# צומת איברי: ניווט בהשקעות נדל"ן בפורטוגל מול ספרד (2026) דו"ח אינטליגנציה שוקית של CASABROVA
---
תקציר מנהלים במשך שנים, ספרד ופורטוגל הוצגו להון הגלובלי כחלופות איבריות חליפיות, שתיהן מציעות אורח חיים ים-תיכוני ויסודות תיירות איתנים. אולם, שינויי חקיקה לאורך 2024–2026 יצרו פער חד בין המסגרות הרגולטוריות שלהן.
עבור משקיעים מחוץ לאיחוד האירופי — במיוחד אלה המכוונים לתשואות פסיביות ותושבות אסטרטגית — הנתונים מחייבים הערכה מחדש.
---
1. מיסוי הכנסות שכירות: פרדיגמת "ברוטו מול נטו"
ספרד (IRNR): תושבי חוץ מחוץ לאיחוד חייבים בשיעור אחיד של 24% על הכנסות שכירות ברוטו. פסיקת Audiencia Nacional מיולי 2025 קבעה שאיסור ניכויים לתושבי חוץ מפר את חופש תנועת ההון — אך רשויות המס טרם עדכנו את מערכותיהן, מה שיוצר מציאות של "שלם ותתדיין".
פורטוגל (IRS קטגוריה F): פורטוגל מחילה שיעור עצמאי של 25% על הכנסות שכירות, עם הפחתות מדורגות לחוזים ארוכי טווח (עד 5% לחוזים של 20+ שנה). חשוב: החוק הפורטוגלי מאפשר לכל משקיע לנכות הוצאות ישירות.
---
2. רגולציית שכירות קצרת טווח (STR)
ספרד — הגבלות עירוניות: במלגה, מורטוריום מאוגוסט 2025 הקפיא רישיונות VUT חדשים לשלוש שנים. אולם, רזולוציית DGSJFP מיולי 2025 הבהירה שרישיונות קיימים ניתנים להעברה עם הנכס. ברצלונה מתקדמת לביטול כל דירות התיירים עד נובמבר 2028.
פורטוגל — תיקון רגולטורי: צו-חוק 76/2024 (נובמבר 2024) ביטל את ההקפאה הארצית על רישיונות AL חדשים ואת פקיעת הרישיונות השרירותית אחרי 5 שנים. רישיונות AL שוב ניתנים להעברה בעת מכירה, אם כי עיריות שומרות על סמכות להגבלות ב"אזורי ריסון".
---
3. תושבות באמצעות השקעה (גולדן ויזה): מצב 2026
ספרד — ביטול מוחלט: מ-3 באפריל 2025, ספרד ביטלה את תוכנית ויזת המשקיע במלואה — כולל מסלול הנדל"ן ב-€500K וכל המסלולים ההוניים האחרים (חוק אורגני 1/2025).
פורטוגל — ציר אסטרטגי: פורטוגל ביטלה את מסלול הנדל"ן ב-2023 אך שימרה את תוכנית ה-ARI. משקיעים מחוץ לאיחוד עדיין יכולים לקבל תושבות אירופית דרך מסלול קרנות הון סיכון ב-€500K או תרומה תרבותית ב-€250K.
---
4. עלויות רכישה ומס רווח הון (CGT)
IMT החדש של פורטוגל: מפברואר 2026, במסגרת "Construir Portugal", הסולם המדורג (1%–8%) הוחלף בשיעור אחיד של 7.5% IMT לתושבי חוץ — הכפלה אפקטיבית של עלות הכניסה.
רווחי הון בפורטוגל: תושבי חוץ מחוץ לאיחוד נהנים כעת מכלל לפיו רק 50% מרווח ההון חייב במס (מתווסף להכנסה הגלובלית ומחויב בשיעורים פרוגרסיביים).
---
מסקנת CASABROVA נוף ההשקעות האיברי ב-2026 דורש דיוק כירורגי. סביבת הרגולציה בספרד הפכה עוינת יותר להון זר פסיבי. פורטוגל שומרת על יתרון למשקיעים המחפשים תושבות פסיבית ומסגרת STR יציבה יותר — אך היתרון מגיע במחיר: IMT אחיד של 7.5% לתושבי חוץ. הבחירה כבר לא בין שתי מדינות, אלא בין מורכבויות רגולטוריות מתחרות.
--- CASABROVA Market Intelligence | ניתוח נדל"ן מבוסס נתונים ביותר מ-30 שווקים הבהרה: דו"ח זה הוא למטרות מידע כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי.