דובאי
עיר שער עולמית ללא מס הכנסה/רווחי הון, עם נפחי עסקאות שיא והנזילות הגבוהה ביותר במפרץ. מחירי כניסה מ-3,900€/מ"ר (JVC) עד 16,500+€/מ"ר (פאלם ג'ומיירה).
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — דובאי
All units must be fully registered with DTCM before listing on any platform. Only entire units permitted.
ניתוח שוק — דובאי
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Zero income/capital gains tax, Golden Visa program, record-breaking tourism (20M+ visitors/year), massive infrastructure investment (Expo legacy, metro expansion). Expatriate workforce engine with 9M+ residents.
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Cyclical oversupply risk in off-plan segment, AED-EUR currency exposure, regulatory changes, high service charges in premium developments. Geopolitical regional risks.
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Post-Abraham Accords direct flights (flydubai, El Al, Arkia, Emirates). Growing Israeli investor presence especially in JVC, Business Bay, and Dubai Marina.
נכסים בדובאי
30 למכירה
נכסים למכירה בדובאי
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
סטודיו 36 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 86 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 190 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 123 מ״ר בJumeirah Village Circle
סטודיו 36 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 86 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 63 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 127 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 70 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 88 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 71 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 82 מ״ר בJumeirah Village Circle
תשואה לפי שכונה — דובאי
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| דובאי הילס משפחתיתמבוססת | AED 30,842–AED 32,127 (₪25,129–₪26,176) | 4.2%–4.43% | נדרש רישיון | |
| ג'ומיירה וילג' סרקל | AED 16,770–AED 17,991 (₪13,664–₪14,658) | 7.02%–7.42% | נדרש רישיון | |
| דובאי מארינה | AED 23,560–AED 24,417 (₪19,196–₪19,894) | 6%–6.16% | נדרש רישיון | Tourist STR powerhouse. Waterfront towers with marina views. 6%+ yields driven by strong short-term rental demand from tourists and corporate visitors. |
| דאונטאון דובאי יוקרהמבוססת | AED 35,126–AED 36,839 (₪28,619–₪30,015) | 5.5%–5.78% | נדרש רישיון | |
| Jumeirah Village Circle | AED 12,911–AED 19,353 (₪10,519–₪15,768) | 8%–11% | נדרש רישיון | Inland apartment-and-villa district; lower entry, broad tenant supply |
| ביזנס ביי | AED 23,560–AED 24,845 (₪19,196–₪20,243) | 6.4%–6.61% | נדרש רישיון | Balanced corporate overflow zone. Newer towers with canal views and 6.61% yields. Attracts both corporate tenants and short-term visitors. |
| פאלם ג'ומיירה יוקרהפרימיום | AED 68,538–AED 70,996 (₪55,842–₪57,845) | 3.8%–4.02% | נדרש רישיון | |
| Jumeirah Beach Residence | AED 25,822–AED 71,031 (₪21,038–₪57,873) | 4.5%–8% | נדרש רישיון | מגדלי חוף תיירותיים; טיילת JBR; השכרה לטווח קצר חזקה |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בדובאי
דובאי הילס
מחיר מ- AED 30,842/m² (₪25,129/m²)
ג'ומיירה וילג' סרקל
מחיר מ- AED 16,770/m² (₪13,664/m²)
דובאי מארינה
Tourist STR powerhouse. Waterfront towers with marina views. 6%+ yields driven by strong short-term rental demand from tourists and corporate visitors.
מחיר מ- AED 23,560/m² (₪19,196/m²)
דאונטאון דובאי
מחיר מ- AED 35,126/m² (₪28,619/m²)
Jumeirah Village Circle
Inland apartment-and-villa district; lower entry, broad tenant supply
מחיר מ- AED 12,911/m² (₪10,519/m²)
ביזנס ביי
Balanced corporate overflow zone. Newer towers with canal views and 6.61% yields. Attracts both corporate tenants and short-term visitors.
