בודפשט
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
⚠ הגבלות STR בבודפשט
מורטוריום בבודפשט: אין רישיונות STR חדשים עד דצמבר 2026. רובע VI: איסור קבוע.
ניתוח שוק — בודפשט
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •EU capital city
- •strong LTR corporate/expat demand
- •tourism recovering post-moratorium
- •riverside regeneration
⚠️סיכונים מרכזיים
- •STR moratorium blocks new entry
- •District VI permanent ban
- •HUF currency risk
- •to buy STR must purchase company not just property
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Moderate presence; post-Oct 2023 uptick; mainly LTR-focused given STR moratorium
נכסים בבודפשט
597 למכירה·205 להשכרה
נכסים למכירה בבודפשט
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
סטודיו 2 חד׳ 41 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 8 חד׳ 135 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 3 חד׳ 68 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 2 חד׳ 51 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 3 חד׳ 72 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 3 חד׳ 81 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 2 חד׳ 46 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 4 חד׳ 122 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
סטודיו 1 חד׳ 39 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 4 חד׳ 117 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
דירה 2 חד׳ 59 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
סטודיו 1 חד׳ 22 מ״ר בDistrict XIII / Angyalföld
תשואה לפי שכונה — בודפשט
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| District III / Óbuda | — | 10.65%–12.4% | לא ידוע | Riverside district, Roman ruins + new residential; value vs central districts. |
| District XIII / Angyalföld התחדשותלצד נהר | — | מורטוריום 🟡 | מורטוריום 🟡 Citywide moratorium 2025-2026; new STR registrations frozen; existing permit holders only; District XIII has no additional ban | התחדשות נהרית; מרינה פארט; מטרו חדש; הפיתוח הפעיל ביותר; כניסת LTR הטובה ביותר |
| District V / Belvaros יוקרה | — | מורטוריום 🟡 | מורטוריום 🟡 Citywide moratorium; District V in prime core; no new STR; LTR focus only for new buyers | |
| District VIII / Józsefváros | — | 9.55%–12.8% | לא ידוע | |
| District II / Rózsadomb | — | 7.35%–9.15% | לא ידוע | Prestige hillside residential; Buda premium villa market. |
| District IX / Ferencváros | — | 8.25%–10.2% | לא ידוע | Inner-Pest STR survivor (no ban); likely beneficiary of displaced demand. |
| District VII / Jewish Quarter | Ft 1,522,710–Ft 1,812,750 (₪14,658–₪17,451) | STR אסור 🔴 | STR אסור 🔴 Near-total District VII STR ban effective September 2025; source: hu-research-consolidated.md lines 205-220 and 245-250 | מוקד בארות הרסים; תיירות פעילה ביותר; השכרה קצרה רק לבעלים קיימים; הגבלות חדשות מחמירות |
| District XI / Újbuda | — | 9.4%–12.2% | לא ידוע | Large modern Buda district; university + tech, strong long-let. |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בבודפשט
District III / Óbuda
Riverside district, Roman ruins + new residential; value vs central districts.
District XIII / Angyalföld
התחדשות נהרית; מרינה פארט; מטרו חדש; הפיתוח הפעיל ביותר; כניסת LTR הטובה ביותר
District V / Belvaros
District VIII / Józsefváros
District II / Rózsadomb
Prestige hillside residential; Buda premium villa market.
District IX / Ferencváros
Inner-Pest STR survivor (no ban); likely beneficiary of displaced demand.
District VII / Jewish Quarter
מוקד בארות הרסים; תיירות פעילה ביותר; השכרה קצרה רק לבעלים קיימים; הגבלות חדשות מחמירות
מחיר מ- Ft 1,522,710/m² (₪14,658/m²)
District XI / Újbuda
Large modern Buda district; university + tech, strong long-let.
סקירת שוק — בודפשט
בודפשט היא סוד התשואה הכי שמור של מרכז אירופה — והמורטוריום על רישיונות STR חדשים הופך מפעילים קיימים ליקרי ערך יותר ויותר. ב-2,800–3,800 אירו/מ"ר, העיר בערך חצי ממחיר פראג ושליש מווינה, תוך הנבת תשואות דומות או עדיפות: 6–9% STR ו-4.5–6.5% LTR. עליית ערך שנתית של 8% מוסיפה בונוס צמיחת הון.
בחירת מחוז קריטית: מחוזות V, VI, VII (מרכז העיר והרובע היהודי) מצביעים על תעריפי STR פרמיום אך עומדים בפני הפיקוח הרגולטורי החזק ביותר. מחוזות VIII ו-IX מציעים הזדמנויות ערך עם ביקוש LTR חזק מסטודנטים ואנשי מקצוע צעירים. צד בודה (מחוזות I, II, XII) מכוון לדמוגרפיה שונה — משפחות ואקספטים.
המורטוריום יוצר דינמיקת שוק חריגה: נכנסים חדשים חייבים לרכוש נכסים מורשים קיימים (בפרמיה) או לעבור לאסטרטגיות LTR. למשקיעים שכבר מחזיקים רישיונות STR, זהו חפיר תחרותי. סיכונים: הפורינט נשאר תנודתי, יחסי הממשלה ההונגרית עם האיחוד יוצרים אי-ודאות תקופתית. למי שיכול לנווט את סיכון המט"ח, בודפשט מציעה חלק מתשואות מותאמות הסיכון הגבוהות ביותר בכל האיחוד.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — בודפשט
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!