# שישה חודשים מתחת לשנה שעברה: מה כדאי לדעת לפני שקונים דירה מחוץ לישראל
מדד מחירי הדירות נמוך מרמתו לפני שנה בשישה חודשים רצופים, מספר העסקאות ירד ב‑12.2 אחוז ב‑2025, ובנק ישראל מרחיב את המדיניות המוניטרית בזמן שהבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית שוב ב‑10 בספטמבר. מי שבוחן רכישה בחו"ל צריך לדעת דבר אחד לפני הכול: איך הוא מתכוון לממן.
מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עמד במאי–יוני 2026, לפי הפרסום מאוגוסט, על 593.6 נקודות. זו ירידה של 1.5 אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והחודש השישי ברציפות שבו המדד נמוך משהיה שנה קודם לכן. מול סוף 2025 הוא נמוך ב‑1.1 אחוז, ומול סוף 2024 ב‑2.1 אחוז.
חשוב לדייק בכיוון. מה שנמשך שישה חודשים הוא הפער השלילי מול השנה הקודמת, לא רצף של ירידות מתקופה לתקופה. הנתיב החודשי אינו קו ישר, ובחלק מהתקופות המדד אף עלה במקצת. התמונה היא של מדד שנשחק ביחס לעצמו לפני שנה, לא של צניחה מתמשכת.
גם התמונה השנתית מטעה. הנתון הרשמי ל‑2025 מראה עלייה של 2.2 אחוז, אבל זהו ממוצע שנתי, והוא נשען בעיקר על 2024 שהסתיימה בקצב שנתי של 7.7 אחוז. המדד הגיע לפסגה בינואר 2025, ב‑609.8 נקודות. מאז ועד הפרסום האחרון הוא ירד ב‑2.7 אחוז.
בצד הכמותי מספר העסקאות ירד ב‑12.2 אחוז ב‑2025. זה שוק שבו נמכרות פחות דירות במחירים שנשחקים לאט, ולא תיקון מחירים חד.
על הרקע הזה, השאלה הראשונה שנשאלת על רכישה בחו"ל היא בדרך כלל "איפה זול". זו השאלה הלא נכונה.
שני בנקים מרכזיים, שני כיוונים
בנק ישראל הוריד את הריבית ב‑1 בספטמבר ל‑3.25 אחוז, בתוקף מ‑3 בספטמבר, והפריים ירד ל‑4.75 אחוז. האינפלציה עומדת על 1.5 אחוז בשנה האחרונה, נוחה בהרבה מהממוצע האירופי.
באירופה הכיוון הפוך, וזה כבר קרה ולא רק צפוי. הבנק המרכזי האירופי העלה את ריבית הפיקדונות ביוני ל‑2.25 אחוז, הותיר אותה ביולי, והעלה אותה שוב ב‑10 בספטמבר ל‑2.50 אחוז. שלושת שיעורי הריבית המרכזיים עלו ב‑25 נקודות בסיס, בתוקף מ‑16 בספטמבר.
הנימוק שהבנק עצמו נותן רלוונטי לקורא הישראלי במיוחד. בהודעה הוא כותב שהלחימה במזרח התיכון ממשיכה לייצר לחצי אינפלציה, ושהאינפלציה צפויה להישאר גבוהה מהיעד לתקופה ממושכת. תחזית הבנק לאינפלציה באזור האירו היא 3.0 אחוז ב‑2026, 2.5 אחוז ב‑2027 ו‑2.1 אחוז ב‑2028, עם עדכון כלפי מעלה לשתי השנים האחרונות. בפועל האינפלציה עמדה על 2.9 אחוז ביולי, עם אומדן מהיר של 3.3 אחוז לאוגוסט. היוריבור לשנה, מדד הייחוס שמשכנתאות באירו נצמדות אליו לרוב, חצה במהלך אוגוסט את רף 3 האחוזים.
המשמעות המעשית נוגעת בעיקר למי שמתכוון ללוות. שוק האשראי בישראל מוזל ושוק האשראי באירו מתייקר, והבנק האירופי מציין במפורש שהסיכונים לאינפלציה נוטים כלפי מעלה, שהוא פועל מהחלטה להחלטה ושאינו מתחייב למסלול ריבית. כלומר גם הכיוון וגם חוסר הוודאות פועלים נגד מי שמתכנן ללוות באירו. אבל ריבית בנק מרכזי אינה הצעת מחיר: מה שהיא עושה להלוואה מסוימת תלוי במדד הייחוס שלה, במרווח ובמועד העדכון החוזי. הפירוט בסוף הסקירה.
