Athens
Le capital culturel rencontre un centre d’investissement moderne ; Les quartiers adjacents à l’Acropole se gentrificent rapidement
* Les taux de change sont illustrés uniquement, basés sur le taux moyen de la BCE. Les transactions réelles peuvent être soumises à des frais de conversion.
⚠ Local STR Restrictions — Athens
Athens Districts 1–3: STR ban until December 2026. €8/night solidarity fee applies.
Market Analysis — Athens
Principaux moteurs de la demande et principaux risques d’investissement
✅Moteurs de demande
- •34 millions de passagers aéroportuaires en 2025
- •1,85 million de passagers de croisière
- •71% Airbnb occupation
- •22 000 € du chiffre d’affaires annuel médian
⚠️Risques clés
- •Le moratoire sur la zone centrale bloque la nouvelle STR
- •Augmentation des coûts de conformité d’octobre 2025
- •Les propriétés Golden Visa ne peuvent pas être utilisées pour le STR
🇮🇱 Notes pour les investisseurs israéliens
Israelis led all foreign residential buyers in Greece 2024-2025 — Athens is primary concentration
Écoles : programmes et langues d’enseignement
Cette rubrique présente les programmes scolaires et les langues d’enseignement accessibles à un enfant dans cette ville — et non le nombre de résidents étrangers qui y vivent.
Écoles publiques : langues d’enseignement: Greek · Source
Arts School of Gerakas (Kallitechniko Scholeio Geraka)
Programmes: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Niveaux ou âges: IB DP is a two-year programme in Β΄ and Γ΄ Lyceum
Langue d’enseignement: ENGLISH; GREEK
Source · Vérifié le:
DES – Interactive European School
Programmes: IB Middle Years Programme; IB Primary Years Programme
Niveaux ou âges: PYP and MYP
Langue d’enseignement: ENGLISH; GREEK
Source · Vérifié le:
Deutsche Schule Athen
Programmes: Deutsche Internationale Abiturprüfung (DIA); Deutsches Internationales Abitur; Deutsches Internationales Abitur (DIA); German curriculum; German Curriculum (Thüringen); German International Abitur pathway; Greek National Curriculum
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Doukas School
Programmes: Greek national; Greek national curriculum; IB (secondary sources); IB Diploma Programme; International A-Levels
Langue d’enseignement: English · Source de la langue d’enseignement
Source · Vérifié le:
Geitonas School
Programmes: Greek national; Greek national curriculum; IB; IB Diploma Programme
Langue d’enseignement: ENGLISH · Source de la langue d’enseignement
Source · Vérifié le:
International School of Athens
Programmes: IB Diploma Programme; IB Diploma Programme (DP); IB DP; IB Middle Years Programme; IB Middle Years Programme (MYP); IB MYP; IB Primary Years Programme; IB Primary Years Programme (PYP); IB PYP; IB PYP, MYP, DP
Langue d’enseignement: ENGLISH
Source · Vérifié le:
International School of Piraeus
Programmes: IB Primary Years Programme; IB Primary Years Programme (PYP)
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Ionios School
Programmes: IB (secondary source); IB Diploma Programme
Langue d’enseignement: ENGLISH
Source · Vérifié le:
Istituto Italiano Statale Omnicomprensivo di Atene
Programmes: Italian national curriculum; Liceo Scientifico
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Lampiri Schools
Programmes: Greek national curriculum; IB (secondary source); IB Diploma Programme
Langue d’enseignement: ENGLISH
Source · Vérifié le:
Lycée Franco-Hellénique Eugène Delacroix
Programmes: Baccalauréat Français International (BFI); French national curriculum; French national curriculum (AEFE, homologated PS–Terminale); French national system (Section Française, AEFE); Greek National Curriculum; Greek national curriculum in the Hellenic section; Greek national section; Greek section; Hellenic section
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Model General Lyceum of Agioi Anargyroi
Programmes: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Langue d’enseignement: ENGLISH
Source · Vérifié le:
Autres écoles
Model General Lyceum of Anavryta
Programmes: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Langue d’enseignement: ENGLISH
