בוקרשט
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — בוקרשט
Most proactive enforcement nationally; HOAs in residential blocks increasingly restricting Airbnb; local permit + Ministry classification required
ניתוח שוק — בוקרשט
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •IT sector growth
- •MNC HQ concentration
- •supply constraint (permits down 45% over 3 years)
- •domestic migration
- •falling mortgage rates
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Building permit backlog
- •HOA STR restrictions
- •fiscal unpredictability (VAT raised, property tax tripled 2026)
- •RON currency risk
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Shikun & Binui active in Pipera; Ramon Tsur group holds €35M+ land plots in central Bucharest; several Israeli PE and family-office investors
נכסים בבוקרשט
1846 למכירה·514 להשכרה
נכסים למכירה בבוקרשט
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
סטודיו 2 חד׳ 44.8 מ״ר בHerastrau
דירה 3 חד׳ 95 מ״ר בHerastrau
דירה 2 חד׳ 72 מ״ר בHerastrau
וילה 4 חד׳ 165 מ״ר בHerastrau
וילה 4 חד׳ 192 מ״ר בHerastrau
דירה 3 חד׳ 122.95 מ״ר בHerastrau
סטודיו 2 חד׳ 37 מ״ר בHerastrau
דירה 2 חד׳ 51.3 מ״ר בHerastrau
וילה 5 חד׳ 244 מ״ר בHerastrau
דירה 5 חד׳ 60 מ״ר בHerastrau
דירה 4 חד׳ 110 מ״ר בHerastrau
דירה 2 חד׳ 53 מ״ר בHerastrau
תשואה לפי שכונה — בוקרשט
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Floreasca | RON 11,532–RON 20,967 (₪7,467–₪13,577) | 7%–11% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים מובחרת בבוקרשט |
| Dorobanti | RON 14,677–RON 20,967 (₪9,504–₪13,577) | 7%–10% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים יוקרתית בבוקרשט |
| Cotroceni | RON 14,677–RON 23,588 (₪9,504–₪15,274) | 7%–11% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים מובחרת בבוקרשט |
| Pipera | RON 7,863–RON 16,774 (₪5,091–₪10,861) | 6%–8% | STR מותר 🟢 | רובע עסקים בבוקרשט |
| Aviatorilor | RON 24,112–RON 35,120 (₪15,613–₪22,741) | 7%–9% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים יוקרתית בבוקרשט |
| Herastrau | RON 20,967–RON 25,685 (₪13,577–₪16,632) | 7%–9% | STR מותר 🟢 | שכונה מובחרת בבוקרשט ליד הפארק |
| Pipera / Aviatiei | RON 11,532–RON 15,725 (₪7,467–₪10,183) | 7%–10% | נדרש רישיון Ministry classification + ANAF registration; HOA checks needed | עליית מחירים מהירה (+34% בשנתיים); שוכרים תאגידיים; שיכון ובינוי/One United פעילים; בנייה חדשה |
| Timpuri Noi / Unirii | RON 9,959–RON 13,104 (₪6,449–₪8,486) | 8%–11% | נדרש רישיון Ministry classification + ANAF; Bucharest enforcement most active nationally | תעשייתי לשעבר מתג׳נטרף; מוקד טכנולוגיה מתפתח; השכרה קצרה בינונית; שיפור נגישות מטרו |
| Floreasca / Herastrau (Sector 1) פרימיום | RON 12,056–RON 16,774 (₪7,807–₪10,861) | 7%–9% | נדרש רישיון Ministry classification + ANAF registration required; HOAs may restrict Airbnb in residential blocks | שוק LTR פרמיום; ביקוש אקספטים/תאגידים; קרבה לאגם; רוויית STR נמוכה מהעיר העתיקה |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בבוקרשט
Floreasca
שכונת מגורים מובחרת בבוקרשט
מחיר מ- RON 11,532/m² (₪7,467/m²)
Dorobanti
שכונת מגורים יוקרתית בבוקרשט
מחיר מ- RON 14,677/m² (₪9,504/m²)
Cotroceni
שכונת מגורים מובחרת בבוקרשט
מחיר מ- RON 14,677/m² (₪9,504/m²)
Pipera
רובע עסקים בבוקרשט
מחיר מ- RON 7,863/m² (₪5,091/m²)
Aviatorilor
שכונת מגורים יוקרתית בבוקרשט
מחיר מ- RON 24,112/m² (₪15,613/m²)
Herastrau
שכונה מובחרת בבוקרשט ליד הפארק
מחיר מ- RON 20,967/m² (₪13,577/m²)
Pipera / Aviatiei
עליית מחירים מהירה (+34% בשנתיים); שוכרים תאגידיים; שיכון ובינוי/One United פעילים; בנייה חדשה
מחיר מ- RON 11,532/m² (₪7,467/m²)
Timpuri Noi / Unirii
תעשייתי לשעבר מתג׳נטרף; מוקד טכנולוגיה מתפתח; השכרה קצרה בינונית; שיפור נגישות מטרו
מחיר מ- RON 9,959/m² (₪6,449/m²)
Floreasca / Herastrau (Sector 1)
שוק LTR פרמיום; ביקוש אקספטים/תאגידים; קרבה לאגם; רוויית STR נמוכה מהעיר העתיקה
מחיר מ- RON 12,056/m² (₪7,807/m²)
סקירת שוק — בוקרשט
בוקרשט היא הבירה בעלת הצמיחה הגבוהה ביותר של CASABROVA: +16.5% שנתי במחירי כניסה של 2,000–2,250 אירו/מ"ר בלבד. להקשר, זה בערך רבע מליסבון ושליש מפראג — ובכל זאת רומניה חברה באיחוד עם כלכלה צומחת ותשתיות משתפרות. תשואות STR של 7–10% ו-LTR של 5.5–7.5% הופכות את האריתמטיקה למשכנעת במחירים הנוכחיים.
משטר STR מורשה ויציב — מפעילים נרשמים ברשויות מקומיות, משלמים מיסים סטנדרטיים, ומפרסמים בפלטפורמות ללא הגבלה. השוק עדיין בשלב מוקדם: משקיעים מוסדיים בקושי נכנסו, היצע מלאי שכירות איכותי מוגבל, והביקוש מונע על ידי אנשי IT, תיירי רפואה, וקהילת אקספטים הולכת וגדלה.
הלאו (RON) הוא הסיכון העיקרי — יציב יחסית מול האירו אך נושא סיכון גדול יותר מהזלוטי. הצטרפות מתוכננת לגוש האירו (יעד: 2028-2029) תהיה קטליזטור מרכזי. למשקיעים שרואים את תזת ההתכנסות האירופית, בוקרשט במחירים הנוכחיים היא פוטנציאלית ההזדמנות האסימטרית ביותר בנדל"ן אירופי.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — בוקרשט
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!