כתבה זו נוצרה על ידי מערכת ה-AI של CASABROVA ונבדקה על ידי העורכים שלנו.
מהדורת יוני 2026 · פורסם 1 July 2026
---
TL;DR
- הדירוגים התערבבו מחדש מסיבה בריאה, לא בגלל תנודת שוק. שדרגנו את הדרך שבה הציון קורא bubble risk ו-data transparency והפעלנו אותה ב-1 July. זה הזיז את הטבלה יותר מחודש רגיל — לכן יש לקרוא את החודש הזה כאיפוס חד-פעמי.
- הולנד ואירלנד עברו בקצה את פולין בפסגה — שלושה שווקים יושבים עכשיו בתוך חצי נקודה זה מזה (76.4 / 76.0 / 76.0). השיטה החדשה מתגמלת מקומות עם נתונים ציבוריים עמוקים ואמינים, ושניהם מקבלים שם ציון קרוב לצמרת.
- השווקים הקצפיים יותר ירדו הכי הרבה. יפן, גאורגיה, אוסטרליה, קפריסין ותאילנד ספגו את הקיצוצים הגדולים ביותר כשהקריאה החדה יותר של הבועה נכנסה לפעולה — גאורגיה נפגעה הכי חזק, גם בגלל קריאת בועה גבוהה וגם בגלל הנתונים הציבוריים הדלים ביותר.
---
הציון של החודש — Top 5
| # | שוק | ציון (1 Jul) | החודש שעבר | תנועה |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 🇳🇱 הולנד | 76.4 | 74.6 (#3) | ▲ +1.8 · עלייה של 2 מקומות |
| 2 | 🇮🇪 אירלנד | 76.0 | 74.2 (#5) | ▲ +1.8 · עלייה של 3 מקומות |
| 3 | 🇵🇱 פולין | 76.0 | 77.2 (#1) | ▼ −1.2 · ירידה של 2 מקומות |
| 4 | 🇦🇪 איחוד האמירויות | 75.6 | 74.3 (#4) | ▬ +1.3 · ללא שינוי |
| 5 | 🇩🇰 דנמרק | 74.5 | 76.7 (#2) | ▼ −2.2 · ירידה של 3 מקומות |
הכותרת היא כמה הצמרת צפופה. הולנד, אירלנד ופולין מופרדות בארבע עשיריות נקודה — בפועל תיקו משולש במקום הראשון. פולין הובילה בחודש שעבר ולא עשתה שום דבר לא נכון; היא פשוט מקבלת ציון מעט נמוך יותר ב-data transparency, וזה שוקל קצת יותר בשיטה המרועננת. איחוד האמירויות מחזיקה במקום הרביעי היציב. דנמרק היא הערת האזהרה קרוב לפסגה — נתונים מצוינים, אבל קריאת בועה בינונית-גבוהה הורידה אותה מהמקום השני לחמישי.
השלמת השכבה העליונה (מקומות 6–8): 🇬🇧 בריטניה (73.6, עלתה ל-#6), 🇪🇪 אסטוניה (72.9, #7), ו-🇸🇮 סלובניה (72.1, עלייה של ארבעה מקומות ל-#8) — סלובניה היא המנצחת השקטה של החודש.
---
תזוזות (שינוי ציון של 2+ נקודות)
כל תזוזת 2 נקודות ומעלה החודש הייתה כלפי מטה. אף שוק לא עלה 2 או יותר; העליות הגדולות ביותר היו הולנד ואירלנד ב-+1.8. החד-צדדיות הזו היא הסימן שזהו recalibration — כששיטת ניקוד משתדרגת, הציונים מתאפסים יחד במקום לטפס.
| שוק | תנועה | דירוג | למה |
|---|---|---|---|
| 🇯🇵 יפן | −5.2 | #6 → #12 | האיפוס החד ביותר על הלוח; data transparency ברמת ביניים שוקלת עכשיו חזק יותר נגדה. |
| 🇬🇪 גאורגיה | −4.4 | #19 → #26 | נפגעה משני הצדדים — קריאת הבועה הגבוהה ביותר על הלוח וגם הנתונים הציבוריים הדלים ביותר בפער גדול. |
| 🇦🇺 אוסטרליה | −4.0 | #17 → #24 | קריאת בועה גבוהה נענשת עכשיו חזק יותר, אף שהנתונים שלה מהטובים ביותר. |
| 🇨🇾 קפריסין | −3.6 | #14 → #19 | קריאת בועה מוגבהת (בינונית-גבוהה) תחת השיטה החדשה. |
| 🇹🇭 תאילנד | −3.3 | #18 → #23 | קריאת בועה מוגבהת לצד data transparency ברמה בינונית בלבד. |
| 🇩🇪 גרמניה | −2.9 | #10 → #11 | נחתכה באיפוס אבל עדיין בנוחות באמצע הטבלה; כמעט לא זזה בדירוג. |
| 🇬🇷 יוון | −2.9 | #11 → #14 | איפוס bubble/transparency — לא שינוי מחזור (ראו Cycle Watch). |
| 🇸🇬 סינגפור | −2.9 | #28 → #29 | כבר הייתה השוק עם הציון הנמוך ביותר; האיפוס הרחיב את הפער. |
| 🇩🇰 דנמרק | −2.2 | #2 → #5 | נתונים מעולים, אבל קריאת בועה בינונית-גבוהה עלתה לה בשלושה מקומות ליד הפסגה. |
תזוזות דירוג גדולות שכדאי לשים לב אליהן גם כשהציון זז פחות מ-2 נקודות: ספרד קפצה חמישה מקומות (#23 → #18) וישראל, רומניה וניו זילנד עלו כל אחת ארבעה, בעוד גאורגיה ואוסטרליה ירדו כל אחת שבעה. שוב — בעיקר המכניקה של השיטה החדשה כשהיא מתייצבת.
---
Cycle Phase Watch
CASABROVA קוראת את מחזור הנדל"ן דרך העדשה שחשובה לקונה חוצה-גבולות: לאן זורם הון זר. השקעה זרה מובילה; מחירים מפגרים. שוק יכול להיראות פעיל על פני השטח — קונים מקומיים שומרים על עסקאות, מחירים עדיין עולים — בזמן שהכסף הזר יוצא בשקט. זו Phase של withdrawal, ולתפוס אותה מוקדם הוא כל העניין של העבודה שלנו.
שלושה שווקים נמצאים ב-withdrawal, מאותה סיבה בכל פעם: הון זר נסוג בזמן שהמחירים נשארים גבוהים.
- פורטוגל 🇵🇹 — withdrawal. השקעות זרות בנדל"ן ירדו ב-2024 בזמן שהמחירים המשיכו לטפס — הפער הקלאסי של סוף מחזור.
- ספרד 🇪🇸 — withdrawal. רכישות של זרים שאינם תושבים ירדו בכ-4% משנה לשנה וחלקם בשוק ירד, אף שמחירי הכותרת עלו. ומדריד דוחפת הון זר החוצה באופן פעיל: מסלול הנדל"ן של ויזת הזהב הסתיים ב-April 2025, לצד הצעת מס רכישה של 100% על קונים שאינם תושבי האיחוד האירופי ואינם תושבים. כסף עוזב בראש השוק.
- צ׳כיה 🇨🇿 — withdrawal. הסימן חד — משקיעים מקומיים היו כ-80% מנפח הנדל"ן ב-2025, בשוק שבעבר נשלט על ידי הון זר. הפעילות הכוללת מחזיקה כי צ׳כים קונים; המשקיע הזר נסוג.
במקומות אחרים:
- גרמניה 🇩🇪 ובריטניה 🇬🇧 — יוצאות מ-correction לכיוון recovery. מחירים ופעילות מתייצבים אחרי השפל — היסטורית, חלון הכניסה של הקונה הסבלני.
- ישראל 🇮🇱 — correction (דיור מקומי). נפח העסקאות עדיין הרבה מתחת לנורמה — השוק מעבד ירידה מחזורית.
- יוון 🇬🇷 — peak, במעקב. נפח המכירות ירד מהשיא של 2023, אבל השקעות זרות בנדל"ן עדיין עלו עד 2024, ולכן אנחנו עדיין לא קוראים תפנית. בהחלט ברשימת המעקב.
קריאות המחזור עוקבות אחר מגמות הון זר ועסקאות לפי הנתונים הזמינים האחרונים; נתוני 2025 ברמה הלאומית הם זמניים עד לסיום הנתונים השנתיים.