המטבע: חודש טוב, קיץ פחות
באוגוסט האירו הוזל מול השקל, מ‑3.5114 שקלים ב‑31 ביולי ל‑3.4647 ב‑31 באוגוסט, ירידה של 1.33 אחוז. על דירה בשווי 300 אלף אירו מדובר בהפרש של כ‑14 אלף שקלים בתוך חודש.
המבט הרחב יותר הפוך. ב‑4 ביוני האירו עמד על 3.3659 שקלים, כלומר מאז תחילת הקיץ הוא התייקר בכ‑2.9 אחוז. מי שסגר עסקה ביוני יצא טוב יותר ממי שסוגר היום.
גם הדולר הוזל באוגוסט, מ‑3.0574 ל‑2.9878 שקלים, ואף הוא התייקר מאז יוני, ב‑3.3 אחוז. למי שבוחן את דובאי זה רלוונטי ישירות. הדירהם צמוד לדולר, ולכן רכישה שם היא בבסיסה חשיפה דולרית. תנאי התשלום, פריסת התשלומים ושימוש בגידור כן יכולים לשנות את החשיפה בפועל, אבל לא את נקודת המוצא. וההצמדה אומרת משהו על המטבע בלבד, לא על מחירי הנכסים בדובאי, לא על השכירות ולא על הנזילות.
שלושה שווקים, ומה שהמספרים אומרים עליהם
בדירוג השווקים שלנו לספטמבר, שלושה שווקים בולטים לרוכש ישראלי. מעניין להשוות אותם לישראל עצמה.
קפריסין, היעד שישראלים מכירים הכי טוב, אינה ביניהם, ולא מפני שאין לה מה להציע. יש לה מספרים שמחייבים התייחסות נפרדת, ונתייחס אליה בהמשך.
| ציון | דירוג | סיכון בועה | שלב במחזור | |
|---|---|---|---|---|
| אסטוניה | 74.5 | 1 | בינוני‑גבוה | פסגה |
| סלובניה | 73.5 | 3 | בינוני | התרחבות |
| רומניה | 66.9 | 15 | בינוני | התרחבות |
| ישראל | 66.4 | 17 | בינוני | התרחבות |
שלב המחזור שאנחנו מתייחסים אליו ביחס לכל אחד מהשווקים הוא הערכה לגבי שנה שהסתיימה, במקרה הזה 2024, ולא קריאה בזמן אמת.
בכוונה אין בטבלה עמודת תשואה. תשואת שכירות ברמת שוק שלמה היא מספר שקל להציג וקשה לעמוד מאחוריו: היא משתנה בין עיר לעיר ובין שכונה לשכונה יותר מכפי שהיא משתנה בין מדינה למדינה, והיא תלויה בשאלה אם מדובר בתשואה לפני הוצאות או אחריהן. מי שרוצה מספר תשואה שאפשר לעבוד איתו צריך אותו לנכס ספציפי, עם דמי השכירות בפועל, עלויות הניהול והתחזוקה, שיעורי אי‑תפוסה והמס שחל עליו.
אסטוניה מובילה בזכות מיסוי רכישה נמוך ושקיפות נתונים חזקה, אך היא בפסגת המחזור ונושאת את סיכון הבועה הגבוה מבין השלושה. סלובניה במקום השלישי היא הפרופיל השמרני יותר: עדיין בהתרחבות, סיכון בינוני, והיא רשמה ב‑2025 את הגידול החד ביותר בהיקף העסקאות מבין מדינות האיחוד האירופי שפרסמו נתונים, 29.9 אחוז.
רומניה במקום ה‑15 היא הבחירה הפחות מובנת מאליה, ודווקא משום כך מעניינת. הציון שלה נמוך משל השתיים האחרות, אך היא בשלב התרחבות, סיכון הבועה שלה בינוני, ומחירי הכניסה בה נמוכים משמעותית מאלה שבמערב אירופה. היא נכנסת לתמונה כשוק שבו הכניסה זולה והשוק עוד מתרחב, ולא כשוק שמוביל בדירוג.
לגבי מימון שם כדאי להיזהר. מסלולי המשכנתא שבנקים רומניים מייעדים ל"תפוצה" דורשים בדרך כלל אזרחות רומנית, ולכן שיעורי המימון שמצוטטים בהקשר הזה אינם בהכרח זמינים לישראלי שאינו אזרח. מי שמתכנן למנף רכישה צריך הצעה בכתב מהבנק, לשמו ולפרופיל שלו, לפני שהוא מסתמך על האפשרות לקבלת מימון.
איפה בפועל, ולמה
אסטוניה: טאלין, טארטו והמזרח. בטאלין הפער בין שכונות עצום. קאלאמאיה סביב 5,300 אירו למ"ר וקסקלין, מרכז העיר, 4,750, מול מוסטאמה 3,050 ולסנמה 2,850. אולמיסטה, סביב 4,050, היא הסיפור המעניין. זה אזור תעשייה לשעבר שהופך לקמפוס עסקים צמוד לשדה התעופה, ובו ייבנה גם מסוף קו הרכבת המהיר שמחבר את הבלטים. השותפות שמובילה את הפרויקט, ובה רשות שדה התעופה, חברת הרכבת והיזם, מדברת על השקעה של כחצי מיליארד אירו ועל מרכז עיר שני של טאלין עד 2030, ובתוך התכנית ארבעה בנייני מגורים ובהם כ‑550 דירות. כלומר אזור מגורים שרק מתהווה, על תשתית שעוד לא הושלמה. בטארטו, עיר האוניברסיטה, קרלובה סביב 3,300 ואנלין 2,000.
במזרח התעשייתי, נרווה וקוהטלה‑ירווה, המחירים נמוכים באופן קיצוני. הדוח הרשמי של רשות המקרקעין האסטונית מציין ממוצעי עסקאות ל‑2025 של 286 אירו למ"ר בסילאמה ו‑205 בקוהטלה‑ירווה. במחירים כאלה, כל שכר דירה סביר מייצר יחס גבוה למחיר, וזה בדיוק המקום להיזהר בו, כי היחס הזה הוא פיצוי על סיכון ולא מציאה. אלה ערים מצטמצמות, והנזילות בהן דלה: מי שקונה שם צריך להניח שמכירה תיקח זמן. בנרווה כן נעשתה השקעה ציבורית בשנים האחרונות. במתחם קרנהולם, טחנת הטקסטיל ההיסטורית שנטושה מ‑2010, פועל פרויקט להסבת מבנה הטוויה לרובע תרבות בשטח של כ‑20 אלף מ"ר. וטיילת הנהר ההיסטורית הורחבה במסגרת פרויקט חוצה גבולות במימון אירופי בעיקרו, שהושלם ונפתח בספטמבר 2023. מה שאין לנו הוא נתון שקושר בין ההשקעות האלה לביקוש לדירות, ולכן אין להסיק מהן על מחירים.
סלובניה: ליובליאנה, החוף והאלפים. בעיר הבירה, ויץ'‑רודניק סביב 5,250 אירו למ"ר ומוסטה‑פוליה 4,950. בסטארי גראד ההיסטורית המחירים גבוהים יותר, אך ההיצע שם דק מכדי לנקוב במספר. קופר על החוף האדריאטי מציעה משהו אחר, ובעיקר שכונת מרקובץ עם נוף לים ובנייה חדשה. שם עולה גם אפשרות ההשכרה קצרת הטווח, אבל זו שאלה של רישוי ושל ייעוד הנכס הספציפי, והיא גם מוציאה את הרוכש מפרופיל המס שנבדק בסקירה הזו. בלד האלפינית היא שוק אחר לגמרי. מלינו, ריבנו וזאסיפ הם כפרי נופש עם בתי הארחה, לא שוק דירות.
רומניה: בוקרשט וקלוז'. הפרופיל שלה שונה משתי האחרות: שוק בהתרחבות ומחירי כניסה נמוכים משמעותית מאלה שבמערב אירופה. בוקרשט היא השוק הגדול יותר, וקלוז' נפוקה היא אחד ממרכזי ההייטק המרכזיים במדינה, לא היחיד ולא הגדול, שכן בוקרשט גדולה ממנה. מה שמייחד את קלוז' הוא היחס: כ‑15 אלף עובדים בענף התוכנה וכ‑1,300 חברות, לצד שנים עשר מוסדות אקדמיים וכ‑80 אלף סטודנטים בעיר שמנתה במפקד האחרון כ‑287 אלף תושבים. זה הרכב שמזין שוק שכירות. את עומק הביקוש בכל אחת מהערים צריך לבדוק ברמת השכונה, לא ברמת העיר.
