עשויה לתמוך בתהליך: תוכנית הממשלה ל־2026 כוללת הרחבת כושר ההתפלה, אך אין בכך ראיה לחסם שמעכב פרויקט מגורים מסוים. [15]

חמישה תרחישים לשנים 2027–2028

כדי לבחון מה עשוי לשנות את התמונה, ערכנו בדיקת רגישות לחמישה שילובים של הגירה וקצב בנייה. אלה תרחישים להמחשה, המבוססים על נתונים פומביים והנחות עבודה. אין כאן תחזית, הסתברות לכל תרחיש או יעד למחירי הדירות.

נתוני הבסיס הם הממוצע בשנים 2022–2024: תוספת נטו של כ־8,900 משקי בית בשנה ומאזן הגירה חיובי של כ־13,670 אזרחים זרים בשנה. נתון ההגירה הזה אינו כולל אזרחים קפריסאים, ולכן הוא שונה ממאזן ההגירה הכולל שהוצג קודם. בחירה ב־2024 בלבד כשנת בסיס משנה מהותית את התוצאות, כפי שמפורט בהמשך. [12,16–17]

נתוני הבנייה בטבלה הם מספר הדירות שיושלמו ברוטו, לפני גריעות ממלאי הדיור. רמות הבנייה השנתיות — 9,000, 12,000 ו־15,000 דירות — הן הנחות לצורך הבדיקה, לא תחזיות ביצוע.

בתרחיש הראשון, תוספת משקי הבית ומספר הדירות החדשות קרובים זה לזה, עוד לפני ההתאמות למלאי הקיים ולשימוש בדירות. בתרחיש השני, שבו ההגירה מתחזקת אך קצב גמר הבנייה אינו עולה, עשוי להישמר לחץ לעליית מחירים. ריבוי אתרי בנייה אינו מעיד בהכרח שהשוק כבר מציע די דירות מתאימות לצורכי התושבים.

בתרחיש השלישי, תוספת משקי הבית המחושבת שווה לכ־85% ממספר הדירות שיושלמו, בהנחה מפשטת של משק בית אחד לדירה. אין לפרש זאת כיעד תפוסה או כרף שמגדיר שוק מאוזן. משק בית קיים יכול לעבור לדירה חדשה ולפנות דירה ישנה למשק בית נוסף; התוספת לא חייבת להיקלט דווקא בבנייה החדשה. מנגד, כמה משקי בית נפרדים בהגדרה הסטטיסטית עשויים לחלוק דירה. [18]

שני התרחישים האחרונים עשויים להגביר את התחרות בין מוכרי דירות ובין משכירים. עם זאת, ההפרשים בטבלה אינם תחזית לדירות שיישארו ריקות. החישוב אינו מכמת את השינויים במלאי הקיים, הביקוש לדירות נופש, ההריסות, המיקום, כוח הקנייה או תגובת היזמים, ואינו מתרגם את הפער לשיעור שינוי במחירים.

הנחות החישוב משנות את התוצאה

לצורך הבדיקה השתמשנו ב־2.57 נפשות למשק בית — הממוצע במפקד 2021 — כדי להעריך כמה משקי בית עשויים להתווסף בעקבות שינוי בהגירה נטו. זהו נתון עזר, לא גודל משק הבית הממוצע שנמדד בקרב המהגרים החדשים. [18]

החישוב מתחיל מתוספת משקי הבית בתקופת הבסיס. אליה מוסיפים רק את השינוי במאזן ההגירה של זרים לעומת אותה תקופה, לאחר חלוקתו ב־2.57. לא מוסיפים שוב את כלל המהגרים, משום שהשפעת ההגירה בתקופת הבסיס כבר נכללת בנתוני משקי הבית. יתר הגורמים הגלומים בנתון הבסיס נותרים קבועים לצורך התרגיל; הם לא נמדדו בנפרד, ואינם מסווגים כאן כ״משקי בית מקומיים״. בפועל, הצטרפות למשק בית קיים, מגורים משותפים והבדלים בין משקי הבית של הנכנסים והיוצאים עשויים לשנות את התוצאה.

גם שיעורי השינוי בטבלה דורשים הבהרה. הגירה הגבוהה ב־25% משמעה אותה רמה שנתית גבוהה יותר בכל אחת משתי השנים, ולא גידול מצטבר של 25% מדי שנה. הגירה הנמוכה ב־50% עדיין משמעה מאזן חיובי — לא מעבר להגירה שלילית, ובוודאי לא עזיבה של מחצית התושבים הזרים.