---
התיק הווירטואלי — המהלכים של החודש
התיק הווירטואלי של CASABROVA הוא רקורד מסחר על הנייר: הוא פותח פוזיציה רק כששוק עומד בכל תנאי הכניסה שלנו, ומחזיק עד שהמחזור מסתובב. החודש יש כניסה נקייה אחת ושוק אחד שאנחנו עוקבים אחריו במקום לקנות.
- רומניה 🇷🇴 — כניסה חדשה ✓. רומניה עומדת בתנאים לכניסה נקייה החודש — השוק היחיד שמכשיר עצמו במלואו כרגע.
- פולין 🇵🇱 — במעקב, לא קנייה חדשה. פולין נשארת אחת השווקים החזקים שלנו מבחינת יסודות (ו-#3 בציון), אבל הפעילות התקררה באופן בולט גם כשהמחירים המשיכו לטפס. ההון הזר עצמו עדיין נראה בריא — השקעות זרות בנדל"ן שמרו בערך על קצב עם סך ההשקעות הזרות בפולין מאז 2015 — ולכן זה נראה כמו שוק שמגיע לתקרה, לא כמו כסף שעוזב. היא נשארת ברשימת המעקב, לא כניסה חדשה.
התיק הווירטואלי הוא מודל חינוכי של מסחר על הנייר — לא ייעוץ השקעות. נתוני מדינות כלשהם הם נתוני שוק כלליים, לא תיאור של קריטריוני הכניסה שלנו.
---
עדכוני רגולציה ומס
רוב הפעילות בחודש האחרון במאגר המשפטי-מיסויי שלנו הייתה תחזוקת נתונים שגרתית ולא חוק חדש. הפריטים ששווים תשומת לב של משקיע:
- קנדה 🇨🇦 — איסור הקונים הזרים הוארך עד 1 January 2027. האיסור הפדרלי על רכישת נדל"ן למגורים על ידי מי שאינם תושבים הוארך; בפועל הערים המרכזיות סגורות לקונים זרים עד אז. לכך מצטרפים 1% Underused Housing Tax שנתי ומסי כניסה פרובינציאליים של 20–25%. אם קנדה נמצאת ברשימה של מישהו, התשובה המעשית כרגע היא "להמתין".
- גאורגיה 🇬🇪 — רף התושבות דרך השקעה עולה. סף הנדל"ן למסלול residence-by-investment של גאורגיה עולה לכ- US$150k (מכ- US$100k), כפי שנרשם מ-March 2026. זה עדיין אחד מספי הכניסה הנמוכים שאנחנו עוקבים אחריהם, אבל הדלת מצטמצמת.
- תזכורת למלכודת מס (איחוד האמירויות 🇦🇪 לתושבי בלגיה). הכותרת של "0% שכירות / 0% רווחי הון" באמירויות יכולה להיות מנוטרלת עבור קונה תושב בלגיה: אמנת בלגיה–איחוד האמירויות פוטרת רק הכנסה שבאמת מוסתה במקור, וכיוון שהאמירויות אינן ממסות אותה, בלגיה יכולה למסות את שכר הדירה במקום. הלקח הרחב נכון בכל מקום — כללי מדינת הבית שלך יכולים לגבור על יעד עם אפס מס.
ההערות האלה מגיעות ממאגר הייחוס של CASABROVA כדי לעזור בהתמצאות, ואינן ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. יש לאמת תמיד את המצב האישי עם בעל מקצוע מוסמך לפני רכישה.
---
הערת מתודולוגיה
הציונים הם CASABROVA Score (v6), מרועננים בחיתוך של ה-1 בחודש. מהדורת יוני 2026 בנויה על חיתוך 1 July 2026, בהשוואה לחיתוך 1 June 2026. מכיוון שהדרך שבה bubble risk ו-data transparency נכנסים לציון שודרגה והוחלה ב-1 July, שינויי הנקודות של החודש הם בעיקר recalibration חד-פעמי ולא תנועת שוק — בחודש הבא הדירוגים יחזרו להשוואה like-for-like. Cycle phases משתמשות במדד המאסטר השנתי של CASABROVA; 2024 היא השנה האחרונה הסופית ו-2025 זמנית.
מקורות
- חיתוך ציון חודשי של CASABROVA — 1 July 2026 (בסיס: 1 June 2026)
- מדד המאסטר של CASABROVA — מחזור שנתי ונתוני היצע (2024 סופי; 2025 זמני)
- מאגר הייחוס המשפטי והמיסויי של CASABROVA