בריפינג גלובלי למשקיעים — מאי 2026

תקציר מנהלים

• הציונים כמעט ולא זזו החודש — רוב השווקים נותרו יציבים.
• הסיפור השקט הוא שוק המטבע — והוא רחוק מלהיות שקט. השקל חזק מכפי שהיה זה דור — סביב 2.87 לדולר (רמות שנראו לאחרונה ב-1993), 3.33 לאירו ו-3.85 לליש"ט, לעומת ממוצעים של כ-3.89 ו-4.55 בשנה שעברה. עבור מי שמשתכר בשקלים, נכסים הנקובים באירו, בדולר ובליש"ט זולים אפקטיבית ב-14%–19% מאשר לפני שנה — עוד לפני שהמחירים עצמם זזו.
• השם האחד שאולי שווה מבט נוסף הוא איחוד האמירויות. הוא איבד הכי הרבה (1.9- נקודות) והחליק מהמקום השלישי לשישי. זהו תיקון טכני, לא סיפור שוק: שיטת הניקוד מעניקה כעת משקל רב יותר לזמינות נתונים, ופערי הנתונים של האמירויות עלו לה בנקודות. ראוי לציין שגם מחסור בנתונים מזיז אותה רק משוק במקום השלישי לשוק במקום השישי — וזה אומר משהו על חוסנה הבסיסי. אנחנו ממליצים לאמירויות לפרסם נתוני שוק באופן עקבי; הפונדמנטלס בבירור אינם הבעיה.
• יוון וספרד מתפצלות. יוון היא מועמדת לנסיגת הון: נתוני התזרים של הבנק המרכזי של יוון מראים ירידה של כ-25% בהשקעות זרים בנדל"ן ב-2025 — איתות אישור מוקדם, בכפוף לשילובו במדד שלנו. ספרד היא ההפתעה: היא סגרה את הדלת לתושבות משקיעים באופן נחרץ — והשוק בקושי הגיב. רכישות זרים קבעו שיא חדש ב-2025, ועל פי הנתונים ספרד נותרת היטב בטריטוריית התרחבות–פסגה.

---

ציוני החודש — חמשת המובילים

בהשוואה לבסיס של החודש הקודם (ראו הערת מתודולוגיה). הציונים מתוך 100.

| דירוג | שוק | ציון | מול החודש הקודם | שינוי דירוג | |------|--------|-------|----------------|-----------| | 1 | ארצות הברית | 77.8 | 0.7- | — | | 2 | דנמרק | 76.7 | 0.1- | — | | 3 | פולין | 75.2 | 0.8- | ↑ 1 (הייתה רביעית) | | 4 | הולנד | 74.6 | 0.1- | ↑ 2 (הייתה שישית) | | 5 | בריטניה | 74.4 | 0.8- | — |

צמרת הטבלה כמעט ללא שינוי. ארה"ב מחזיקה במקום הראשון, דנמרק בשני. האמירויות החליקו מהמקום השלישי, מה שאפשר לפולין ולהולנד לטפס שלב או שניים.

---

תזוזות

אף שוק לא חצה החודש את רף הדיווח של 2 נקודות — לא למעלה ולא למטה. ה-1.9- של האמירויות היה המהלך הבודד הגדול ביותר; כאמור לעיל, הוא משקף עדכון טכני באופן שבו הציון משקלל זמינות נתונים, לא שינוי בשוק עצמו. כל יתר רכיבי האמירויות — כלכלה, תשואות, מס, רגולציה, מחירים, מטבע — נותרו ללא שינוי.

---

מעקב שלבי המחזור

יוון: מועמדת לנסיגת הון. ספרד: באופן מפתיע, עדיין בפסגה.

בדיקת הבנקים המרכזיים החודש מראה ששני שוקי הרוכשים-הזרים הנצפים ביותר באירופה מצביעים כעת לכיוונים שונים:

