בטומי
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — בטומי
No city-level STR ordinance; resort city; summer-dominant market; verify with local authorities
ניתוח שוק — בטומי
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Black Sea resort demand
- •festivals/events
- •expanding hospitality ecosystem
- •compact units tailored for rental
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Oversupply overhang in investment apartments
- •occupancy dilution
- •GEL FX
- •political risk
- •seasonality
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Israel explicitly named among foreign-demand sources; Hebrew-facing Batumi investor marketing and legal services easy to find
נכסים בבטומי
438 למכירה·239 להשכרה
נכסים למכירה בבטומי
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 2 חד׳ 57 מ״ר בKhimshiashvili District
דירה 2 חד׳ 48 מ״ר בKhimshiashvili District
סטודיו 1 חד׳ 30.7 מ״ר בRustaveli District
דירה 2 חד׳ בRustaveli District
דירה 2 חד׳ 48 מ״ר בAirport District
סטודיו 2 חד׳ 33 מ״ר בRustaveli District
דירה 4 חד׳ 84 מ״ר בAgmashenebeli District
דירה 3 חד׳ 59 מ״ר בRustaveli District
סטודיו 2 חד׳ 33 מ״ר בKhimshiashvili District
דירה 3 חד׳ 116 מ״ר בTamar Settlement
דירה 4 חד׳ 102 מ״ר בRustaveli District
סטודיו 1 חד׳ 30 מ״ר בTamar Settlement
תשואה לפי שכונה — בטומי
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Adlia / Airport District | ₾3,184–₾4,140 (₪3,490–₪4,537) | 6%–8% | לא ידוע | |
| New Boulevard / New Batumi | ₾3,184–₾4,140 (₪3,490–₪4,537) | 6%–7.5% | STR מותר 🟢 No STR ordinance; low-regulation | יחידות משקיעים קומפקטיות; בנייה חדשה מודרנית; מלאי מוכוון שכירות |
| Kvariati | ₾3,184–₾4,140 (₪3,490–₪4,537) | 6%–8% | לא ידוע | |
| Old Batumi / Boulevard פרימיום | ₾3,503–₾4,776 (₪3,839–₪5,235) | 6%–8% | STR מותר 🟢 No STR ordinance; low-regulation | |
| Boni-Gorodok / Aghmashenebeli Belt | ₾3,184–₾4,140 (₪3,490–₪4,537) | 6%–8% | לא ידוע | The inland market-and-transport quarter around the central bazaar, the city's value play: Soviet-era stock plus infill new builds at the lowest entry prices in Batumi proper. Suits long-let strategies serving the local and relocation-worker population rather than STR; a deliberate yield/diversification counterweight to the seafront belt. |
| Gonio | ₾3,184–₾4,140 (₪3,490–₪4,537) | 6%–8% | לא ידוע | |
| Inner Batumi | ₾2,866–₾3,821 (₪3,141–₪4,188) | 6%–8% | STR מותר 🟢 No STR ordinance; low-regulation | |
| Makhinjauri | ₾3,184–₾4,140 (₪3,490–₪4,537) | 6%–8% | לא ידוע |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בבטומי
Adlia / Airport District
מחיר מ- ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
New Boulevard / New Batumi
יחידות משקיעים קומפקטיות; בנייה חדשה מודרנית; מלאי מוכוון שכירות
מחיר מ- ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
Kvariati
מחיר מ- ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
Old Batumi / Boulevard
מחיר מ- ₾3,503/m² (₪3,839/m²)
Boni-Gorodok / Aghmashenebeli Belt
The inland market-and-transport quarter around the central bazaar, the city's value play: Soviet-era stock plus infill new builds at the lowest entry prices in Batumi proper. Suits long-let strategies serving the local and relocation-worker population rather than STR; a deliberate yield/diversification counterweight to the seafront belt.
מחיר מ- ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
Gonio
מחיר מ- ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
Inner Batumi
מחיר מ- ₾2,866/m² (₪3,141/m²)
Makhinjauri
מחיר מ- ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
סקירת שוק — בטומי
באטומי היא עיר הנופש של גאורגיה על הים השחור ואחד השווקים בעלי התשואה הגבוהה ביותר ב-CASABROVA. מחירי דירות ממוצעים של $40,000–80,000 במגדלי חוף ו-$25,000–45,000 בעיר העתיקה הופכים אותה לאחד שווקי החוף הנגישים ביותר בעולם. תשואות STR של 10–15% בעונת מאי-אוקטובר הן יוצאות דופן.
מס רכישה 0% בגאורגיה, מס נכס 1%, ומס הכנסה שטוח של 5% על שכירות יוצרים סביבת מס יעילה ביותר. אין הגבלות על בעלות זרים.
שיקולים מרכזיים: לבאטומי סיכון בועה גבוה מאוד — בנייה ספקולטיבית יצרה חששות עודף היצע. תפוסת חורף יורדת ל-20–30%. סיכון מטבע GEL אמיתי. זו השקעת תשואה גבוהה/סיכון גבוה — לא מתאימה לתיקים שמרניים.
עודכן לאחרונה: 20 ביוני 2026
דיונים — בטומי
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!