ורשה
עיר הבירה עם נזילות הגבוהה ביותר ותשתית ישראלית חזקה
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — ורשה
National CWTON registration required from May 2026. No local night caps, zoning bans, or tourist tax. Minimal city-level STR regulation beyond national baseline.
ניתוח שוק — ורשה
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •244K students, corporate HQs, EU fund inflows, deepest Israeli community
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Price-to-income 9.7 years, STR regulation May 2026
נכסים בורשה
5750 למכירה·492 להשכרה
נכסים למכירה בורשה
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 3 חד׳ 47.33 מ״ר בPraga-Polnoc
דירה 3 חד׳ 57.43 מ״ר בWola
דירה 4 חד׳ 63.1 מ״ר בPraga-Poludnie
דירה 4 חד׳ 84 מ״ר בMokotow
דירה 3 חד׳ 72 מ״ר בUrsynow
דירה 5 חד׳ 146 מ״ר בZoliborz
סטודיו 2 חד׳ 38 מ״ר בSrodmiescie
סטודיו 2 חד׳ 43 מ״ר בZoliborz
דירה 5 חד׳ 113.61 מ״ר בSrodmiescie
דירה 3 חד׳ 57.23 מ״ר בPraga-Poludnie
דירה 5 חד׳ 52 מ״ר בUrsynow
סטודיו 1 חד׳ 28.92 מ״ר בPraga-Poludnie
תשואה לפי שכונה — ורשה
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| מוקוטוב | zł12,004–zł15,434 (₪9,504–₪12,219) | 4.5%–7% | נדרש רישיון | מחוז עסקים "מורדור" עם תשואה ברוטו 6.7%. ביקוש שכירות ארגוני חזק. |
| פראגה-פוווניה מתפתחת | zł4,154–zł52,845 (₪3,289–₪41,837) | 4%–5% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים בוורשה |
| שרודמייצ'ה פרימיום | zł16,292–zł22,294 (₪12,898–₪17,650) | 6%–9% | נדרש רישיון | שטח STR פרימיום במרכז העיר. תת-מחוז פוביישלה פופולרי בקרב גרים זרים. |
| וולה | zł9,432–zł12,004 (₪7,467–₪9,504) | 5%–7.5% | נדרש רישיון | אזור ביקוש ארגוני עם תשואת LTR של 6.7%. מסדרון משרדים מרכזי. |
| אורסינוב | zł7,884–zł34,899 (₪6,242–₪27,629) | 4%–4.5% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים בוורשה |
| פראגה פולנוץ | zł13,719–zł17,149 (₪10,861–₪13,577) | 5%–8% | נדרש רישיון | אזור בג'נטריפיקציה עם פוטנציאל עליית ערך 25-40%. סצנה אמנותית ואלטרנטיבית. |
| ביילאני אוניברסיטאיתסטודנטיאלית | zł10,290–zł12,862 (₪8,146–₪10,183) | 4%–6.5% | נדרש רישיון | קרבה לאוניברסיטה עם תשואה ברוטו 6.9%. ביקוש סטודנטים חזק. |
| ז'וליבוז' | zł11,430–zł20,202 (₪9,049–₪15,993) | 6.1%–8.7% | לא ידוע |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בורשה
מוקוטוב
מחוז עסקים "מורדור" עם תשואה ברוטו 6.7%. ביקוש שכירות ארגוני חזק.
מחיר מ- zł12,004/m² (₪9,504/m²)
פראגה-פוווניה
שכונת מגורים בוורשה
מחיר מ- zł4,154/m² (₪3,289/m²)
שרודמייצ'ה
שטח STR פרימיום במרכז העיר. תת-מחוז פוביישלה פופולרי בקרב גרים זרים.
מחיר מ- zł16,292/m² (₪12,898/m²)
וולה
אזור ביקוש ארגוני עם תשואת LTR של 6.7%. מסדרון משרדים מרכזי.
מחיר מ- zł9,432/m² (₪7,467/m²)
אורסינוב
שכונת מגורים בוורשה
מחיר מ- zł7,884/m² (₪6,242/m²)
פראגה פולנוץ
אזור בג'נטריפיקציה עם פוטנציאל עליית ערך 25-40%. סצנה אמנותית ואלטרנטיבית.
מחיר מ- zł13,719/m² (₪10,861/m²)
ביילאני
קרבה לאוניברסיטה עם תשואה ברוטו 6.9%. ביקוש סטודנטים חזק.
מחיר מ- zł10,290/m² (₪8,146/m²)
ז'וליבוז'
מחיר מ- zł11,430/m² (₪9,049/m²)
טיסות ישירות מתל אביב
14 טיסות ישירות בשבוע
סקירת שוק — ורשה
ורשה היא בירת פולין ושוק הנדל"ן הנזיל ביותר במרכז אירופה מחוץ לפראג. מחירי דירות ממוצעים של ~1 מיליון זלוטי (~€235,000) משקפים את המיצוב הפרימיום של העיר, אך תשואות של 5–6% LTR ו-7–8% STR במחוזות מרכזיים כמו שרודמייסצ'ה ומוקוטוב נשארות תחרותיות לעיר בירה.
מס הכנסה שטוח על שכירות של 8.5% (ריצ'לט) הוא אחד המשטרים הידידותיים ביותר למשקיעים באיחוד האירופי, ומס רווחי הון יורד ל-0% אחרי 5 שנות בעלות. אין הגבלות על קונים זרים. ריביות משכנתא בממוצע 7.5% עם LTV של 80%.
שיקולים מרכזיים: אוכלוסיית ורשה גדלה ב-1.2% בשנה, מונעת ע"י הגירה אוקראינית. התמ"ג לנפש של העיר עולה על ממוצע האיחוד האירופי, מה שתומך בצמיחת שכר דירה פרימיום.
עודכן לאחרונה: 25 באפריל 2026
דיונים — ורשה
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!