אתונה
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
⚠ הגבלות STR באתונה
אזורים 1–3 באתונה: איסור STR עד דצמבר 2026. אגרת €8 ללילה חלה.
ניתוח שוק — אתונה
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •34M airport passengers 2025
- •1.85M cruise passengers
- •71% Airbnb occupancy
- •€22k median annual revenue
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Central zone moratorium blocks new STR
- •Oct-2025 compliance costs up
- •Golden Visa properties cannot be used for STR
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Israelis led all foreign residential buyers in Greece 2024-2025 — Athens is primary concentration
נכסים באתונה
2361 למכירה·1447 להשכרה
נכסים למכירה באתונה
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 65 מ״ר בGlyfada
דירה 59 מ״ר בKifisia
דירה 82 מ״ר בKifisia
דירה 52 מ״ר בPiraeus
דירה 103 מ״ר בPiraeus
סטודיו 30 מ״ר בGlyfada
סטודיו 44 מ״ר בMarousi
דירה 800 מ״ר בGlyfada
דירה 135 מ״ר בGlyfada
דירה 110 מ״ר בExarchia
דירה 50 מ״ר בKifisia
דירה 50 מ״ר בPiraeus
תשואה לפי שכונה — אתונה
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Kolonaki | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | שכונה יוקרתית באתונה |
| Chalandri | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | פרבר מגורים באתונה |
| Glyfada | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | פרבר חוף יוקרתי באתונה |
| Kifisia | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | פרבר יוקרתי בצפון אתונה |
| Nea Smyrni | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | פרבר מגורים באתונה |
| Pagrati | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | שכונת מגורים באתונה |
| Piraeus | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | הנמל של אתונה |
| Voula | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | פרבר חוף יוקרתי באתונה |
| Marousi | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | פרבר עסקים בצפון אתונה |
| Koukaki-Makrygianni מרכזיתפרימיום | €3,000–€4,000 (₪10,183–₪13,577) | 7%–10% | STR מוגבל 🟡 District 1-3 moratorium: no new STR until Dec 2026; existing operators grandfathered | פרימיום צמוד לאקרופוליס; נזילות חזקה; ביקוש תיירותי; אזור מוראטוריום |
| Pangrati | €2,800–€3,500 (₪9,504–₪11,880) | 7%–9% | STR מוגבל 🟡 District 2 moratorium: no new STR registrations until Dec 2026. Pangrati is within the 2nd Municipal District. Existing operators grandfathered. Fine: €20K minimum first offense. | מגורים פנים-עירוניים; עומק השכרה ארוכה ובינונית חזק; מחוץ לאזור המוראטוריום |
| Exarchia-Neapoli | €2,400–€3,200 (₪8,146–₪10,861) | 7%–10% | STR מוגבל 🟡 District 1 moratorium: no new STR registrations until Dec 2026. Exarchia is within the 1st Municipal District. Existing operators grandfathered. Fine: €20K minimum first offense. | כניסה נמוכה מהמרכז הראשי; ערך מוסף/ג׳נטריפיקציה; מחוץ לאזור מורטוריום |
| Exarchia | €3,200–€3,800 (₪10,861–₪12,898) | 7%–10% | לא ידוע | שכונה אלטרנטיבית באתונה |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה באתונה
Kolonaki
שכונה יוקרתית באתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Chalandri
פרבר מגורים באתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Glyfada
פרבר חוף יוקרתי באתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Kifisia
פרבר יוקרתי בצפון אתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Nea Smyrni
פרבר מגורים באתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Pagrati
שכונת מגורים באתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Piraeus
הנמל של אתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Voula
פרבר חוף יוקרתי באתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Marousi
פרבר עסקים בצפון אתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
Koukaki-Makrygianni
פרימיום צמוד לאקרופוליס; נזילות חזקה; ביקוש תיירותי; אזור מוראטוריום
מחיר מ- €3,000/m² (₪10,183/m²)
Pangrati
מגורים פנים-עירוניים; עומק השכרה ארוכה ובינונית חזק; מחוץ לאזור המוראטוריום
מחיר מ- €2,800/m² (₪9,504/m²)
Exarchia-Neapoli
כניסה נמוכה מהמרכז הראשי; ערך מוסף/ג׳נטריפיקציה; מחוץ לאזור מורטוריום
מחיר מ- €2,400/m² (₪8,146/m²)
Exarchia
שכונה אלטרנטיבית באתונה
מחיר מ- €3,200/m² (₪10,861/m²)
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →בריפינג גלובלי למשקיעים — מאי 2026
הציונים נותרו יציבים החודש — הסיפורים האמיתיים הם חלון מטבע של פעם בדור לרוכשים בשקלים, יוון שמסתמנת כמועמדת לנסיגת הון בעוד ספרד מחזיקה במפתיע בפסגה, ושלושה שווקים שעוברים מתיקון להתאוששות.
רגולציה על סטרואידים: למה יוון דוחה משקיעים (ולמה קפריסין היא התשובה)
יוון נכנסה לשלב של "רגולציה על סטרואידים," ומפרקת באופן שיטתי את אותם תמריצים שהצילו את שוק הנדל"ן שלה. כסף חכם עובר לקפריסין.
הגירת ההון השקטה: בריחת הון מבריטניה לקפריסין ולאמירויות
משטר ה-Non-Dom הבריטי מת. CASABROVA עוקב לאן הון ה-UHNWI זורם — ואת לחץ הנדל"ן היוקרתי שזה יגרור בקפריסין ודובאי.
סקירת שוק — אתונה
אתונה היא שער ההשקעה של יוון והיעד העיקרי לקוני ויזה זהב. ב-3,200–3,800 אירו/מ"ר, המחירים התאוששו מהשפל של המשבר אך נשארים הרבה מתחת לשיא 2008, מה שמציע מה שמשקיעים רבים רואים כפוטנציאל עליה נוסף. תשואות STR של 7–10% במרכז ההיסטורי ובמסדרונות התיירות הופכות אותה לאחת הבירות האירופיות בעלות התשואה הגבוהה ביותר.
נוף ה-STR מתפתח: הממשלה הציגה הגבלות במרכז אתונה (פלאקה, מונסטיראקי, אזור סינטגמה) כדי להתמודד עם חששות נגישות דיור, אך שכונות פריפריאליות כמו קוקאקי, פגראטי ונאוס קוסמוס נשארות זמינות. עליית ערך שנתית של 8% מאשרת את המומנטום. סף ויזה זהב באתונה עלה ל-400,000 אירו, יוצר רצפת מחיר חדשה לנכסי דירוג-משקיע.
למשקיעים ישראליים, אתונה במרחק טיסה של 2.5 שעות מנתב"ג עם קווים ישירים — השוק האירופי הקרוב ביותר תפעולית.
עודכן לאחרונה: 20 ביוני 2026
דיונים — אתונה
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!