ורשה
עיר הבירה עם נזילות הגבוהה ביותר ותשתית ישראלית חזקה
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — ורשה
National CWTON registration required from May 2026. No local night caps, zoning bans, or tourist tax. Minimal city-level STR regulation beyond national baseline.
ניתוח שוק — ורשה
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •244K students, corporate HQs, EU fund inflows, deepest Israeli community
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Price-to-income 9.7 years, STR regulation May 2026
נכסים בורשה
5310 למכירה·215 להשכרה
נכסים למכירה בורשה
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
סטודיו 39.64 מ״ר בMokotów
דירה 160 מ״ר בul. Alzacka, Warszawa, Praga-Południe, Saska Kępa
דירה 58 מ״ר בul. Szwedzka, Warszawa, Praga-Północ, Nowa Praga
דירה 72.56 מ״ר בul. Przylaszczkowa, Warszawa, Wawer, Falenica
דירה 49.3 מ״ר בul. Władysława Korotyńskiego, Warszawa, Ochota, Rakowiec
דירה 137.79 מ״ר בSyta, Warszawa, Wilanów, Zawady
דירה 56 מ״ר בSrodmiescie
דירה 75.4 מ״ר בSrodmiescie
סטודיו 24.4 מ״ר בul. Wrzeciono, Warszawa, Bielany, Wrzeciono
דירה 50 מ״ר בMokotów
סטודיו 33.92 מ״ר בMokotów
דירה 49.9 מ״ר בMokotów
תשואה לפי שכונה — ורשה
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| פראגה-פוווניה מתפתחת | zł4,174–zł53,098 (₪3,382–₪43,019) | 4%–5% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים בוורשה |
| ז'וליבוז' | zł11,485–zł20,298 (₪9,305–₪16,445) | 6.1%–8.7% | לא ידוע | |
| מוקוטוב | zł12,062–zł15,508 (₪9,772–₪12,564) | 4.5%–7% | נדרש רישיון | |
| ביילאני אוניברסיטאיתסטודנטיאלית | zł10,339–zł12,923 (₪8,376–₪10,470) | 4%–6.5% | נדרש רישיון | |
| שרודמייצ'ה פרימיום | zł16,370–zł22,401 (₪13,262–₪18,149) | 6%–9% | נדרש רישיון | שטח STR פרימיום במרכז העיר. תת-מחוז פוביישלה פופולרי בקרב גרים זרים. |
| פראגה פולנוץ | zł13,785–zł17,231 (₪11,168–₪13,960) | 5%–8% | נדרש רישיון | |
| וולה | zł9,477–zł12,062 (₪7,678–₪9,772) | 5%–7.5% | נדרש רישיון | |
| אורסינוב | zł7,922–zł35,065 (₪6,418–₪28,409) | 4%–4.5% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים בוורשה |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בורשה
פראגה-פוווניה
שכונת מגורים בוורשה
מחיר מ- zł4,174/m² (₪3,382/m²)
ז'וליבוז'
מחיר מ- zł11,485/m² (₪9,305/m²)
מוקוטוב
מחיר מ- zł12,062/m² (₪9,772/m²)
ביילאני
מחיר מ- zł10,339/m² (₪8,376/m²)
שרודמייצ'ה
שטח STR פרימיום במרכז העיר. תת-מחוז פוביישלה פופולרי בקרב גרים זרים.
מחיר מ- zł16,370/m² (₪13,262/m²)
פראגה פולנוץ
מחיר מ- zł13,785/m² (₪11,168/m²)
וולה
מחיר מ- zł9,477/m² (₪7,678/m²)
אורסינוב
שכונת מגורים בוורשה
מחיר מ- zł7,922/m² (₪6,418/m²)
טיסות ישירות מתל אביב
14 טיסות ישירות בשבוע
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →סקירת משקיעים לרבעון השני של 2026
הסקירה הרבעונית שלנו על פני השווקים: עשרים ותשעה שווקים, עלות המימון לרוכש זר, מיקום במחזור, מס לפי אזרחות וציון CASABROVA.
רומניה מקבלת את האות. פולין נשארת במעקב.
מדוע CASABROVA נכנסת לשוק מזרח-אירופי אחד דרך מסגרת המודל שלה, ובמקביל ממתינה לאות כניסה נקי יותר בשוק האחר.
אחרי ספרד: לאן הולך עכשיו כסף הנדל"ן הזר של אירופה
ספרד היא עכשיו שוק late-cycle וצפוף לקונים זרים — אז לאן מסתובב עכשיו כסף הנדל"ן של אירופה? CASABROVA מפרידה בין revealed preference, איכות מבנית (ה-Score) ותזמון (ה-Master Index), וממפה את הקייס לרומניה, פולין ואיחוד האמירויות.
סקירת המשקיעים הגלובלית של CASABROVA — יוני 2026
סקירת יוני היא איפוס חד-פעמי של הציון: הולנד, אירלנד ופולין מתרכזות בצמרת; ספרד, פורטוגל וצ׳כיה נשארות ב-withdrawal; יוון ב-peak; גרמניה ובריטניה מתקדמות ל-recovery; רומניה נכנסת לתיק הווירטואלי.
סקירת שוק — ורשה
ורשה היא בירת פולין ושוק הנדל"ן הנזיל ביותר במרכז אירופה מחוץ לפראג. מחירי דירות ממוצעים של ~1 מיליון זלוטי (~€235,000) משקפים את המיצוב הפרימיום של העיר, אך תשואות של 5–6% LTR ו-7–8% STR במחוזות מרכזיים כמו שרודמייסצ'ה ומוקוטוב נשארות תחרותיות לעיר בירה.
מס הכנסה שטוח על שכירות של 8.5% (ריצ'לט) הוא אחד המשטרים הידידותיים ביותר למשקיעים באיחוד האירופי, ומס רווחי הון יורד ל-0% אחרי 5 שנות בעלות. אין הגבלות על קונים זרים. ריביות משכנתא בממוצע 7.5% עם LTV של 80%.
שיקולים מרכזיים: אוכלוסיית ורשה גדלה ב-1.2% בשנה, מונעת ע"י הגירה אוקראינית. התמ"ג לנפש של העיר עולה על ממוצע האיחוד האירופי, מה שתומך בצמיחת שכר דירה פרימיום.
עודכן לאחרונה: 25 באפריל 2026
דיונים — ורשה
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!