לבחירת תקופת הבסיס יש השפעה גדולה במיוחד. אם משתמשים ב־2024 בלבד, שני נתוני הבסיס משתנים: תוספת של 6,600 משקי בית ומאזן הגירה חיובי של 12,914 אזרחים זרים בשנה. בתרחיש של התחזקות ההגירה ב־25%, תוספת משקי הבית המחושבת לשנתיים יורדת מכ־20,500 לכ־15,700.

מול בנייה של 18,000 דירות בשנתיים, כיוון הפער מתהפך: במקום כ־2,500 משקי בית יותר ממספר הדירות שיושלמו, מתקבלים כ־2,300 פחות. אף אחד מהפערים אינו אומדן למחסור או לעודף בפועל, וגם נתוני 2024 כפופים למגבלות האמידה של משקי הבית.

שינוי בהנחה לגבי מספר הנפשות למשק בית ישנה גם הוא את התוצאות. זו בדיוק מטרתה של בדיקת הרגישות: להמחיש עד כמה המסקנה תלויה בהנחות, ולא להכתיר תרחיש אחד כסביר ביותר.

בשוק השכירות, גם סוג הביקוש קובע

מדד שכר הדירה לדירות שמפרסמים ארגון השמאים ריקס וחברת קיי־פי־אם־ג׳י עלה ברבעון השני של 2026 ב־7.36% לעומת הרבעון המקביל. המדד נשען על נכסים מייצגים ועל הערכות מקצועיות; הוא אינו סקר של כל חוזי השכירות ואינו מדידה מקיפה של שיעורי התפוסה. [19]

התרחישים כוללים גם רוכשי דירות וגם שוכרים. כדי להעריך את ההשפעה על שכר הדירה, צריך לבדוק כמה ממשקי הבית הנוספים יפנו לשכירות, כמה דירות יתווספו לשוק השכירות ארוכת הטווח או ייגרעו ממנו, ובאילו אזורים ורמות מחיר. עובד ששוכר חדר בדירה משותפת ומשק בית שמחפש בית גדול אינם מייצרים אותו ביקוש.

השוק יכול לעלות. השאלה היא למי תמכרו את הדירה

שוק צומח אינו פוטר משקיע מהשאלה מי יהיה הרוכש הבא של הנכס. תמריץ שמסייע במכירה הראשונה לא בהכרח יהיה רלוונטי במכירה החוזרת. כך, במסלול התושבות המבוסס על רכישת נדל״ן למגורים, דרישת המכירה הראשונה מבחינה בין רכישה מזכה מהיזם לבין רכישה מאוחרת יותר בשוק היד השנייה. אין פירוש הדבר שלא יהיו קונים, אלא שהרוכש הבא עשוי להגיע משיקולים אחרים. [8]

לכן חשוב לבחון מי עשוי לרצות את הנכס גם בלי התמריץ המקורי: משק בית מקומי, עובד זר, גמלאי, רוכש דירת נופש או משקיע אחר. הגירה יכולה לחזק את הביקוש, ובה בעת להעמיק את הפער בין יכולת הרכישה של בעלי הכנסות מחו״ל לבין זו של התושבים המקומיים. צורך בדיור אינו משמעו יכולת לשלם כל מחיר.

הבדיקה צריכה לכלול עסקאות שהושלמו בנכסים דומים, היצע מתחרה של דירות חדשות ויד שנייה, עלויות רכישה ומכירה, שכר דירה שניתן להשיג בפועל והזמן שעשוי להידרש למימוש הנכס. גם כשהמדד הארצי עולה, אין ודאות לגבי מחיר המכירה העתידי של דירה מסוימת.

המשך עליות אפשרי — אך קצב הבנייה עשוי לשנות את התמונה

הנתונים אינם מחייבים מסקנה שקפריסין בדרך לעודף היצע. רכישות הזרים גדלו, מנועי המשיכה של תושבים חדשים עדיין פועלים, והרחבת היצע הדירות הגמורות אורכת זמן. באזורים שבהם הביקוש של תושבים ושל רוכשים שאינם תושבים גדל מהר יותר מההיצע המתאים, המשך עליית מחירים לא יהיה מפתיע — גם לצד גידול בבנייה.

עם זאת, אין ודאות להמשך העליות. השלמה מהירה יותר של פרויקטים, האטה בתוספת משקי הבית או היחלשות בכוח הקנייה עשויות לשנות את הכיוון. התרחישים שהצגנו אינם קובעים איזו מהאפשרויות צפויה להתממש.

באותה מידה, אין כיום בנתונים שהוצגו בסיס לקביעה שהביקוש עולה על מלוא כושר הבנייה של קפריסין. המסקנה המדויקת יותר נוגעת לאזורים ולסוגי נכסים מסוימים: אם תוספת משקי הבית ורוכשים אחרים יקדימו את הגידול בהיצע המתאים, הלחץ על המחירים עשוי להימשך.