Source · Vérifié le:
Model General Lyceum of Evangeliki School of Smyrna
Programmes: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Model General Lyceum of Ionideios School of Piraeus
Programmes: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Model General Lyceum of Varvakeio School
Programmes: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Moraitis School
Programmes: Greek national; Greek national curriculum; IB Diploma Programme; IB DP; Pre-IB
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Platon School
Programmes: Greek national; Greek national curriculum; IB Diploma Programme; IB Middle Years Programme; IB Primary Years Programme; IB PYP/MYP/DP
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
St. Catherine's British School
Programmes: British curriculum; Early Years Foundation Stage (EYFS); English National Curriculum; IB Diploma Programme; IB DP; IGCSE; International Primary Curriculum (IPC); National Curriculum of England; National Curriculum of England and Wales; UK National Curriculum
Langue d’enseignement: ENGLISH
Source · Vérifié le:
St. Lawrence College
Programmes: A Levels; A-Level; British curriculum; Cambridge IGCSE / Pearson Edexcel IGCSE; Cambridge Primary Programme; GCE A-Levels; IGCSE; National Curriculum for England; UK National Curriculum
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Liste alphabétique — sans classement ni recommandation. Informations compilées à partir de sources publiques ; confirmez les détails auprès de l’école.
Properties in Athens
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Yield by Neighborhood — Athens
Comparaison des investissements en microzones — CASABROVA
| Quartier | Prix/m² | Rendement STR | Statut STR | Caractère |
|---|---|---|---|---|
| Kolonaki | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Quartier huppé à Athènes |
| Koukaki-Makrygianni centralpremium | €3,000–€4,000 (₪10,447–₪13,929) | 7%–10% | STR Restricted 🟡 Moratoire des districts 1-3 : pas de nouveau STR avant décembre 2026 ; Les opérateurs existants sont protégés | |
| Voula | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Banlieue côtière huppée à Athènes |
| Marousi | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Banlieue d’affaires dans le nord d’Athènes |
| Kifisia | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Banlieue huppée du nord d’Athènes |
| Exarchie-Neaples | €2,400–€3,200 (₪8,357–₪11,143) | 7%–10% | STR Restricted 🟡 Moratoire du district 1 : pas de nouvelles inscriptions STR avant décembre 2026. Exarchia fait partie du 1er district municipal. Les opérateurs existants ont été protégés par un droit acquis. D’accord : minimum 20 000 € pour une première infraction. | Entrée plus basse que centre principal ; valeur ajoutée/gentrification ; Zone de moratoire extérieure |
| Pagrati | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Quartier résidentiel d’Athènes |
| Glyfada | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Banlieue côtière huppée à Athènes |
| Exarchia | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Quartier alternatif à Athènes |
| Nea Smyrni | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Banlieue résidentielle à Athènes |
| Chalandri | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Banlieue résidentielle à Athènes |
| Le Pirée | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | Port d’Athènes |
| Pangrati | €2,800–€3,500 (₪9,750–₪12,188) | 7%–9% | STR Restricted 🟡 Moratoire du district 2 : pas de nouvelles inscriptions STR avant décembre 2026. Pangrati fait partie du 2e district municipal. Les opérateurs existants ont été protégés par un droit acquis. D’accord : minimum 20 000 € pour une première infraction. | Un quartier résidentiel en centre-ville ; une forte profondeur de location à long terme et de mi-durée ; Zone de moratoire extérieure |
Yield and price ranges are internal AI-research estimates from public real-estate portals (Tranio, Investropa, Globes, etc.), refreshed quarterly. Not primary-source data.
