ברלין
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — ברלין
Permit required from Bezirksamt; 90-day cap on secondary residences. Primary residence: no cap but must prove absence. Fines up to €500k. 47 Milieuschutzgebiete increasingly ban STR.
ניתוח שוק — ברלין
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Tech/startup hub
- •Expat community 200K+
- •Student population
- •Counter-cyclical entry point
- •Government presence
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Mietpreisbremse rent caps
- •STR restricted 90 days
- •Slow eviction 3-9 months
נכסים בברלין
471 למכירה·250 להשכרה
נכסים למכירה בברלין
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
סטודיו 1 חד׳ 27 מ״ר בFriedrichshain
דירה 2 חד׳ 48 מ״ר בCharlottenburg
וילה 4 חד׳ 159 מ״ר בCharlottenburg
דירה 2 חד׳ 66 מ״ר בCharlottenburg
סטודיו 1 חד׳ 33 מ״ר בCharlottenburg
דירה 4 חד׳ 73 מ״ר בCharlottenburg
דירה 3 חד׳ 112 מ״ר בCharlottenburg
דירה 4 חד׳ 120 מ״ר בCharlottenburg
וילה 6 חד׳ 182 מ״ר בCharlottenburg
דירה 2 חד׳ 90 מ״ר בCharlottenburg
דירה 2 חד׳ 61 מ״ר בCharlottenburg
דירה 2 חד׳ 86 מ״ר בCharlottenburg
תשואה לפי שכונה — ברלין
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Kreuzberg | €4,288–€8,185 (₪14,966–₪28,566) | STR אסור 🔴 | STR אסור 🔴 | שכונה רב-תרבותית בברלין; יצירתית |
| Steglitz | €3,494–€6,452 (₪12,194–₪22,518) | STR אסור 🔴 | STR אסור 🔴 | פרבר משפחתי בדרום-מערב ברלין |
| Neukölln רב-תרבותיתבתהליך התחדשותיצירתית | €3,500–€5,500 (₪12,215–₪19,196) | 6%–9% | STR מוגבל 🟡 | |
| Prenzlauer Berg משפחתיתמשודרגת | €5,500–€7,500 (₪19,196–₪26,176) | 5%–7% | STR מוגבל 🟡 | Family-friendly gentrified area. High demand from young professionals and families. Milieuschutz applies. |
| Schöneberg | €3,878–€7,164 (₪13,535–₪25,003) | STR אסור 🔴 | STR אסור 🔴 | שכונת מגורים במערב ברלין; מגוונת |
| Wedding | €3,000–€4,500 (₪10,470–₪15,705) | 6.5%–9.5% | STR מוגבל 🟡 | תמורה מיטבית בברלין עצמה. ג׳נטריפיקציה בשלב מוקדם. קהילת מהגרים חזקה. |
| Charlottenburg פרימיוםמבוססתיציבה | €5,000–€8,000 (₪17,451–₪27,921) | 4%–6% | STR מוגבל 🟡 | |
| Mitte | €4,963–€8,985 (₪17,321–₪31,359) | STR אסור 🔴 | STR אסור 🔴 | לב ברלין; אתרים היסטוריים |
| Friedrichshain חיי לילהאנשי מקצוע צעירים | €4,500–€6,500 (₪15,705–₪22,686) | 5.5%–8% | STR מוגבל 🟡 | מוקד חיי לילה וסטארטאפים. בסיס שוכרים צעיר. סיפור התחדשות מזרח ברלין. |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בברלין
Kreuzberg
שכונה רב-תרבותית בברלין; יצירתית
מחיר מ- €4,288/m² (₪14,966/m²)
Steglitz
פרבר משפחתי בדרום-מערב ברלין
מחיר מ- €3,494/m² (₪12,194/m²)
Neukölln
מחיר מ- €3,500/m² (₪12,215/m²)
Prenzlauer Berg
Family-friendly gentrified area. High demand from young professionals and families. Milieuschutz applies.
מחיר מ- €5,500/m² (₪19,196/m²)
Schöneberg
שכונת מגורים במערב ברלין; מגוונת
מחיר מ- €3,878/m² (₪13,535/m²)
Wedding
תמורה מיטבית בברלין עצמה. ג׳נטריפיקציה בשלב מוקדם. קהילת מהגרים חזקה.
מחיר מ- €3,000/m² (₪10,470/m²)
Charlottenburg
מחיר מ- €5,000/m² (₪17,451/m²)
Mitte
לב ברלין; אתרים היסטוריים
מחיר מ- €4,963/m² (₪17,321/m²)
Friedrichshain
מוקד חיי לילה וסטארטאפים. בסיס שוכרים צעיר. סיפור התחדשות מזרח ברלין.
מחיר מ- €4,500/m² (₪15,705/m²)
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →סקירת משקיעים לרבעון השני של 2026
הסקירה הרבעונית שלנו על פני השווקים: עשרים ותשעה שווקים, עלות המימון לרוכש זר, מיקום במחזור, מס לפי אזרחות וציון CASABROVA.
אחרי ספרד: לאן הולך עכשיו כסף הנדל"ן הזר של אירופה
ספרד היא עכשיו שוק late-cycle וצפוף לקונים זרים — אז לאן מסתובב עכשיו כסף הנדל"ן של אירופה? CASABROVA מפרידה בין revealed preference, איכות מבנית (ה-Score) ותזמון (ה-Master Index), וממפה את הקייס לרומניה, פולין ואיחוד האמירויות.
סקירת המשקיעים הגלובלית של CASABROVA — יוני 2026
סקירת יוני היא איפוס חד-פעמי של הציון: הולנד, אירלנד ופולין מתרכזות בצמרת; ספרד, פורטוגל וצ׳כיה נשארות ב-withdrawal; יוון ב-peak; גרמניה ובריטניה מתקדמות ל-recovery; רומניה נכנסת לתיק הווירטואלי.
סקירת שוק — ברלין
ברלין היא בירת גרמניה ואחד משווקי הנדל"ן המפוקחים ביותר באירופה. מחירים ממוצעים של €4,500–6,000/מ"ר עולים לאחר שנים של ביצוע חסר לעומת מינכן והמבורג. תשואות LTR של 3.5–4.5% צנועות, אך פוטנציאל עליית ערך חזק.
חוק בלם השכירות (Mietpreisbremse) מגביל שכר דירה חדש ל-10% מעל מדד השכירות המקומי. תקנות STR (Zweckentfremdung) מגבילות השכרה קצרת טווח ל-90 יום/שנה לדירות שאינן עיקריות.
שיקולים מרכזיים: מס רווחי הון 26.4% יורד ל-0% אחרי 10 שנות בעלות. עלויות רכישה ~11% כולל מס העברה, נוטריון וסוכן.
עודכן לאחרונה: 25 באפריל 2026
דיונים — ברלין
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!