כדי לדעת אם זה אכן קורה, צריך לעקוב אחר גמר הבנייה בכל מחוז, תוספת משקי הבית, מאזן ההגירה, היצע הדירות להשכרה ותנאי המכירה בשוק היד השנייה. המחירים הם חלק מהתמונה — לא התמונה כולה.

להרחבה על שיקולי המס והרכישה אפשר לקרוא את הפרק על קפריסין במדריך קזברובה למשקיעים ישראלים. הניתוח הנוכחי מוסיף לו את זווית הביקוש וההיצע.

מקורות

1. הבנק המרכזי של קפריסין — מדד מחירי הנדל״ן למגורים, הרבעון השני של 2026. פורסם ב־24 בספטמבר 2026.
2. מחלקת הקרקעות והמדידות — חוזי מכר 2025–2026.
3. מחלקת הקרקעות והמדידות — נתוני רוכשים זרים, 2025.
4. מחלקת הקרקעות והמדידות — נתוני רוכשים זרים, 2026.
5. הלשכה הסטטיסטית של קפריסין — נתונים דמוגרפיים לשנת 2024.
6. הבנק המרכזי של קפריסין — הדוח הכלכלי, יוני 2026.
7. קרן המטבע הבינלאומית — דוח קפריסין 2026. הושלם ב־27 במאי ופורסם ביוני; הדיון בדיור בעמוד 8 ורפורמת המס במסגרת בעמוד 17.
8. מחלקת ההגירה — היתרי תושבות למשקיעים. סעיף 2.1(A) והתנאים הנלווים.
9. נייט פרנק — עימות וניידות: סימנים מוקדמים. 18 במרץ 2026.
10. קזברובה — האנומליה של דובאי. 28 באפריל 2026; השוואה מושגית, לא נתון ראשוני על הישארות תושבים.
11. הלשכה הסטטיסטית — נתוני בנייה ודיור, קובץ מיולי 2026.
12. הלשכה הסטטיסטית — אומדני משקי בית, טבלה 1820060E.
13. הלשכה הסטטיסטית — היתרי בנייה, דצמבר 2025.
14. הלשכה הסטטיסטית — היתרי בנייה, מאי 2026. פורסם ב־16 בספטמבר 2026.
15. ממשלת קפריסין — תוכנית 55 הפעולות לשנת 2026.
16. הלשכה הסטטיסטית — הגירה נכנסת לפי אזרחות, טבלה 1840030E.
17. הלשכה הסטטיסטית — הגירה יוצאת לפי אזרחות, טבלה 1840050E.
18. הלשכה הסטטיסטית — התוצאות הסופיות של מפקד 2021.
19. מדד הנדל״ן של ארגון השמאים וקיי־פי־אם־ג׳י — הרבעון השני של 2026.
20. הלשכה הסטטיסטית — אוכלוסייה קבועה לפי מין בסוף השנה, טבלה 1820010E. עודכנה ב־9 ביולי 2026; נתון 2025 ראשוני.
21. הלשכה הסטטיסטית — אוכלוסייה קבועה בסוף השנה לפי מחוז, טבלה 1820055E. נתוני האוכלוסייה הכוללת בשנים 2021–2024.

---

הערות עריכה — אינן חלק מגוף המאמר: - גרסה עברית 5, 30 בספטמבר 2026. שכתוב לשוני ועריכתי לקריאה חוזרת ולאישור המייסד; עדיין לא מאושרת לפרסום. - המקור העובדתי והאנליטי הוא ARTICLE_EN_V4.md, שאושר בידי המייסד בתור הנוכחי ונשאר ללא שינוי. אין גרסת מקור אנגלית 5 ואין מסלול עובדתי נפרד בעברית. - נשמרו 21 מקורות, נתוני שתי הטבלאות, הגדרות הסדרות, כל מגבלות האמידה, בדיקת הרגישות המלאה ל־2024, ההבחנה בין תחלופת זרים להישארותם והתנאים המשפטיים שבגרסה האנגלית. - נלמדו מוסכמות כתיבה כלליות מגלובס, כלכליסט וביזפורטל; לא הועתקו פסקאות, נתונים או מסקנות מהכתבות לדברי המאמר. מקורות הסגנון מתועדים בקובץ העריכה הנלווה, בנפרד ממקורות המחקר. - ניסוחי ודאות נשמרו; לא נוספו הבטחות תשואה או יכולות מוצר שלא קיימות. גמר בנייה אינו מסירה ואינו אכלוס, ורוכש זר אינו בהכרח תושב חוץ. - הפרומפט ל־ORC יוכן לאחר אישור מפורש לנוסח העברי הזה. לא בוצעו פרסום, שינוי אתר, בסיס נתונים, מיזוג, דיפלוי, הפצת דואר או יצירת סרטון.