Athen
Kulturhauptstadt trifft modernen Investitionsstandort; Viertel nahe der Akropolis werden rasch aufgewertet
* Die Wechselkurse dienen lediglich der Veranschaulichung und basieren auf dem Mittelkurs der EZB. Für tatsächliche Transaktionen können Umtauschgebühren anfallen.
⚠ Local STR Restrictions — Athen
Athens Districts 1–3: STR ban until December 2026. €8/night solidarity fee applies.
Market Analysis — Athen
Zentrale Nachfragetreiber und Hauptrisiken
✅Nachfragetreiber
- •34 Mio. Flughafenpassagiere 2025
- •1,85 Mio. Kreuzfahrtpassagiere
- •71 % Airbnb-Auslastung
- •medianer Jahresumsatz 22.000 €
⚠️Hauptrisiken
- •Moratorium in der Zentralzone blockiert neue STR
- •Compliance-Kosten ab Oktober 2025 höher
- •Golden-Visa-Immobilien dürfen nicht für STR genutzt werden
🇮🇱 Hinweise für israelische Investoren
Israelis führten 2024–2025 alle ausländischen Käufer von Wohnimmobilien in Griechenland an — Athen ist der primäre Schwerpunkt
Schulen: Lehrpläne und Unterrichtssprachen
Hier wird dargestellt, welche Lehrpläne und Unterrichtssprachen einem Kind in dieser Stadt zur Verfügung stehen — nicht, wie viele ausländische Einwohner hier leben.
Öffentliche Schulen: Unterrichtssprachen: Greek · Quelle
Arts School of Gerakas (Kallitechniko Scholeio Geraka)
Lehrpläne: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Schulstufen oder Alter: IB DP is a two-year programme in Β΄ and Γ΄ Lyceum
Unterrichtssprache: ENGLISH; GREEK
Quelle · Geprüft am:
DES – Interactive European School
Lehrpläne: IB Middle Years Programme; IB Primary Years Programme
Schulstufen oder Alter: PYP and MYP
Unterrichtssprache: ENGLISH; GREEK
Quelle · Geprüft am:
Deutsche Schule Athen
Lehrpläne: Deutsche Internationale Abiturprüfung (DIA); Deutsches Internationales Abitur; Deutsches Internationales Abitur (DIA); German curriculum; German Curriculum (Thüringen); German International Abitur pathway; Greek National Curriculum
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Doukas School
Lehrpläne: Greek national; Greek national curriculum; IB (secondary sources); IB Diploma Programme; International A-Levels
Unterrichtssprache: English · Quelle zur Unterrichtssprache
Quelle · Geprüft am:
Geitonas School
Lehrpläne: Greek national; Greek national curriculum; IB; IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: ENGLISH · Quelle zur Unterrichtssprache
Quelle · Geprüft am:
International School of Athens
Lehrpläne: IB Diploma Programme; IB Diploma Programme (DP); IB DP; IB Middle Years Programme; IB Middle Years Programme (MYP); IB MYP; IB Primary Years Programme; IB Primary Years Programme (PYP); IB PYP; IB PYP, MYP, DP
Unterrichtssprache: ENGLISH
Quelle · Geprüft am:
International School of Piraeus
Lehrpläne: IB Primary Years Programme; IB Primary Years Programme (PYP)
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Ionios School
Lehrpläne: IB (secondary source); IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: ENGLISH
Quelle · Geprüft am:
Istituto Italiano Statale Omnicomprensivo di Atene
Lehrpläne: Italian national curriculum; Liceo Scientifico
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Lampiri Schools
Lehrpläne: Greek national curriculum; IB (secondary source); IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: ENGLISH
Quelle · Geprüft am:
Lycée Franco-Hellénique Eugène Delacroix
Lehrpläne: Baccalauréat Français International (BFI); French national curriculum; French national curriculum (AEFE, homologated PS–Terminale); French national system (Section Française, AEFE); Greek National Curriculum; Greek national curriculum in the Hellenic section; Greek national section; Greek section; Hellenic section
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Model General Lyceum of Agioi Anargyroi
Lehrpläne: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: ENGLISH
Quelle · Geprüft am:
Weitere Schulen
Model General Lyceum of Anavryta
Lehrpläne: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: ENGLISH
