Athens
Le capital culturel rencontre un centre d’investissement moderne ; Les quartiers adjacents à l’Acropole se gentrificent rapidement
* Les taux de change sont illustrés uniquement, basés sur le taux moyen de la BCE. Les transactions réelles peuvent être soumises à des frais de conversion.
⚠ Local STR Restrictions — Athens
Athens Districts 1–3: STR ban until December 2026. €8/night solidarity fee applies.
Market Analysis — Athens
Principaux moteurs de la demande et principaux risques d’investissement
✅Moteurs de demande
- •34 millions de passagers aéroportuaires en 2025
- •1,85 million de passagers de croisière
- •71% Airbnb occupation
- •22 000 € du chiffre d’affaires annuel médian
⚠️Risques clés
- •Le moratoire sur la zone centrale bloque la nouvelle STR
- •Augmentation des coûts de conformité d’octobre 2025
- •Les propriétés Golden Visa ne peuvent pas être utilisées pour le STR
🇮🇱 Notes pour les investisseurs israéliens
Israelis led all foreign residential buyers in Greece 2024-2025 — Athens is primary concentration
Properties in Athens
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Properties for Sale in Athens
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Yield by Neighborhood — Athens
Comparaison des investissements en microzones — CASABROVA
| Quartier | Prix/m² | Rendement STR | Statut STR | Caractère |
|---|---|---|---|---|
| Kolonaki | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Quartier huppé à Athènes |
| Voula | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Banlieue côtière huppée à Athènes |
| Marousi | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Banlieue d’affaires dans le nord d’Athènes |
| Kifisia | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Banlieue huppée du nord d’Athènes |
| Exarchie-Neaples | €2,400–€3,200 (₪8,312–₪11,083) | 7%–10% | STR Restricted 🟡 Moratoire du district 1 : pas de nouvelles inscriptions STR avant décembre 2026. Exarchia fait partie du 1er district municipal. Les opérateurs existants ont été protégés par un droit acquis. D’accord : minimum 20 000 € pour une première infraction. | Entrée plus basse que centre principal ; valeur ajoutée/gentrification ; Zone de moratoire extérieure |
| Pagrati | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Quartier résidentiel d’Athènes |
| Glyfada | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Banlieue côtière huppée à Athènes |
| Exarchia | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Quartier alternatif à Athènes |
| Nea Smyrni | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Banlieue résidentielle à Athènes |
| Chalandri | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Banlieue résidentielle à Athènes |
| Le Pirée | €3,200–€3,800 (₪11,083–₪13,161) | 7%–10% | N/A | Port d’Athènes |
| Koukaki-Makrygianni centralpremium | €3,000–€4,000 (₪10,390–₪13,854) | 7%–10% | STR Restricted 🟡 Moratoire des districts 1-3 : pas de nouveau STR avant décembre 2026 ; Les opérateurs existants sont protégés | |
| Pangrati | €2,800–€3,500 (₪9,698–₪12,122) | 7%–9% | STR Restricted 🟡 Moratoire du district 2 : pas de nouvelles inscriptions STR avant décembre 2026. Pangrati fait partie du 2e district municipal. Les opérateurs existants ont été protégés par un droit acquis. D’accord : minimum 20 000 € pour une première infraction. | Un quartier résidentiel en centre-ville ; une forte profondeur de location à long terme et de mi-durée ; Zone de moratoire extérieure |
Yield and price ranges are internal AI-research estimates from public real-estate portals (Tranio, Investropa, Globes, etc.), refreshed quarterly. Not primary-source data.
Investment Areas in Athens
Kolonaki
Quartier huppé à Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Voula
Banlieue côtière huppée à Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Marousi
Banlieue d’affaires dans le nord d’Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Kifisia
Banlieue huppée du nord d’Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Exarchie-Neaples
Entrée plus basse que centre principal ; valeur ajoutée/gentrification ; Zone de moratoire extérieure
Prix de €2,400/m² (₪8,312/m²)
Pagrati
Quartier résidentiel d’Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Glyfada
Banlieue côtière huppée à Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Exarchia
Quartier alternatif à Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Nea Smyrni
Banlieue résidentielle à Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Chalandri
Banlieue résidentielle à Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Le Pirée
Port d’Athènes
Prix de €3,200/m² (₪11,083/m²)
Koukaki-Makrygianni
Prix de €3,000/m² (₪10,390/m²)
Pangrati
Un quartier résidentiel en centre-ville ; une forte profondeur de location à long terme et de mi-durée ; Zone de moratoire extérieure
Prix de €2,800/m² (₪9,698/m²)
Éditorial | CASABROVA
Tous les articles →Briefing investisseurs T2 2026
Notre briefing trimestriel multi-marchés : vingt-neuf marchés, coût du crédit pour un acheteur étranger, position dans le cycle, fiscalité selon la nationalité et score CASABROVA.
CASABROVA Global Investor Briefing — June 2026
June’s briefing is a one-time Score reset: Netherlands, Ireland and Poland cluster at the top; Spain, Portugal and Czechia remain in withdrawal; Greece is at peak; Germany and the UK move toward recovery; Romania enters the Virtual Portfolio.
Global Investor Briefing — May 2026
Scores were stable this month — the real stories are a generational currency window for shekel buyers, Greece emerging as a withdrawal candidate while Spain surprisingly holds at peak, and three markets moving from correction into recovery.
Regulation on Steroids: Why Greece is Pushing Investors Away (And Why Cyprus is the Answer)
Greece has entered a phase of "regulation on steroids," systematically dismantling the very incentives that saved its real estate market a decade ago. Smart money is crossing the Mediterranean to Cyprus.
The Silent Wealth Migration: Capital Flight from the UK to Cyprus and the UAE
The UK Non-Dom regime is dead. CASABROVA tracks where UHNWI capital is flowing — and the luxury property squeeze it will trigger in Cyprus and Dubai.
Service Providers in Athens
Avocats, courtiers, gestionnaires immobiliers, entrepreneurs
Voir tous les fournisseurs→Market Review — Athens
Athens is Greece's investment gateway and the primary target for Golden Visa buyers. At €3,200–3,800/sqm, prices have recovered from the crisis lows but remain well below the 2008 peak, offering what many investors see as continued upside. STR yields of 7–10% in the historic center and tourist corridors make it one of the highest-yielding European capitals.
The STR landscape is evolving: the government has introduced restrictions in central Athens (Plaka, Monastiraki, Syntagma area) to address housing affordability concerns, but peripheral neighborhoods like Koukaki, Pagrati, and Neos Kosmos remain available. Year-over-year appreciation of 8% confirms the market's momentum. The Golden Visa threshold for Athens (a high-demand Zone A area) is €800,000, creating a price floor for investor-grade properties.
Key considerations: the Greek bureaucracy requires patience (transactions can take several months), notary and legal fees add to acquisition cost, and property management is essential for STR operations. Chinese investors dominate the GV market, and their continued demand provides a structural bid. Athens is within a short direct flight of major European and Eastern-Mediterranean hubs, making it one of the most operationally accessible markets for foreign buyers.
Dernière mise à jour : 20 juin 2026
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