המס: ארבע קטגוריות, וגם מה שלא נכלל בהן
ההשוואה שלהלן בין שלוש המדינות עוסקת בקטגוריות מס נבחרות: מס רכישה, מס שנתי, מס על הכנסה משכירות ומס רווח הון. היא אינה מכסה את כולן בכל מדינה, ובסלובניה, למשל, מובאים כאן מס הרכישה ומס רווח ההון ולא המס השנתי והמס על שכירות. אין כאן סקירה מלאה של כל היבטי המס, וגם לא של עלויות העסקה עצמה, כמו נוטריון, עורך דין, תיווך ואגרות. בפרק על קפריסין שבהמשך מוזכרים גם חיובים נוספים, ואין להסיק מכך שהם אינם קיימים במדינות האחרות. הנתונים אומתו מול רשויות המס באסטוניה, בסלובניה, ברומניה ובקפריסין בין 6 ל‑9 בספטמבר 2026. הפרופיל: תושב מס ישראלי הרוכש על שמו, הנחשב תושב חוץ במדינת הנכס, בנכס מגורים רגיל.
אסטוניה. אין מס רכישה נפרד, ובעסקה רגילה מדובר באגרת רישום ובשכר טרחת נוטריון. יש לכך חריג חשוב: העברת מקרקעין באסטוניה פטורה בדרך כלל ממע"מ, אך הפטור אינו חל על מבנה חדש או משופץ מהותית ועל מגרש ללא בנייה, ובמקרים אלה עשוי לחול מע"מ בשיעור 24 אחוז. המס השנתי חל על הקרקע בלבד, ומבנים אינם ממוסים. השיעור נע בין 0.1 ל‑1 אחוז משווי הקרקע, לפי החלטת הרשות המקומית. על שכירות 22 אחוז, או 17.6 אחוז בבחירת ניכוי הוצאות רעיוני. על רווח הון 22 אחוז מהרווח הנקי.
סלובניה, ושתי נקודות שרבים מפספסים. מס הרכישה, 2 אחוז, הוא מבחינה חוקית חובת המוכר אלא אם החוזה מעביר אותו לקונה. ומס רווח ההון אינו אחיד אלא יורד עם משך ההחזקה: 25 אחוז לפני חמש שנים, 20 אחרי חמש, 15 אחרי עשר, ואפס אחרי חמש‑עשרה.
נקודה סלובנית נוספת. ישראל חברה בארגון המדינות המפותחות מאז 2010, וסלובניה פוטרת אזרחי מדינות הארגון מדרישת ההדדיות. ישראלי אינו חייב להקים חברה סלובנית כדי להחזיק נכס, מסלול יקר שרבים מניחים בטעות שהוא הכרחי.
רומניה, ושתי מלכודות. אין מס רכישה אחיד לקונה פרטי. יש אגרת רישום בשיעור נמוך, שאינה מחושבת ממחיר החוזה אלא מהגבוה שבין שווי החוזה לבין שווי מחקר השוק של הנוטריונים, ולצדה הוצאות נוטריון. אבל ברכישת דירה חדשה בעסקה החייבת במע"מ עשוי לחול מע"מ של 21 אחוז, וזה סדר גודל אחר לחלוטין.
המס השנתי נקבע מקומית, לפי שווי לצורכי מס ולא לפי מחיר הרכישה, בשיעור בסיס של 0.08 עד 0.2 אחוז למגורים. שני דברים שמי שמסתכל על השיעור לבדו מפספס: מ‑1 בינואר 2026 טבלת השווי לצורכי מס עודכנה כלפי מעלה בשיעור ניכר, כך שאותו שיעור מיוצר על בסיס גבוה בהרבה; והשיעור הזה אינו תקרה, כי הרשות המקומית רשאית להעלות אותו, ובנכס מוזנח אף מעבר לכך. לצד המס השנתי קיים מס מיוחד על נכסים יקרים, שאינו חדש: שיעורו עולה מ‑2026 מ‑0.3 ל‑0.9 אחוז, והוא מוטל על עודף השווי לצורכי מס מעל 2.5 מיליון לאיי רומני.
