יפן
ריביות משכנתא משתנות ~0.6–1.0%; קבועות ארוכות טווח (Flat 35) ~2.5–3.2% (אמצע 2026), תשתיות ברמה עולמית, חולשת הין = הזדמנות כניסה
סיכון מטבע
JPY
מימון לתושבי חוץ אינו זמין בפועל. שני ערוצים מפורסמים בלבד: בנק אוף צ'יינה סניף טוקיו, שמקבל בקשות מתושבי חוץ ואינו מפרסם ריבית; ומוצר של טוקיו סטאר המוגבל לתושבי טאיוואן והונג קונג. מוצרי JHF (Flat 35 ו-Flat 50) דורשים אזרחות יפנית או תושבות קבע ואינם נגישים לתושב חוץ.
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
✅ חוזקות
- ▸ריביות משכנתא אולטרה-נמוכות (1.0–1.6%) יוצרות קארי חיובי חזק
- ▸ממשל G7; שלטון חוק ברמה עולמית (TI CPI 78)
- ▸ין חלש = הנחת כניסה מטבעית למשקיעים זרים
⚠ סיכונים
- ▸אוכלוסייה יורדת (-0.5%/שנה) — ביקוש מתכווץ מחוץ לערים גדולות
- ▸פחת מבנים (RC 47 שנה, עץ 22 שנה) — מבנים מאבדים את כל הערך
- ▸חוק מינפאקו: מגבלת 180 יום ל-STR מגבילה הכנסת שכירות קצרת טווח
פסיקת CASABROVA
הזדמנות carry trade ייחודית — ללוות ב-1% לתשואה 4-6%. מיקוד בליבות טוקיו/אוסקה. פחת מבנים הוא סיכון מרכזי.
הקשר הפרופיל: משקיע בלגי. נתוני אמנת המס, המס והציון המוצגים נבחרים לפי פרופיל זה.
בלגי: ציון מותאם פרופיל 65.0 (דירוג #19).
אסטרטגיה מומלצת
דירות RC בטוקיו 23 אזורים אחרי 1981 להשכרה ארוכת טווח. מנף ריביות אולטרה-נמוכות. הימנע ממבנים מעץ ואזורים כפריים.
מבוסס על CASABROVA גלים 1–8, נכון ל-1.7.2026. אינו מהווה ייעוץ פיננסי או משפטי.