Quelle · Geprüft am:
Model General Lyceum of Evangeliki School of Smyrna
Lehrpläne: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Model General Lyceum of Ionideios School of Piraeus
Lehrpläne: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Model General Lyceum of Varvakeio School
Lehrpläne: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Moraitis School
Lehrpläne: Greek national; Greek national curriculum; IB Diploma Programme; IB DP; Pre-IB
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Platon School
Lehrpläne: Greek national; Greek national curriculum; IB Diploma Programme; IB Middle Years Programme; IB Primary Years Programme; IB PYP/MYP/DP
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
St. Catherine's British School
Lehrpläne: British curriculum; Early Years Foundation Stage (EYFS); English National Curriculum; IB Diploma Programme; IB DP; IGCSE; International Primary Curriculum (IPC); National Curriculum of England; National Curriculum of England and Wales; UK National Curriculum
Unterrichtssprache: ENGLISH
Quelle · Geprüft am:
St. Lawrence College
Lehrpläne: A Levels; A-Level; British curriculum; Cambridge IGCSE / Pearson Edexcel IGCSE; Cambridge Primary Programme; GCE A-Levels; IGCSE; National Curriculum for England; UK National Curriculum
Unterrichtssprache: von der Quelle nicht angegeben
Quelle · Geprüft am:
Alphabetisch aufgeführt — keine Rangliste oder Empfehlung. Aus öffentlichen Quellen zusammengestellt; bitte bestätigen Sie die Angaben bei der Schule.
Properties in Athen
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Properties for Sale in Athen
Neueste Angebote
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Yield by Neighborhood — Athen
Mikrozonen-Vergleich — CASABROVA
| Nachbarschaft | Preis/m² | STR-Rendite | STR-Status | Charakter |
|---|---|---|---|---|
| Kolonaki | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Gehobenes Viertel in Athen |
| Koukaki-Makrygianni zentralPremium | €3,000–€4,000 (₪10,447–₪13,929) | 7%–10% | STR Restricted 🟡 Moratorium in den Bezirken 1–3: keine neuen STR bis Dezember 2026; bestehende Betreiber genießen Bestandsschutz | |
| Voula | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Gehobener Küstenvorort in Athen |
| Marousi | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Geschäftsvorort im Norden Athens |
| Kifisia | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Gehobener Vorort im Norden Athens |
| Exarchia-Neapoli | €2,400–€3,200 (₪8,357–₪11,143) | 7%–10% | STR Restricted 🟡 Moratorium in Bezirk 1: keine neuen STR-Registrierungen bis Dezember 2026. Exarchia liegt im 1. Gemeindebezirk. Bestehende Betreiber genießen Bestandsschutz. Bußgeld: mindestens €20K beim ersten Verstoß. | Niedrigerer Einstieg als im erstklassigen Zentrum; Wertsteigerung/Gentrifizierung; außerhalb der Moratoriumszone |
| Pagrati | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Wohnviertel in Athen |
| Glyfada | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Gehobener Küstenvorort in Athen |
| Exarchia | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Alternatives Viertel in Athen |
| Nea Smyrni | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Wohnvorort in Athen |
| Chalandri | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Wohnvorort in Athen |
| Piraeus | Noch keine Daten | Noch keine Daten | N/A | Hafen von Athen |
| Pangrati | €2,800–€3,500 (₪9,750–₪12,188) | 7%–9% | STR Restricted 🟡 Moratorium in Bezirk 2: keine neuen STR-Registrierungen bis Dezember 2026. Pangrati liegt im 2. Gemeindebezirk. Bestehende Betreiber genießen Bestandsschutz. Bußgeld: mindestens €20K beim ersten Verstoß. | Innerstädtisches Wohnen; starke LTR und breite mittelfristige Vermietung; außerhalb der Moratoriumszone |
Yield and price ranges are internal AI-research estimates from public real-estate portals (Tranio, Investropa, Globes, etc.), refreshed quarterly. Not primary-source data.