על שכירות רגילה, מס ההכנסה הוא 10 אחוז לאחר ניכוי הוצאות קבוע של 20 אחוז, כלומר 8 אחוז משכר הדירה ברוטו. לצד מס ההכנסה עשויה לעלות שאלת דמי הביטוח הבריאותי הרומניים, שאינה נגזרת אוטומטית מבעלות על נכס וגם אינה נשללת בהוראת פטור מפורשת. מי שמתכנן להשכיר ברומניה צריך תשובה ספציפית לשאלה הזו מיועץ רומני, כי הפער בין שתי התשובות משמעותי.
המלכודת השנייה חשובה מהראשונה. במכירה, המס מחושב משווי ההעברה ולא מהרווח: 3 אחוז בהחזקה של עד שלוש שנים כולל, ו‑1 אחוז אחריה. מי שמוכר בהפסד משלם בכל זאת.
ונקודה משפטית שראוי לטפל בה מוקדם. החוק הרומני מגביל בעלות ישירה בקרקע בידי מי שאינו אזרח מדינה באיחוד האירופי, ומתנה אותה בהסדרי אמנה והדדיות. מבנה הוא עניין נפרד, אך לדירה נצמד בדרך כלל חלק בקרקע. המשמעות היא שהזכאות לרכוש אינה נגזרת מנסח הנכס בלבד ואינה מובנת מאליה, וצריך לברר אותה עם עורך דין רומני לפני שמתקדמים לחוזה.
וקפריסין?
זה היעד שרוב הישראלים חושבים עליו ראשון, והוא לא בטבלה למעלה. הציון שלה 66.6, מקום 16, בין רומניה במקום 15 לישראל במקום 17. שלושה שווקים בתוך חצי נקודה, וזה כשלעצמו אומר משהו על השאלה "איפה זול".
אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין, ורוב הישראלים מופתעים לשמוע את זה. במרשם משרד האוצר הישראלי, בסינון של אמנות למניעת כפל מס, החיפוש לקפריסין מחזיר "לא נמצאו תוצאות", בזמן שאותו חיפוש עצמו מחזיר אמנות ליוון, לבריטניה ולארצות הברית. בטבלת האמנות של משרד האוצר הקפריסאי, שהיא רשימה ממוספרת עם תאריכי חתימה ותחילה, ישראל אינה מופיעה כלל.
וכאן מקור הבלבול, ששווה להכיר לפני שמסתמכים על ייעוץ כלשהו: בין ישראל לקפריסין כן קיים הסכם לעידוד ולהגנה על השקעות, שנחתם ב‑1998 ונכנס לתוקף ב‑2003. הוא רשום במרשם הישראלי תחת סוג הסכם אחר לגמרי. הסכם הגנה על השקעות אינו אמנת מס ואינו מקנה הקלות מס. מי שיחפש באינטרנט ימצא מקורות שמצטטים "אמנת מס קפריסין–ישראל" עם שיעורי ניכוי במקור מפורטים; זה ההסכם שהתחלף.
אין פירוש הדבר שלא ניתן לקבל זיכוי על מס זר, שכן זה נקבע בדין הישראלי. אבל אין מנגנון אמנה להסתמך עליו, ובמסלול הישראלי של 15 אחוז על שכירות מחו"ל אין זיכוי כלל.
מס השכירות אינו שיעור אחיד של 20 אחוז, ובשביל רוב הרוכשים הוא נמוך בהרבה. ברפורמת המס שנכנסה לתוקף ב‑1 בינואר 2026 המדרגות הן: אפס עד 22 אלף אירו הכנסה חייבת, 20 אחוז מ‑22,001 עד 32 אלף, 25 אחוז עד 42 אלף, 30 אחוז עד 72 אלף, ו‑35 אחוז מעל 72,001. סף הפטור הועלה באותה רפורמה מ‑19,500 אירו. ההכנסה החייבת מחושבת לאחר ניכוי הוצאות קבוע של 20 אחוז מדמי השכירות.