Investment Areas in Athens
Kolonaki
Quartier huppé à Athènes
Pas encore de données
Koukaki-Makrygianni
Prix de €3,000/m² (₪10,447/m²)
Voula
Banlieue côtière huppée à Athènes
Pas encore de données
Marousi
Banlieue d’affaires dans le nord d’Athènes
Pas encore de données
Kifisia
Banlieue huppée du nord d’Athènes
Pas encore de données
Exarchie-Neaples
Entrée plus basse que centre principal ; valeur ajoutée/gentrification ; Zone de moratoire extérieure
Prix de €2,400/m² (₪8,357/m²)
Pagrati
Quartier résidentiel d’Athènes
Pas encore de données
Glyfada
Banlieue côtière huppée à Athènes
Pas encore de données
Exarchia
Quartier alternatif à Athènes
Pas encore de données
Nea Smyrni
Banlieue résidentielle à Athènes
Pas encore de données
Chalandri
Banlieue résidentielle à Athènes
Pas encore de données
Le Pirée
Port d’Athènes
Pas encore de données
Pangrati
Un quartier résidentiel en centre-ville ; une forte profondeur de location à long terme et de mi-durée ; Zone de moratoire extérieure
Prix de €2,800/m² (₪9,750/m²)
Éditorial | CASABROVA
Tous les articles →CASABROVA Global Investor Briefing — October 2026
The board barely moved: twenty-one of twenty-nine markets are unchanged, and the three that crossed two points did so because our own readings changed, not because anything happened in those markets. The top is now a three-way tie — Estonia 74.6, Poland 74.3, Slovenia 74.3 — with three tenths of a point between first and third.
CASABROVA Global Investor Briefing — September 2026
The Score did not move: no market changed by even half a point, and Estonia edged past Poland into #1 by 0.20 — inside the noise. What moved was the cost of money, and in opposite directions: New Zealand and Korea raised, Israel cut, Canada held, and 12-month Euribor crossed 3%. House prices rose in 25 of the 27 markets we can price for 2025, led by Hungary at +18.3%; only Canada and New Zealand fell.
Briefing investisseurs T2 2026
Notre briefing trimestriel multi-marchés : vingt-neuf marchés, coût du crédit pour un acheteur étranger, position dans le cycle, fiscalité selon la nationalité et score CASABROVA.
CASABROVA Global Investor Briefing — June 2026
June’s briefing is a one-time Score reset: Netherlands, Ireland and Poland cluster at the top; Spain, Portugal and Czechia remain in withdrawal; Greece is at peak; Germany and the UK move toward recovery; Romania enters the Virtual Portfolio.
Global Investor Briefing — May 2026
Scores were stable this month — the real stories are a generational currency window for shekel buyers, Greece emerging as a withdrawal candidate while Spain surprisingly holds at peak, and three markets moving from correction into recovery.
Regulation on Steroids: Why Greece is Pushing Investors Away (And Why Cyprus is the Answer)
Greece has entered a phase of "regulation on steroids," systematically dismantling the very incentives that saved its real estate market a decade ago. Smart money is crossing the Mediterranean to Cyprus.
The Silent Wealth Migration: Capital Flight from the UK to Cyprus and the UAE
The UK Non-Dom regime is dead. CASABROVA tracks where UHNWI capital is flowing — and the luxury property squeeze it will trigger in Cyprus and Dubai.
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Avocats, courtiers, gestionnaires immobiliers, entrepreneurs
Voir tous les fournisseurs→Market Review — Athens
Athens is Greece's investment gateway and the primary target for Golden Visa buyers. At €3,200–3,800/sqm, prices have recovered from the crisis lows but remain well below the 2008 peak, offering what many investors see as continued upside. STR yields of 7–10% in the historic center and tourist corridors make it one of the highest-yielding European capitals.
The STR landscape is evolving: the government has introduced restrictions in central Athens (Plaka, Monastiraki, Syntagma area) to address housing affordability concerns, but peripheral neighborhoods like Koukaki, Pagrati, and Neos Kosmos remain available. Year-over-year appreciation of 8% confirms the market's momentum. The Golden Visa threshold for Athens (a high-demand Zone A area) is €800,000, creating a price floor for investor-grade properties.
Key considerations: the Greek bureaucracy requires patience (transactions can take several months), notary and legal fees add to acquisition cost, and property management is essential for STR operations. Chinese investors dominate the GV market, and their continued demand provides a structural bid. Athens is within a short direct flight of major European and Eastern-Mediterranean hubs, making it one of the most operationally accessible markets for foreign buyers.
Dernière mise à jour : 20 juin 2026
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