• ספרד — באופן מפתיע, עדיין היטב בטריטוריית התרחבות–פסגה. ספרד לא רק סיימה את תוכנית הגולדן ויזה באפריל 2025 — היא סגרה את הדלת לתושבות משקיעים באופן נחרץ וחד-משמעי. החלק המרשים הוא מה שקרה אחר כך: שום דבר לא האט. רשמי המקרקעין של ספרד רשמו כ-97,300 רכישות דירות על ידי זרים ב-2025 — שיא חדש, לעומת כ-93,000 ב-2024 (החלק של הזרים ירד מ-14.6% ל-13.8% רק משום שהשוק כולו צמח מהר עוד יותר). המחירים והיקפי העסקאות עדיין מטפסים — אם כי נציין שהדבר משקף את הנתונים עד 2025; טרם פורסמו נתונים המעידים על המגמה ל-2026. גם סדרת ההשקעות הזרות של Eurostat עדיין עלתה בקריאה האחרונה הזמינה (150.8 ← 157.3 ← 164.0 ← 167.9 ← 182.3 עד 2023). על פי הנתונים, ספרד נותרת בפסגה — ופסגה היא מצב דינמי; שווקים יכולים להמשיך לקבוע פסגות גבוהות יותר במשך שנים. הדלת נטרקה; השוק, עד כה, לא מצמץ. אנחנו עוקבים אחר האיתות הראשון בנתונים לכך שהיא מורגשת.
• יוון — המועמדת לנסיגת הון. סדרת Eurostat מגיעה עד 2024 ועדיין עולה (ל-113.2). אבל האיתות המוקדם הגיע: נתוני התזרים של הבנק המרכזי של יוון מראים שהשקעות זרים בנדל"ן היווני ירדו בכ-25% ב-2025 (כ-2.06 מיליארד אירו לעומת שיא של 2.75 מיליארד ב-2024, כשכל רבעון ירד 25%–35% בהשוואה שנתית). הוסיפו לכך את התמתנות היקפי העסקאות, ויוון מצדיקה זהירות אמיתית — בכפוף לנרמול נתוני התזרים אל תוך המדד שלנו, שהוא שיכריע את הקביעה.

האישור הסופי בסדרה שעליה אנו מבססים את המדד (Eurostat FDI-RE) מגיע לאט — הפילוח ברמת הענף מתפרסם כשנתיים לאחר שנת הייחוס, כך שקריאות 2024 צפויות לקראת סוף 2026 ו-2025 לקראת סוף 2027. סדרות הבנקים המרכזיים שלעיל מעניקות לנו בינתיים קריאה מוקדמת.

יוצאות מתיקון (הצד המעודד):

• בריטניה, גרמניה וצ'כיה עברו כולן מתיקון להתאוששות — השלב המוקדם של המחזור, שבו לרוב נמצא הערך הטוב ביותר.

האם יש איתות קנייה בשלישיית ההתאוששות? המתודולוגיה שלנו מחפשת ארבעה תנאים שמתיישרים יחד: היקף עסקאות שפונה מעלה (האיתות המוביל), הון זר נכנס שמאשר, היצע שנותר מרוסן, ומחירים שפונים מעלה (האישור המפגר). הנה מצבו של כל אחד:

• בריטניה — ההתיישרות החזקה ביותר, עם כוכבית כנה אחת. ההיקפים פנו מעלה (מדד 85 ← 90 אל תוך 2025), המלאי ממשיך להתהדק (64 ← 63), הבנייה החדשה בקושי צומחת (110 ← 112), והמחירים פנו מעלה (132 ← 136 אחרי שנתיים של ירידות). שלוש מארבע הרגליים מצביעות לכיוון הנכון. הכוכבית היא רגל ההון הזר — משתי סיבות. ראשית, הסדרה הזמינה לבריטניה מודדת FDI כלל-משקי — תעשייה, טכנולוגיה ופיננסים לצד נדל"ן — ולכן היא יכולה להיות איתות מרמז בלבד עבור דיור, לא איתות מוחלט. שנית, התמונה הרשמית מעורבת באמת: נתוני ה-ONS מראים שה-FDI הנכנס לבריטניה ירד בחדות ב-2024 (התזרימים ירדו ב-27.9 מיליארד ליש"ט ל-13.4 מיליארד), בעוד הקריאות הרבעוניות המוקדמות ל-2025 מצביעות על התאוששות מחודשת (תזרים נטו של כ-25 מיליארד ליש"ט ברבעון הרביעי של 2025). הנתון הרשמי המלא ל-2025 יתפרסם בסוף 2026. כלומר: היערכות אמיתית של תחילת התאוששות, כשרגל ההון הזר מצביעה בזהירות לכיוון הנכון אך טרם אושרה.
• גרמניה — מבטיחה אך לא מאושרת. ההיקפים מתאוששים (82 ← 88) והמחירים פנו מעלה (148 ← 152.7). המאפיין הבולט הוא ההיצע: התחלות הבנייה צנחו שלוש שנים ברציפות (112 ← 95 ← 88), מה שמייצר מחנק היצע בהמשך העשור. אבל ההון הזר היה כמעט ללא שינוי בקריאה האחרונה (154.0 ← 154.7) והמלאי מתרופף קלות (65 ← 68). שני תנאים מולאו, שניים עדיין לא.
• צ'כיה — החלון ככל הנראה חלף. ההיקפים מתאוששים (92 ← 98) אבל ההשקעות הזרות ירדו בקריאה האחרונה (190.5 ← 185.1), והמחירים לא חיכו לאיש — עלייה של יותר מ-10% ב-2025 לבדה (222.3 ← 245.4). האינדיקטור המפגר כבר רץ — וזה בדרך כלל מה שרואים אחרי רגע הערך, לא לפניו.