המשמעות המעשית תלויה בהכנסה החייבת הכוללת בקפריסין, ולא בנכס. המדרגות חלות על ההכנסה המצרפית ולא על כל דירה בנפרד, ולכן אותה דירה יכולה ליפול במדרגת האפס אצל מי שאין לו הכנסה נוספת בקפריסין, ולהתחייב בשיעור גבוה אצל מי שיש לו. את המדרגה הרלוונטית צריך לחשב על ההכנסה הכוללת ולא להסיק מגודל הנכס.
ולצד מס ההכנסה, בעלים שאינו תושב קפריסין מתחייב בהפרשה למערכת הבריאות בשיעור 2.65 אחוז משכר הדירה ברוטו, לא מההכנסה החייבת. ההפרשה מוגבלת בתקרה של הכנסה שנתית כוללת, וחשוב להבין מה היא אינה: היא אינה מזכה בזכאות לשירותי בריאות בקפריסין. כלומר שני מנגנונים נפרדים על שני בסיסים שונים, ואי אפשר להעריך את החבות משיעור אחד.
אפס ארצי אינו אפס שנתי. מס המקרקעין הארצי בוטל ב‑2017, אך חיובים מקומיים לבעלים, ובכללם ביוב וניקוז, עדיין חלים לפי הרשות והנכס.
ובמכירה יש היטל שכמעט לא מדובר עליו. מעבר למס רווח ההון, על תמורת המכירה בהעברת מקרקעין בקפריסין מוטל היטל בשיעור 0.4 אחוז, שחל על המוכר. הוא בתוקף מפברואר 2021, ותיקון מנובמבר 2022 שינה והרחיב את ההסדר, גם ביחס להעברת מניות בחברה המחזיקה מקרקעין, ושם בסיס החיוב נקבע אחרת ולא לפי תמורת מכירת המקרקעין. בעסקת מקרקעין ההיטל מחושב מהתמורה ולא מהרווח, ולכן הוא חל גם במכירה בלי רווח. בכיוון ההפוך, מס הבולים בקפריסין בוטל לגבי מסמכים שנחתמו מ‑1 בינואר 2026, כך שעלות העסקה בצד הזה ירדה.
רכישה בידי מי שאינו אזרח האיחוד דורשת אישור מנהל המחוז. למי שקונה דירה המסלול הרלוונטי הוא מסלול היחידות, ובו המגבלה המפורסמת היא עד שתי יחידות. מגבלת 4,000 המטרים המצוטטת לעיתים אינה מתייחסת לדירה אלא לקרקע לבניית בית למגורי הרוכש עצמו, וזה מסלול אחר. משרד הפנים מציין טיפול של שבועיים עד שלושה וללא אגרה, אך אישור אינו מובטח.
ונתון אחד שראוי לתשומת לב מיוחדת. ב‑2025 אושרו בקפריסין 16,171 יחידות דיור, עלייה של 43 אחוז בשנה אחת, וביחס לגודל האוכלוסייה זה כפול בקירוב מקצב האישורים בישראל. הקצב גם לא נבלם: בארבעת החודשים הראשונים של 2026 אושרו 7,131 יחידות מול 4,321 באותה תקופה אשתקד. במקביל, מנתוני 2025, כ‑40 אחוז מחוזי המכר במדינה נחתמו עם רוכשים זרים, ובפאפוס כ‑66 אחוז.
צריך לקרוא את המספרים האלה בזהירות. היתר בנייה אינו דירה מוגמרת ואינו מועד אכלוס: חלק מההיתרים אינם מנוצלים, והפער בין אישור לסיום בנייה נמדד בשנים ומשתנה מפרויקט לפרויקט. גם רוכש אינו בהכרח משכיר. דירה שנקנתה לשימוש עצמי או לנופש נספגת בצד המכירות ואינה מגיעה לשוק השכירות כלל.
בצד הביקוש התמונה גם היא לא חד‑משמעית. שיעור בעלי האזרחות הזרה בקפריסין אינו 15 אחוז כפי שמעריכים לעיתים אלא כרבע מהתושבים, נכון לסוף 2024. אבל זהו מלאי של תושבים, לא זרם של נכנסים, וגם לא מדד לרוכשים שאינם תושבים. ובסדרת ההגירה האחרונה שפורסמה, 2024 מול 2023, מספר הנכנסים דווקא לא גדל. כלומר בסיס התושבים אכן נשען במידה רבה על מי שהגיע מחוץ לקפריסין, אבל מכאן לא נובע שקצב ההגעה מואץ, ובוודאי לא שהביקוש לשכירות גדל.
