ברלין
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — ברלין
Permit required from Bezirksamt; 90-day cap on secondary residences. Primary residence: no cap but must prove absence. Fines up to €500k. 47 Milieuschutzgebiete increasingly ban STR.
ניתוח שוק — ברלין
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Tech/startup hub
- •Expat community 200K+
- •Student population
- •Counter-cyclical entry point
- •Government presence
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Mietpreisbremse rent caps
- •STR restricted 90 days
- •Slow eviction 3-9 months
נכסים בברלין
940 למכירה·406 להשכרה
נכסים למכירה בברלין
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 2 חד׳ 80 מ״ר בNeukölln
דירה 2 חד׳ 72 מ״ר בFriedrichshain
סטודיו 1 חד׳ 30 מ״ר בPrenzlauer Berg
דירה 5 חד׳ 125 מ״ר בFriedrichshain
דירה 5 חד׳ 133 מ״ר בPankow
דירה 4 חד׳ 89 מ״ר בMitte
דירה 3 חד׳ 85 מ״ר בWedding
דירה 2 חד׳ 69 מ״ר בPrenzlauer Berg
דירה 2 חד׳ 50 מ״ר בKreuzberg
דירה 3 חד׳ 96 מ״ר בSchöneberg
דירה 2 חד׳ 70 מ״ר בSteglitz
דירה 2 חד׳ 78 מ״ר בKreuzberg
תשואה לפי שכונה — ברלין
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Kreuzberg | €4,288–€8,185 (₪14,554–₪27,782) | 4%–6.5% | STR אסור 🔴 | שכונה רב-תרבותית בברלין; יצירתית |
| Schöneberg | €3,878–€7,164 (₪13,163–₪24,316) | 4.5%–7% | STR אסור 🔴 | שכונת מגורים במערב ברלין; מגוונת |
| Steglitz | €3,494–€6,452 (₪11,859–₪21,899) | 4%–6% | STR אסור 🔴 | פרבר משפחתי בדרום-מערב ברלין |
| Mitte | €4,963–€8,985 (₪16,845–₪30,497) | 4%–6.5% | STR אסור 🔴 | לב ברלין; אתרים היסטוריים |
| Wedding | €3,000–€4,500 (₪10,183–₪15,274) | 6.5%–9.5% | STR מוגבל 🟡 | תמורה מיטבית בברלין עצמה. ג׳נטריפיקציה בשלב מוקדם. קהילת מהגרים חזקה. |
| Charlottenburg פרימיוםמבוססתיציבה | €5,000–€8,000 (₪16,971–₪27,154) | 4%–6% | STR מוגבל 🟡 | מערב ברלין מבוסס. קמעונאות פרימיום. שוכרים יציבים לטווח ארוך. תשואה נמוכה אך שימור הון. |
| Neukölln רב-תרבותיתבתהליך התחדשותיצירתית | €3,500–€5,500 (₪11,880–₪18,668) | 6%–9% | STR מוגבל 🟡 | רובע רב-תרבותי עולה. ג׳נטריפיקציה מהירה. ביקוש שכירות חזק מסטודנטים ויוצרים. |
| Friedrichshain חיי לילהאנשי מקצוע צעירים | €4,500–€6,500 (₪15,274–₪22,062) | 5.5%–8% | STR מוגבל 🟡 | מוקד חיי לילה וסטארטאפים. בסיס שוכרים צעיר. סיפור התחדשות מזרח ברלין. |
| Prenzlauer Berg משפחתיתמשודרגת | €5,500–€7,500 (₪18,668–₪25,457) | 5%–7% | STR מוגבל 🟡 | אזור ג׳נטריפי ידידותי למשפחות. ביקוש גבוה ממקצועיים צעירים ומשפחות. חל Milieuschutz. |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בברלין
Kreuzberg
שכונה רב-תרבותית בברלין; יצירתית
מחיר מ- €4,288/m² (₪14,554/m²)
Schöneberg
שכונת מגורים במערב ברלין; מגוונת
מחיר מ- €3,878/m² (₪13,163/m²)
Steglitz
פרבר משפחתי בדרום-מערב ברלין
מחיר מ- €3,494/m² (₪11,859/m²)
Mitte
לב ברלין; אתרים היסטוריים
מחיר מ- €4,963/m² (₪16,845/m²)
Wedding
תמורה מיטבית בברלין עצמה. ג׳נטריפיקציה בשלב מוקדם. קהילת מהגרים חזקה.
מחיר מ- €3,000/m² (₪10,183/m²)
Charlottenburg
מערב ברלין מבוסס. קמעונאות פרימיום. שוכרים יציבים לטווח ארוך. תשואה נמוכה אך שימור הון.
מחיר מ- €5,000/m² (₪16,971/m²)
Neukölln
רובע רב-תרבותי עולה. ג׳נטריפיקציה מהירה. ביקוש שכירות חזק מסטודנטים ויוצרים.
מחיר מ- €3,500/m² (₪11,880/m²)
Friedrichshain
מוקד חיי לילה וסטארטאפים. בסיס שוכרים צעיר. סיפור התחדשות מזרח ברלין.
מחיר מ- €4,500/m² (₪15,274/m²)
Prenzlauer Berg
אזור ג׳נטריפי ידידותי למשפחות. ביקוש גבוה ממקצועיים צעירים ומשפחות. חל Milieuschutz.
מחיר מ- €5,500/m² (₪18,668/m²)
סקירת שוק — ברלין
ברלין היא בירת גרמניה ואחד משווקי הנדל"ן המפוקחים ביותר באירופה. מחירים ממוצעים של €4,500–6,000/מ"ר עולים לאחר שנים של ביצוע חסר לעומת מינכן והמבורג. תשואות LTR של 3.5–4.5% צנועות, אך פוטנציאל עליית ערך חזק.
חוק בלם השכירות (Mietpreisbremse) מגביל שכר דירה חדש ל-10% מעל מדד השכירות המקומי. תקנות STR (Zweckentfremdung) מגבילות השכרה קצרת טווח ל-90 יום/שנה לדירות שאינן עיקריות.
שיקולים מרכזיים: מס רווחי הון 26.4% יורד ל-0% אחרי 10 שנות בעלות. עלויות רכישה ~11% כולל מס העברה, נוטריון וסוכן.
עודכן לאחרונה: 25 באפריל 2026
דיונים — ברלין
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!