פירנצה
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
⚠ הגבלות STR בפירנצה
מרכז פירנצה ההיסטורי: רישיונות STR קפואים. Cedolare Secca 26% מיחידה שנייה.
ניתוח שוק — פירנצה
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •World-class art/culture (Uffizi, Accademia)
- •fashion industry (Gucci HQ)
- •US study-abroad
- •Tuscany wine tourism
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Mayor signalling renewed STR quota pressure
- •Cedolare secca 26% on 2nd+ property
- •tourism-only demand concentration
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Lifestyle buyers (second home) more than pure yield; Israeli-Americans and diaspora with Tuscan connections
נכסים בפירנצה
46 למכירה·435 להשכרה
נכסים למכירה בפירנצה
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
דירה בFlorence
תשואה לפי שכונה — פירנצה
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| San Niccolò | €4,300–€4,600 (₪15,007–₪16,054) | 6%–8% | לא ידוע | Riverside enclave on the Oltrarno's eastern edge below Piazzale Michelangelo. Boutique, view-rich, and quietly prestigious — a lifestyle/golden-visa-fit micro-market that rents at a premium. |
| Oltrarno | €4,200–€5,200 (₪14,658–₪18,149) | 7%–9% | נדרש רישיון CIN + CIR mandatory; historic-centre STR ban reinstated Jul 2024 (TAR overturned then council re-enacted); key-box ban; in-person check-in | דרום-הארנו אותנטי; סדנאות אומנים; פרמיום STR; פחות תיירותי מהגדה הצפונית |
| San Frediano | €4,300–€4,600 (₪15,007–₪16,054) | 6%–8% | לא ידוע | The artisan-and-aperitivo district of the western Oltrarno, repeatedly cited as one of Europe's "coolest" quarters. A gentrification thesis with authentic appeal to longer-staying international visitors. |
| Centro Storico — Duomo | €4,300–€4,600 (₪15,007–₪16,054) | 6%–8% | לא ידוע | |
| San Lorenzo / Mercato Centrale | €4,300–€4,600 (₪15,007–₪16,054) | 6%–8% | לא ידוע | The market quarter immediately north of the Duomo. Intensely walkable, dense with tourist demand and food tourism around Mercato Centrale; strong STR economics with slightly easier entry than the Signoria core. |
| Campo di Marte / Cure אוניברסיטאית | €3,800–€4,500 (₪13,262–₪15,705) | 5.5%–7% | נדרש רישיון CIN + CIR mandatory; key-box ban | מגורים; מיקוד השכרה ארוכה; סמוך לאוניברסיטה; כניסה מתחת לשוק מול המרכז ההיסטורי |
| Novoli | €4,300–€4,600 (₪15,007–₪16,054) | 6%–8% | לא ידוע | |
| Santa Croce מרכזית | €4,500–€5,500 (₪15,705–₪19,196) | 7%–9% | נדרש רישיון CIN + CIR mandatory; historic STR ban reinstated Jul 2024 (TAR overturned then council re-enacted); key-box ban; monitor renewal of STR quota pressure |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בפירנצה
San Niccolò
Riverside enclave on the Oltrarno's eastern edge below Piazzale Michelangelo. Boutique, view-rich, and quietly prestigious — a lifestyle/golden-visa-fit micro-market that rents at a premium.
מחיר מ- €4,300/m² (₪15,007/m²)
Oltrarno
דרום-הארנו אותנטי; סדנאות אומנים; פרמיום STR; פחות תיירותי מהגדה הצפונית
מחיר מ- €4,200/m² (₪14,658/m²)
San Frediano
The artisan-and-aperitivo district of the western Oltrarno, repeatedly cited as one of Europe's "coolest" quarters. A gentrification thesis with authentic appeal to longer-staying international visitors.
מחיר מ- €4,300/m² (₪15,007/m²)
Centro Storico — Duomo
מחיר מ- €4,300/m² (₪15,007/m²)
San Lorenzo / Mercato Centrale
The market quarter immediately north of the Duomo. Intensely walkable, dense with tourist demand and food tourism around Mercato Centrale; strong STR economics with slightly easier entry than the Signoria core.
מחיר מ- €4,300/m² (₪15,007/m²)
Campo di Marte / Cure
מגורים; מיקוד השכרה ארוכה; סמוך לאוניברסיטה; כניסה מתחת לשוק מול המרכז ההיסטורי
מחיר מ- €3,800/m² (₪13,262/m²)
Novoli
מחיר מ- €4,300/m² (₪15,007/m²)
Santa Croce
מחיר מ- €4,500/m² (₪15,705/m²)
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →סקירת משקיעים לרבעון השני של 2026
הסקירה הרבעונית שלנו על פני השווקים: עשרים ותשעה שווקים, עלות המימון לרוכש זר, מיקום במחזור, מס לפי אזרחות וציון CASABROVA.
אשליית התשואה: למה רגולציית STR עירונית הורסת תמחור חוצה גבולות
"אשליית תשואה" מסיבית נוצרה. משקיעים מתמחרים נכסים על בסיס תזרימי מזומנים היסטוריים, ומתעלמים מכך שרגולציה עירונית היפר-מקומית ניתקה את הביצועים ההיסטוריים מהתשואות העתידיות.
סקירת שוק — פירנצה
פירנצה היא לב טוסקנה ומעצמת תיירות תרבותית עולמית. שימור היסטורי מחמיר יוצר ערך מחסור לנכסים ממוקמים היטב. סנטה קרוצ'ה, אולטרארנו וסן פרדיאנו מושכים משקיעים.
עודכן לאחרונה: 26 באפריל 2026
דיונים — פירנצה
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!