לכן מה שיקרה למחירי השכירות בקפריסין בהמשך העשור, כשחלק מההיתרים האלה יהפכו לדירות, אינו ניתן לקביעה מהנתונים המפורסמים, לא לכאן ולא לכאן, ואנחנו לא מתיימרים לקבוע. מה שכן ניתן לומר הוא שזה שוק קטן שנשען על תנועה של זרים בשני צדי המשוואה, בהיצע ובביקוש גם יחד. מי שקונה שם להשכרה נחשף לדינמיקה הזו, והמשתנה הקריטי בה הוא לא מחיר הכניסה.
שורה תחתונה
הפער בין בנק ישראל, שמרחיב את המדיניות המוניטרית, לבין הבנק המרכזי האירופי, שמצמצם אותה, משנה את המשוואה בעיקר למי שמתכוון ללוות. מי שמתכנן ללוות באירו נכנס לשוק אשראי מתייקר; מי שמגייס הון בישראל נכנס לשוק אשראי מוזל.
וכאן צריך לדייק בשלושה דברים. רוכש שמשלם במזומן וללא חוב אינו חוסך תשלומי ריבית ואינו מרוויח דבר מהעלאת ריבית באירופה. היתרון שלו, אם קיים, הוא יחסי בלבד מול קונים ממונפים. מי שמשעבד נכס בישראל כדי לגייס את התמורה אינו קונה במזומן אלא לוקח חוב, ולכן הוא נחשף לתנאי האשראי בישראל. ומה שהחלטת ריבית עושה להלוואה קיימת תלוי במדד הייחוס שלה, במועד העדכון החוזי ובמרווח. ריבית בנק מרכזי אינה הצעת מחיר לאף לווה.
לכל אלה מצטרפת חשיפת המטבע: הכנסה משכירות באירו והחזר הלוואה בשקלים הם שני מטבעות, וזו חשיפה בפני עצמה. אין כאן קבוצה שמרוויחה מהמצב וקבוצה שמפסידה, אלא נקודת פתיחה שונה לכל מבנה מימון. מה שקובע הוא איך תכננת לממן.
הסרת אחריות
אין באמור ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות, ואין בו המלצה לבצע או להימנע מביצוע עסקה כלשהי.
הכתוב הוא סקירה עיתונאית‑כלכלית כללית, המבוססת על מקורות ציבוריים במועד הפרסום. הוא אינו מתחשב בנתוניו, בצרכיו, במצבו הפיננסי או במטרותיו של אף אדם.
במיוחד בכל הנוגע למס. שיעורי המס המוצגים הם שיעורים סטטוטוריים כלליים, נכונים למועד הבדיקה, ומתייחסים לפרופיל אחד ומצומצם: יחיד תושב ישראל הרוכש נכס מגורים על שמו ונחשב תושב חוץ במדינת הנכס. כל שינוי בנסיבות משנה את התוצאה, ובכלל זה רכישה באמצעות חברה, פעילות עסקית, ייזום, השכרה קצרת טווח, החזקה משותפת, ריבוי נכסים, שינוי מעמד תושבות או הגירה. שיעור מס אינו זהה לחבות מס, ובסיס המס שעליו הוא מוטל שונה ממדינה למדינה, ולעיתים הוא שווי שומה ולא מחיר השוק.
חבות המס בישראל היא שאלה נפרדת לחלוטין. אמנת מס אינה מבטלת את זכות המיסוי של מדינת הנכס, וזיכוי המס בישראל כפוף לדין הישראלי ולתקרות שנקבעו בו. הסקירה אינה מחשבת את חבות המס הכוללת של הרוכש ואינה מתיימרת לעשות זאת.
דיני מס, דיני מקרקעין וכללי רכישה בידי זרים משתנים, לעיתים ברטרואקטיביות. נתוני מחירים ותשואות באזורים ובשכונות הם אומדנים והערכות עריכה, ואינם ערובה לתשואה או לשווי. שערי מטבע משתנים ועשויים לפעול לכל כיוון. ביצועי עבר אינם מעידים על העתיד.
לפני כל החלטה יש להיוועץ ביועץ מס, בעורך דין ובאיש מקצוע מוסמך, הן במדינת הנכס והן בישראל. האחריות על כל החלטה היא של המחליט בלבד.