טביליסי
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — טביליסי
No city-level STR cap or registration found; verify with local authorities; low-regulation environment
ניתוח שוק — טביליסי
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Georgia political/economic center
- •deep office/university base
- •digital-nomad demand
- •year-round city tourism
⚠️סיכונים מרכזיים
- •GEL FX risk
- •supply pipeline/oversupply pockets
- •political-sentiment shocks
- •STR competition
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Rising Israeli arrivals; Hebrew-language investor marketing; growing diaspora real estate interest
נכסים בטביליסי
506 למכירה·454 להשכרה
נכסים למכירה בטביליסי
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 3 חד׳ 60 מ״ר בDigomi
דירה 2 חד׳ 63 מ״ר בSaburtalo
דירה 3 חד׳ 91 מ״ר בDigomi
דירה 4 חד׳ 125 מ״ר בVarketili
דירה 5 חד׳ 130 מ״ר בDistricts of Vazha Pshavela
דירה 2 חד׳ 57 מ״ר בVake
דירה 6 חד׳ 140 מ״ר בDigomi
דירה 3 חד׳ 65 מ״ר בOrtachala
דירה 4 חד׳ 85 מ״ר בSaburtalo
דירה 3 חד׳ 86 מ״ר בIsani
דירה 3 חד׳ 72 מ״ר בVake
וילה 8 חד׳ 312 מ״ר בSololaki
תשואה לפי שכונה — טביליסי
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Vake | ₾3,589–₾12,253 (₪3,933–₪13,430) | 1.3%–10.5% | STR מותר 🟢 | שכונה יוקרתית ומובחרת בטביליסי |
| Lisi lake | ₾3,821–₾8,916 (₪4,188–₪9,772) | 3%–9% | STR מותר 🟢 | אגם פנאי; אזור מגורים שקט בטביליסי |
| Old Tbilisi / Abanotubani | ₾3,184–₾4,776 (₪3,490–₪5,235) | 12%–16% | STR מותר 🟢 No STR ordinance; low-regulation | Heritage STR play; sulphur baths; strongest visitor demand; premium nightly rates |
| Mesame masivi | ₾2,471–₾4,760 (₪2,708–₪5,218) | 2.4%–8.4% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים בטביליסי |
| Nadzaladevi | ₾3,334–₾5,098 (₪3,654–₪5,588) | 2.2%–9.4% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים בטביליסי |
| Saburtalo (Tbilisi) | ₾2,866–₾4,140 (₪3,141–₪4,537) | 11%–14% | STR מותר 🟢 No STR ordinance; 1% small-business regime available | |
| Didi digomi | ₾2,859–₾5,034 (₪3,134–₪5,518) | 1.4%–7.2% | STR מותר 🟢 | שכונת מגורים מתפתחת בטביליסי |
| Digomi | ₾2,719–₾5,442 (₪2,981–₪5,965) | 3%–8% | STR מותר 🟢 | אזור מגורים בטביליסי |
| Nutsubidze plateau | ₾2,608–₾5,547 (₪2,858–₪6,080) | 5%–13.2% | STR מותר 🟢 | רמה למגורים בטביליסי |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בטביליסי
Vake
שכונה יוקרתית ומובחרת בטביליסי
מחיר מ- ₾3,589/m² (₪3,933/m²)
Lisi lake
אגם פנאי; אזור מגורים שקט בטביליסי
מחיר מ- ₾3,821/m² (₪4,188/m²)
Old Tbilisi / Abanotubani
Heritage STR play; sulphur baths; strongest visitor demand; premium nightly rates
מחיר מ- ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
Mesame masivi
שכונת מגורים בטביליסי
מחיר מ- ₾2,471/m² (₪2,708/m²)
Nadzaladevi
שכונת מגורים בטביליסי
מחיר מ- ₾3,334/m² (₪3,654/m²)
Saburtalo (Tbilisi)
מחיר מ- ₾2,866/m² (₪3,141/m²)
Didi digomi
שכונת מגורים מתפתחת בטביליסי
מחיר מ- ₾2,859/m² (₪3,134/m²)
Digomi
אזור מגורים בטביליסי
מחיר מ- ₾2,719/m² (₪2,981/m²)
Nutsubidze plateau
רמה למגורים בטביליסי
מחיר מ- ₾2,608/m² (₪2,858/m²)
סקירת שוק — טביליסי
טביליסי היא עיר הבירה בעלת התשואה הגבוהה ביותר בכיסוי CASABROVA: 11–13% STR ו-8–9% LTR בכניסה של 900–1,200 אירו/מ"ר בלבד. המספרים אמיתיים — מונעים על ידי זרם מסיבי של מעתיקי מגורים רוסים מ-2022, סצנת נוודים דיגיטליים משגשגת, ומדיניות ויזה חופשית של גיאורגיה ל-95+ לאומים. העיר הפכה ממוקד סקרנות למטיילי גב לרכזת אקספטים אמיתית עם ביקוש Airbnb שמתחרה בבירות אירופיות בחלק קטן מהעלות.
STR לא מוסדר כלל — אין רישוי, אין מגבלות, אין דרישות רישום. זו גם ההזדמנות וגם הסיכון: מחסומים נמוכים אומרים תחרות גבוהה, והממשלה יכולה להציג רגולציה בכל עת. עליית ערך שנתית של 8% בטביליסי ו-6% בבטומי מראה שהשוק עדיין בשלב התרחבות.
הלארי (GEL) מטבע Tier 3 עם תנודתיות אמיתית — פיחות של 10-15% אפשרי בשנה בודדת, מה שיכול למחוק רווחי תשואה למשקיעים זרים. טביליסי היא למשקיעים שרוצים תשואה מקסימלית, מקבלים סיכון שוק מתפתח, ומתכננים לנהל באופן אקטיבי. זו לא השקעה פסיבית.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — טביליסי
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!