מחיר מ- AED 23,560/m² (₪19,196/m²)
פאלם ג'ומיירה
מחיר מ- AED 68,538/m² (₪55,842/m²)
Jumeirah Beach Residence
מגדלי חוף תיירותיים; טיילת JBR; השכרה לטווח קצר חזקה
מחיר מ- AED 25,822/m² (₪21,038/m²)
טיסות ישירות מתל אביב
90 טיסות ישירות בשבוע — flydubai up to 10 daily, Arkia 1-2 daily, El Al 1 daily, Emirates expanding. ~3.5 hour flight.
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →סקירת משקיעים לרבעון השני של 2026
הסקירה הרבעונית שלנו על פני השווקים: עשרים ותשעה שווקים, עלות המימון לרוכש זר, מיקום במחזור, מס לפי אזרחות וציון CASABROVA.
אחרי ספרד: לאן הולך עכשיו כסף הנדל"ן הזר של אירופה
ספרד היא עכשיו שוק late-cycle וצפוף לקונים זרים — אז לאן מסתובב עכשיו כסף הנדל"ן של אירופה? CASABROVA מפרידה בין revealed preference, איכות מבנית (ה-Score) ותזמון (ה-Master Index), וממפה את הקייס לרומניה, פולין ואיחוד האמירויות.
סקירת המשקיעים הגלובלית של CASABROVA — יוני 2026
סקירת יוני היא איפוס חד-פעמי של הציון: הולנד, אירלנד ופולין מתרכזות בצמרת; ספרד, פורטוגל וצ׳כיה נשארות ב-withdrawal; יוון ב-peak; גרמניה ובריטניה מתקדמות ל-recovery; רומניה נכנסת לתיק הווירטואלי.
האנומליה של דובאי: איך מודל "החלפת הגולים" מתריס מול חוקי הכבידה של הנדל"ן העולמי
רוב פרשני הנדל"ן עושים טעות קריטית: הם מודדים את דובאי במדדים אירופיים. מדד המאסטר של CASABROVA חושף אנומליה עמוקה — מודל החלפת הגולים.
מגדל קלפים של זכוכית: למה שוק הנדל"ן של דובאי נמצא בסיכון חסר תקדים?
שיעור הבעלות על נכסים באמירויות עומד על פחות מ-30% — הנמוך ביותר בכל מאגר הנתונים שלנו. המספר הזה מסביר הכל.
הגירת ההון השקטה: בריחת הון מבריטניה לקפריסין ולאמירויות
משטר ה-Non-Dom הבריטי מת. CASABROVA עוקב לאן הון ה-UHNWI זורם — ואת לחץ הנדל"ן היוקרתי שזה יגרור בקפריסין ודובאי.
סקירת שוק — דובאי
דובאי היא מוקד זרימות הון הנדל"ן הגלובליות ב-2025. נפחי עסקאות שיא, אפס מיסוי, ומשטר בעלות מלאה לזרים הפכו אותה ליעד ברירת המחדל להון שמחפש תשואה וביטחון מחוסר יציבות במדינת המוצא. שונות מחירים ברמת המחוז קיצונית: מ-3,915 אירו/מ"ר באזורים מתפתחים ועד 16,574 אירו/מ"ר בחזית ים פרמיום. תשואות LTR של 4.4–7% ו-STR של 4–7.4% הופכות את רוב ההשקעות לחיוביות בתזרים מהיום הראשון.
רישוי STR דרך DTCM יעיל — רישום, אישור ופרסום יכולים לקרות תוך שבועות. מחלקת המקרקעין של דובאי מספקת שקיפות חריגה לאזור, עם נתוני עסקאות בזמן אמת. פיתוח Expo City, הרחבות מטרו חדשות, ופרויקט אתר הנופש-קזינו בראס אל חיימה הם קטליזטורים למחזור העליית ערך הבא.
סיכון: דובאי תיקנה באלימות בעבר — 2008–2010 ראו ירידות של 50%+. הבום הנוכחי מונע הגירת הון, לא צמיחה כלכלית אורגנית. כשזרימות הון מתהפכות (והן תמיד מתהפכות במחזורים), התיקון יהיה חד. משקיעים צריכים להתמקד בנכסים מושלמים עם הכנסת שכירות קיימת ולא בספקולציה על תוכניות.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — דובאי
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!