שורה תחתונה: אף שוק בשלישייה אינו רושם עדיין איתות מלא של ארבעת התנאים. לבריטניה ההתיישרות החזקה ביותר אך רגל ההון הזר שלה לא הוכרעה; גרמניה זקוקה לאישור ההון הנכנס; ההתאוששות הצ'כית אמיתית אך כבר מתומחרת.

נשארו במקומם:

• פורטוגל נותרת בנסיגת הון — ללא שינוי.
• ישראל נותרת בתיקון — אבל עם סנונית ראשונה שראוי לציין. פרסומי הלמ"ס האחרונים מראים שמחירי הדירות עלו 0.3% בהשוואה חודשית ו-1.6% מתחילת השנה, גם כשהקריאה השנתית עדיין שלילית (1.2%-). פרסום חודשי אחד או שניים אינם משנים שלב — השלבים שלנו נקבעים על פי הנתונים השנתיים, והקו השנתי עדיין אומר תיקון. אבל כך בדיוק נראה לרוב הקצה המוקדם של התאוששות, ואנחנו נעקוב מקרוב אחר פרסומי הלמ"ס הקרובים.
• קנדה נקראת כעת כתיקון, עם מחירים שיורדים בפועל (מדד מחירי הדירות שלה ירד בהשוואה שנתית). השוק היחיד בקבוצה שמציג ירידת מחירים מוחלטת.

---

מעקב מטבע: חלון של פעם בדור לרוכשים בשקלים

ציוני השוק שלנו מתייחסים ליציבות המטבע כאל רכיב אחד מני רבים, ובמדד הזה מעט השתנה החודש. אבל לעמוד במקום בציונים אין פירושו לעמוד במקום בעולם — תנועות המטבע של השנה האחרונה עדיין מהדהדות, והן משרטטות מחדש מי יכול להרשות לעצמו מה, ואיפה.

בשום מקום זה לא בולט יותר מאשר אצל משתכרים בשקלים. השקל נסחר כעת סביב 2.87 לדולר — טריטוריה שנראתה לאחרונה ב-1993 — לאחר התחזקות של כ-18% מול הדולר בתוך שנים-עשר חודשים. מול האירו הוא עומד סביב 3.33, לעומת ממוצע של כ-3.89 בשנה שעברה, ומול הליש"ט סביב 3.85, לעומת ממוצע 2025 של כ-4.55 — הליש"ט ויתרה על כמעט חמישית מערכה מול השקל בתוך שנה. מה זה אומר ברמת הנכס:

• ברלין (אירו) — דירה ב-500,000 אירו שהייתה עולה לרוכש שקלי כ-1.95 מיליון ש"ח לפני שנה עולה כ-1.67 מיליון ש"ח היום — כ-280,000 ש"ח פחות, עוד לפני ששוק הנדל"ן עצמו זז סנטימטר. וברלין יושבת בשוק שמודל המחזור שלנו זה עתה העביר מתיקון להתאוששות — החלק במחזור שבו ציידי ערך עושים באופן מסורתי את עבודתם הטובה ביותר.
• מנצ'סטר (ליש"ט) — בערי התשואה הקלאסיות של בריטניה, המהלך חד אף יותר. דירה ב-250,000 ליש"ט במנצ'סטר — רכישת תשואת-שכירות מהסוג שבריטניה ידועה בו — ירדה מכ-1.14 מיליון ש"ח בשער הממוצע של השנה שעברה לכ-960,000 ש"ח היום: כ-175,000 ש"ח פחות, בשוק היחיד בקבוצה שלנו הקרוב ביותר לאיתות קנייה קלאסי (ראו מעקב שלבי המחזור).
• מיאמי (דולר) — מבין המטרופולינים שאנו מסקרים בארה"ב, דירת קונדו ב-400,000 דולר במיאמי שתומחרה בכ-1.35 מיליון ש"ח לפני שנה מתומחרת בכ-1.15 מיליון ש"ח היום — כ-200,000 ש"ח פחות — בשוק המחזיק במקום הראשון בטבלה שלנו.