Investment Areas in Athen
Kolonaki
Gehobenes Viertel in Athen
Noch keine Daten
Koukaki-Makrygianni
Preis ab €3,000/m² (₪10,447/m²)
Voula
Gehobener Küstenvorort in Athen
Noch keine Daten
Marousi
Geschäftsvorort im Norden Athens
Noch keine Daten
Kifisia
Gehobener Vorort im Norden Athens
Noch keine Daten
Exarchia-Neapoli
Niedrigerer Einstieg als im erstklassigen Zentrum; Wertsteigerung/Gentrifizierung; außerhalb der Moratoriumszone
Preis ab €2,400/m² (₪8,357/m²)
Pagrati
Wohnviertel in Athen
Noch keine Daten
Glyfada
Gehobener Küstenvorort in Athen
Noch keine Daten
Exarchia
Alternatives Viertel in Athen
Noch keine Daten
Nea Smyrni
Wohnvorort in Athen
Noch keine Daten
Chalandri
Wohnvorort in Athen
Noch keine Daten
Piraeus
Hafen von Athen
Noch keine Daten
Pangrati
Innerstädtisches Wohnen; starke LTR und breite mittelfristige Vermietung; außerhalb der Moratoriumszone
Preis ab €2,800/m² (₪9,750/m²)
Leitartikel | CASABROVA
Alle Artikel →CASABROVA Global Investor Briefing — October 2026
The board barely moved: twenty-one of twenty-nine markets are unchanged, and the three that crossed two points did so because our own readings changed, not because anything happened in those markets. The top is now a three-way tie — Estonia 74.6, Poland 74.3, Slovenia 74.3 — with three tenths of a point between first and third.
CASABROVA Global Investor Briefing — September 2026
The Score did not move: no market changed by even half a point, and Estonia edged past Poland into #1 by 0.20 — inside the noise. What moved was the cost of money, and in opposite directions: New Zealand and Korea raised, Israel cut, Canada held, and 12-month Euribor crossed 3%. House prices rose in 25 of the 27 markets we can price for 2025, led by Hungary at +18.3%; only Canada and New Zealand fell.
Investorenbriefing Q2 2026
Unser vierteljährliches marktübergreifendes Briefing: 29 Märkte, Finanzierungskosten für ausländische Käufer, Zyklusposition, Steuern nach Nationalität und der CASABROVA Score.
CASABROVA Globales Investorenbriefing — Juni 2026
Das Juni-Briefing ist ein einmaliger Score-Reset: Niederlande, Irland und Polen liegen an der Spitze eng beieinander; Spanien, Portugal und Tschechien bleiben in withdrawal; Griechenland ist bei peak; Deutschland und das UK bewegen sich Richtung recovery; Rumänien kommt ins Virtual Portfolio.
Global Investor Briefing — May 2026
Scores were stable this month — the real stories are a generational currency window for shekel buyers, Greece emerging as a withdrawal candidate while Spain surprisingly holds at peak, and three markets moving from correction into recovery.
Regulierung auf Steroiden: Warum Griechenland Investoren vertreibt (und warum Zypern die Antwort ist)
Griechenland ist in eine Phase der "Regulierung auf Steroiden" eingetreten und baut systematisch genau die Anreize ab, die seinen Immobilienmarkt vor einem Jahrzehnt gerettet haben. Smart Money überquert das Mittelmeer nach Zypern.
Die stille Vermögensmigration: Kapitalflucht aus dem UK nach Zypern und in die VAE
Das UK Non-Dom-Regime ist tot. CASABROVA verfolgt, wohin UHNWI-Kapital fließt — und den Druck auf Luxusimmobilien, den es in Zypern und Dubai auslösen wird.
Service Providers in Athen
Anwälte, Makler, Immobilienverwalter, Auftragnehmer
Alle Dienstleister ansehen→Market Review — Athen
Athens is Greece's investment gateway and the primary target for Golden Visa buyers. At €3,200–3,800/sqm, prices have recovered from the crisis lows but remain well below the 2008 peak, offering what many investors see as continued upside. STR yields of 7–10% in the historic center and tourist corridors make it one of the highest-yielding European capitals.
The STR landscape is evolving: the government has introduced restrictions in central Athens (Plaka, Monastiraki, Syntagma area) to address housing affordability concerns, but peripheral neighborhoods like Koukaki, Pagrati, and Neos Kosmos remain available. Year-over-year appreciation of 8% confirms the market's momentum. The Golden Visa threshold for Athens (a high-demand Zone A area) is €800,000, creating a price floor for investor-grade properties.
Key considerations: the Greek bureaucracy requires patience (transactions can take several months), notary and legal fees add to acquisition cost, and property management is essential for STR operations. Chinese investors dominate the GV market, and their continued demand provides a structural bid. Athens is within a short direct flight of major European and Eastern-Mediterranean hubs, making it one of the most operationally accessible markets for foreign buyers.
Letzte Aktualisierung: 20. Juni 2026
Discussions — Athen
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