דלג לתוכן הראשי
תמונת שער של ארצות הברית

ארצות הברית

7 מטרופולינים: DFW, מיאמי, אטלנטה, אורלנדו, טמפה, נאשוויל, לאס וגאס — תשואות 4.0–9.5%, אפס מס רווחי הון מדינתי בפלורידה/טנסי/נבדה, הגנות משפטיות חזקות

🟢

סיכון מטבע

USD

ויזת השקעה / תושבות באמצעות השקעהאינדיקטיבי — לא מאומתאמנת מס עם בלגיה: בתוקףאינדיקטיבי — לא מאומת94,201 מודעות מכירה במעקב בכל השווקים
פרופיל משקיע:
מטבע תצוגה:
תשואה גולמית4%–9.5%מבוסס הערכה
מחיר כניסההחל מ-$1,883 (€1,614) למ"ר · לאס וגאס
מס רכישה2%
מס רווחי הון20%
ויזת השקעה / תושבות באמצעות השקעה✅אינדיקטיבי — לא מאומת
משכנתא לזר✅
אמנת מס עם בלגיהבתוקףאינדיקטיבי — לא מאומת

* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.

TIER 1 — מומלץמאקרו: 22
ישראלי70.1/100
גרמני69.5/100
צרפתי69.1/100
הולנדי69.4/100
בלגי69.2/100
UK70.1/100
US68.8/100
קנדי68.9/100
הודי70.1/100
סיני70.1/100
איחוד אירופי אחר70.1/100

✅ חוזקות

  • ▸המסלול שנבדק בפלורידה/טקסס תומך בביצוע מרחוק לרוכשים זרים; יש לבדוק זכאות לבעלות לפי הפרופיל שנבחר
  • ▸רכישה מרחוק ב-100% היא מעשית דרך RON, הקמת LLC, EIN, בנקאות אונליין, תכנון ITIN ותהליכי חברת title
  • ▸שוק המגורים העמוק ביותר בקבוצה, עם התאוששות רכישות זרים ל-$56B ב-2025
  • ▸מימון DSCR ותוכניות לזרים יכולים לתמוך ב-70-75% LTV ללא היסטוריית אשראי אמריקאית כאשר מתמטיקת השכירות עובדת
  • ▸DFW מציעה יחס שכירות/הכנסה בריא יותר, עלויות ביטוח נמוכות מפלורידה, רוח גבית דמוגרפית ויעדי תשואה גולמית של 6-8%
  • ▸שווקים משניים בפלורידה כגון טמפה ואורלנדו מוסיפים חשיפה להכנסה ללא מס מדינתי ועם מתמטיקת הכנסה טובה יותר מקונדואים מתוחים בדרום פלורידה
  • ▸נכסים נקובי USD יוצרים חשיפה מהותית מול מטבע הבית של הרוכש ודורשים מודל מטבע לפי פרופיל

⚠ סיכונים

  • ▸FIRPTA נשאר חסם יציאה מרכזי: ניכוי במקור של 15% ממחיר המכירה ברוטו; טיפול אמנה תלוי בפרופיל שנבחר ונדרש תכנון Form 8288-B
  • ▸בדרום פלורידה ביטוח, חשיפת אקלים, עלויות HOA וכללי רזרבה לאחר Surfside יכולים לדחוס תשואה ב-1.5-2.5 נקודות אחוז
  • ▸קונדואים במיאמי נמצאים בשלב תיקון/עודף היצע; מינוף בבניינים חלשים יכול להפוך נכס יוקרה לפוזיציית קארי שלילית
  • ▸מסי נכס בטקסס, MUD taxes והיעדר תקרת non-homestead יכולים לשחוק הכנסה, במיוחד אם הערכות שווי מתעדכנות כלפי מעלה
  • ▸רוכשים נשואים בטקסס צריכים תכנון community-property לפי הפרופיל לפני רכישה, משום שזכויות בן/בת זוג עשויות להיצמד ללא קשר למימון או לרישום title
  • ▸כללי STR הם מקומיים ולא אחידים; תתי-שווקים בטמפה, אורלנדו, נאשוויל, אטלנטה ולאס וגאס דורשים בדיקת רישוי נכס-נכס
  • ▸ריביות DSCR, דרישות רזרבה, סיכון מטבע בין USD למטבע הבית וחשיפת estate tax אמריקאית דורשים תכנון לפי פרופיל לפני פיקדון

פסיקת CASABROVA

ארה"ב היא שוק CASABROVA Tier 1 בזכות עומק שוק ללא תחרות, נזילות USD ותשתית סגירה מרחוק. ההזדמנות סלקטיבית ולא "לקנות אמריקה" באופן כללי: DFW/טקסס מציעה את הכניסה הנקייה ביותר ביחס סיכון/תשואה, בעוד טמפה/אורלנדו ומטרופולינים צומחים ויעילי מס יכולים לעבוד נכס-נכס. מיאמי נשארת נזילה ורלוונטית גלובלית, אך יש להימנע ממינוף בקונדואים אלא אם ביטוח, רזרבות HOA ועומס שכירות ממודלים במלואם.

הקשר הפרופיל: משקיע בלגי. נתוני אמנת המס, המס והציון המוצגים נבחרים לפי פרופיל זה.

בלגי: ציון מותאם פרופיל 69.2 (דירוג #10).

אסטרטגיה מומלצת

בנה את העסקה לפני הגשת הצעה: השתמש ב-LLC אמריקאי, EIN, תכנון ITIN/FIRPTA, בנקאות בסגנון Waltz/Relay ואישור DSCR מוקדם. תעדף את DFW עבור יחס שכירות/הכנסה מאוזן, ביטוח נמוך יותר ויעדי תשואה גולמית של 6-8%; השתמש בטמפה/אורלנדו לחשיפת הכנסה בפלורידה עם פחות גרירה ממיאמי; והתייחס למיאמי כהקצאת מזומן טקטית בלבד בבניינים חזקים. לפני פיקדון, סגור כללי STR מקומיים, סוגיות community-property בטקסס, מבנה estate tax, רזרבות HOA, ביטוח וניכוי יציאה.

מבוסס על CASABROVA גלים 1–8, נכון ל-1.7.2026. אינו מהווה ייעוץ פיננסי או משפטי.

⚠️

הצהרה משפטית חשובה

המידע המוצג באתר CASABROVA הוא למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי, מיסויי או השקעתי. המידע אינו מחייב ואין להסתמך עליו כבסיס לקבלת החלטות. לפני ביצוע כל עסקה או השקעה בנדל"ן בחו"ל, יש להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס ו/או כל בעל מקצוע רלוונטי נוסף בטריטוריה הרלוונטית.

נתוני המס, הרגולציה והתשואות משתנים לעתים קרובות. CASABROVA עושה מאמץ לעדכן את המידע שבועית ממקורות ראשוניים, אך אינה אחראית לדיוק המידע או לשינויים שטרם עודכנו. כל המספרים המוצגים הם אינדיקטיביים בלבד.