חלונות מטבע בסדר גודל כזה הם נדירים, והם אינם מכריזים על מועדי סגירתם. אנחנו לא בעסקי חיזוי שערי חליפין — אבל אנחנו כן בעסקי ההצבעה על כך שהקרקע זזה עד כדי כך, והיא זזה.

---

עדכוני רגולציה ומס

שני נושאים קבועים ראויים להישאר מול עיני הרוכשים, משום שהם מעצבים את השווקים שלעיל:

• הולנד — חדשות טובות למשקיעים: מס רכישת המקרקעין על דירות שאינן משמשות כמגורי הקבע של הרוכש הופחת מ-10.4% ל-8% החל מ-1 בינואר 2026, מהלך מכוון להחזיר משקיעים לשוק השכירות. רלוונטי ישירות לכל מי ששוקל רכישה להשכרה שם, והולנד מטפסת בטבלה שלנו.
• קנדה — האיסור הפדרלי על רוב רכישות המגורים על ידי זרים בתוקף עד 1 בינואר 2027. הוא חל על דירות קיימות (עד שלוש יחידות) באזורים עירוניים מרכזיים, עם פטורים משמעותיים: רכישות לצורכי פיתוח, קרקע פנויה ומחזיקי היתרי עבודה מסוימים. היטלים מחוזיים חלים בנוסף (אונטריו 25%, קולומביה הבריטית 20%). שווה מעקב: בדצמבר 2025 פתחה הממשלה בחינה רשמית של מה שיחליף את האיסור אחרי 2027, כשעל השולחן מודל בסגנון אוסטרליה — זרים יורשו לרכוש בנייה חדשה אך ייחסמו מרכישת דירות קיימות. הדלת הסגורה כיום עשויה להיפתח חלקית.

לרקע על ספרד (הגולדן ויזה הסתיימה ב-3 באפריל 2025) ויוון (הגולדן ויזה עומדת כעת על 800 אלף אירו באזורי הביקוש — אתונה/אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני והאיים הגדולים — עם 400 אלף אירו ביתר האזורים ו-250 אלף אירו להסבות ממסחרי למגורים או לשחזור מבנים לשימור), ראו טיוטות המערכת המוזכרות. אלה שינויי המדיניות שהציבו את שני השווקים במעקב — אך הם אינם, כשלעצמם, הוכחה לשינוי שלב.

---

הערת מתודולוגיה: הציונים מבוססים על CASABROVA Score v6, המודל הקנוני היחיד שלנו, הנחתך ב-1 בכל חודש. מהדורה זו משווה את חיתוך 1 ביוני 2026 מול חיתוך 19 במאי 2026 — ששימש כבסיס משום שהוא החיתוך העדכני ביותר במתודולוגיה הנוכחית (טרם קיים חיתוך חודשי מוקדם יותר). תצפיות איתותי המחזור מתארות היכן עומדים האינדיקטורים המפורסמים שלנו ביחס למתודולוגיה שלנו; הן מידע כללי בלבד, לא ייעוץ השקעות, משפטי או מס, ושערי חליפין יכולים לנוע גם לרעת הרוכשים.

---

מקורות

• מסד הנתונים הייצורי של CASABROVA — חיתוכי ציון חודשיים של 1 ביוני 2026 מול 19 במאי 2026
• Eurostat — יתרות FDI נכנס, פעילויות נדל"ן (NACE L), בסיס 2015=100
• הבנק המרכזי של יוון — תזרימי השקעות ישירות לנדל"ן (2024–2025)
• Colegio de Registradores (ספרד) — נתוני רכישות זרים (2024–2025)
• ממשלת קנדה (משרד האוצר) — הארכת איסור הרכישה לזרים; business.gov.nl — שינוי מס הרכישה ל-2026
• מט"ח: פיד המט"ח של CASABROVA (שערי ייחוס יומיים של ה-ECB, 2026-06-03) לצלבי EUR/ILS, EUR/USD ו-EUR/GBP; Trading Economics / exchange-rates.org / poundsterlinglive לשינויי שנים-עשר החודשים, להשוואת 1993 ולממוצעי 2025 (EUR/ILS כ-3.89, GBP/ILS כ-4.55)
• בחינת קנדה: ממשלת קנדה / CMHC (היקף האיסור והפטורים); Bloomberg, דצמבר 2025 (הבחינה שלאחר 2027)
• הקשר FDI בריטניה: ONS, Foreign direct investment involving UK companies (דוח 2024)
• ישראל: מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, הפרסומים החודשיים האחרונים (מאי–יוני 2026)