דלג לתוכן הראשי
תמונת שער של ארצות הברית

ארצות הברית

7 מטרופולינים: DFW, מיאמי, אטלנטה, אורלנדו, טמפה, נאשוויל, לאס וגאס — תשואות 4.0–9.5%, אפס מס רווחי הון מדינתי בפלורידה/טנסי/נבדה, הגנות משפטיות חזקות

🟢

סיכון מטבע

USD

ויזת השקעה / תושבות באמצעות השקעהאינדיקטיבי — לא מאומתDTA: בתוקףאינדיקטיבי — לא מאומת96,647 מודעות מכירה במעקב בכל השווקים
פרופיל משקיע:
מטבע תצוגה:
תשואה גולמית4%–9.5%מבוסס הערכה
מחיר כניסההחל מ-$1,883 (CAD 2,607) למ"ר · לאס וגאס
מס רכישה2%
מס רווחי הון15%
ויזת השקעה / תושבות באמצעות השקעה✅אינדיקטיבי — לא מאומת
משכנתא לזר✅
אמנת מס ישראלבתוקףאינדיקטיבי — לא מאומת

* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.

TIER 1 — מומלץמאקרו: 22
ישראלי70.1/100
גרמני69.5/100
צרפתי69.1/100
הולנדי69.4/100
בלגי69.2/100
UK70.1/100
US68.8/100
קנדי68.9/100
הודי70.1/100
סיני70.1/100
איחוד אירופי אחר70.1/100

✅ חוזקות

  • ▸פתוח לחלוטין לאזרחים ישראלים במסלול פלורידה/טקסס שנבדק; אין מגבלה פדרלית או מדינתית ספציפית על קונים ישראלים
  • ▸רכישה מרחוק ב-100% היא מעשית דרך RON, הקמת LLC, EIN, בנקאות אונליין, תכנון ITIN ותהליכי חברת title
  • ▸שוק המגורים העמוק ביותר בקבוצה, עם התאוששות רכישות זרים ל-$56B ב-2025 וכניסת ישראל לעשרת מדינות המקור המובילות
  • ▸מימון DSCR ותוכניות לזרים יכולים לתמוך ב-70-75% LTV ללא היסטוריית אשראי אמריקאית כאשר מתמטיקת השכירות עובדת
  • ▸DFW מציעה יחס שכירות/הכנסה בריא יותר, עלויות ביטוח נמוכות מפלורידה, רוח גבית דמוגרפית ויעדי תשואה גולמית של 6-8%
  • ▸שווקים משניים בפלורידה כגון טמפה ואורלנדו מוסיפים חשיפה להכנסה ללא מס מדינתי ועם מתמטיקת הכנסה טובה יותר מקונדואים מתוחים בדרום פלורידה
  • ▸נכסים נקובי USD מספקים גידור מבני מפני תנודתיות ILS — משמעותי למשקיע ישראלי שרוב הונו בשקלים

⚠ סיכונים

  • ▸FIRPTA נשאר חסם יציאה מרכזי: ניכוי במקור של 15% ממחיר המכירה ברוטו, ללא הפחתה באמנת המס ישראל-ארה"ב; נדרש תכנון Form 8288-B
  • ▸בדרום פלורידה ביטוח, חשיפת אקלים, עלויות HOA וכללי רזרבה לאחר Surfside יכולים לדחוס תשואה ב-1.5-2.5 נקודות אחוז
  • ▸קונדואים במיאמי נמצאים בשלב תיקון/עודף היצע; מינוף בבניינים חלשים יכול להפוך נכס יוקרה לפוזיציית קארי שלילית
  • ▸מסי נכס בטקסס, MUD taxes והיעדר תקרת non-homestead יכולים לשחוק הכנסה, במיוחד אם הערכות שווי מתעדכנות כלפי מעלה
  • ▸קונים ישראלים נשואים בטקסס צריכים תכנון community-property לפני רכישה, אחרת זכויות בן/בת זוג עשויות להיצמד ללא קשר למימון או רישום title
  • ▸כללי STR הם מקומיים ולא אחידים; תתי-שווקים בטמפה, אורלנדו, נאשוויל, אטלנטה ולאס וגאס דורשים בדיקת רישוי נכס-נכס
  • ▸ריביות DSCR, דרישות רזרבה, סיכון מטבע USD/ILS וחשיפת estate tax אמריקאית דורשים תכנון מקצועי לפני פיקדון

פסיקת CASABROVA

ארה"ב היא שוק CASABROVA Tier 1 למשקיעים ישראלים כי היא משלבת עומק שוק ללא תחרות, נזילות USD, תשתית סגירה מרחוק, וללא מגבלת בעלות ספציפית לישראלים במסלול פלורידה/טקסס שנבדק. ההזדמנות סלקטיבית ולא "לקנות אמריקה" באופן כללי: DFW/טקסס מציעה את הכניסה הנקייה ביותר ביחס סיכון/תשואה, בעוד טמפה/אורלנדו ומטרופולינים צומחים ויעילי מס יכולים לעבוד נכס-נכס. מיאמי נשארת נזילה ורלוונטית גלובלית, אך יש להימנע ממינוף בקונדואים אלא אם ביטוח, רזרבות HOA ועומס שכירות ממודלים במלואם.

קנדי: ציון מותאם פרופיל 68.9 (דירוג #9).

אסטרטגיה מומלצת

בנה את העסקה לפני הגשת הצעה: השתמש ב-LLC אמריקאי, EIN, תכנון ITIN/FIRPTA, בנקאות בסגנון Waltz/Relay ואישור DSCR מוקדם. תעדף את DFW עבור יחס שכירות/הכנסה מאוזן, ביטוח נמוך יותר ויעדי תשואה גולמית של 6-8%; השתמש בטמפה/אורלנדו לחשיפת הכנסה בפלורידה עם פחות גרירה ממיאמי; והתייחס למיאמי כהקצאת מזומן טקטית בלבד בבניינים חזקים. לפני פיקדון, סגור כללי STR מקומיים, סוגיות community-property בטקסס, מבנה estate tax, רזרבות HOA, ביטוח וניכוי יציאה.

מבוסס על CASABROVA גלים 1–8, נכון ל-1.7.2026. אינו מהווה ייעוץ פיננסי או משפטי.

⚠️

הצהרה משפטית חשובה

המידע המוצג באתר CASABROVA הוא למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי, מיסויי או השקעתי. המידע אינו מחייב ואין להסתמך עליו כבסיס לקבלת החלטות. לפני ביצוע כל עסקה או השקעה בנדל"ן בחו"ל, יש להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס ו/או כל בעל מקצוע רלוונטי נוסף בטריטוריה הרלוונטית.

נתוני המס, הרגולציה והתשואות משתנים לעתים קרובות. CASABROVA עושה מאמץ לעדכן את המידע שבועית ממקורות ראשוניים, אך אינה אחראית לדיוק המידע או לשינויים שטרם עודכנו. כל המספרים המוצגים הם אינדיקטיביים בלבד.