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Ausgabe Juni 2026 · Veröffentlicht am 1 July 2026
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TL;DR
- Die Rangliste wurde aus einem gesunden Grund neu sortiert, nicht wegen eines Marktschwenks. Wir haben verbessert, wie der Score bubble risk und data transparency liest, und das am 1 July angewendet. Dadurch bewegte sich die Tabelle stärker als in einem normalen Monat — dieser Monat ist daher als einmaliger Reset zu lesen.
- Die Niederlande und Irland haben Polen an der Spitze knapp überholt — drei Märkte liegen jetzt innerhalb eines halben Punktes voneinander (76.4 / 76.0 / 76.0). Die neue Methode belohnt Märkte mit tiefen, verlässlichen öffentlichen Daten; beide liegen darin nahe an der Spitze.
- Die schaumigeren Märkte gaben am stärksten nach. Japan, Georgien, Australien, Zypern und Thailand erhielten die größten Kürzungen, als die schärfere Bubble-Lesart griff — Georgien traf es am härtesten, wegen hoher Bubble-Lesung und der dünnsten öffentlichen Daten.
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Dieser Monats-Score — Top 5
| # | Markt | Score (1 Jul) | Vormonat | Bewegung |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 🇳🇱 Niederlande | 76.4 | 74.6 (#3) | ▲ +1.8 · 2 Plätze nach oben |
| 2 | 🇮🇪 Irland | 76.0 | 74.2 (#5) | ▲ +1.8 · 3 Plätze nach oben |
| 3 | 🇵🇱 Polen | 76.0 | 77.2 (#1) | ▼ −1.2 · 2 Plätze nach unten |
| 4 | 🇦🇪 Vereinigte Arabische Emirate | 75.6 | 74.3 (#4) | ▬ +1.3 · unverändert |
| 5 | 🇩🇰 Dänemark | 74.5 | 76.7 (#2) | ▼ −2.2 · 3 Plätze nach unten |
Die Hauptbotschaft ist, wie eng die Spitze ist. Niederlande, Irland und Polen trennen vier Zehntel eines Punktes — praktisch ein Dreiergleichstand auf Platz eins. Polen führte letzten Monat und hat nichts falsch gemacht; es punktet nur etwas niedriger bei data transparency, und das zählt unter der aufgefrischten Methode etwas mehr. Die VAE halten stabil Platz vier. Dänemark ist die Warnnotiz nahe der Spitze — ausgezeichnete Daten, aber eine mittel-hohe Bubble-Lesung zog es von Platz zwei auf fünf.
Die obere Gruppe komplettieren (Ränge 6–8): 🇬🇧 United Kingdom (73.6, hoch auf #6), 🇪🇪 Estland (72.9, #7) und 🇸🇮 Slowenien (72.1, vier Plätze hoch auf #8) — Slowenien ist der stille Gewinner des Monats.
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Bewegungen (Score-Veränderung von 2+ Punkten)
Jede Bewegung von mehr als 2 Punkten war diesen Monat abwärts. Kein Markt gewann 2 oder mehr; die größten Gewinne hatten die Niederlande und Irland mit +1.8. Diese Einseitigkeit zeigt, dass dies eine recalibration ist — wenn eine Scoring-Methode verbessert wird, setzen sich Scores gemeinsam zurück, statt zu steigen.
| Markt | Bewegung | Rang | Warum |
|---|---|---|---|
| 🇯🇵 Japan | −5.2 | #6 → #12 | Der stärkste Reset auf der Tafel; seine mittlere data transparency wiegt nun schwerer gegen den Markt. |
| 🇬🇪 Georgien | −4.4 | #19 → #26 | Von beiden Seiten getroffen — die höchste Bubble-Lesung auf der Tafel und mit Abstand die dünnsten öffentlichen Daten. |
| 🇦🇺 Australien | −4.0 | #17 → #24 | Eine hohe Bubble-Lesung trägt nun eine strengere Strafe, obwohl die Daten zu den besten gehören. |
| 🇨🇾 Zypern | −3.6 | #14 → #19 | Eine erhöhte (mittel-hohe) Bubble-Lesung unter der neuen Methode. |
| 🇹🇭 Thailand | −3.3 | #18 → #23 | Erhöhte Bubble-Lesung plus nur mittlere data transparency. |
| 🇩🇪 Deutschland | −2.9 | #10 → #11 | Durch den Reset gekürzt, aber weiter komfortabel im Mittelfeld; im Rang kaum bewegt. |
| 🇬🇷 Griechenland | −2.9 | #11 → #14 | Der bubble/transparency Reset — keine Zyklusänderung (siehe Cycle Watch). |
| 🇸🇬 Singapur | −2.9 | #28 → #29 | Bereits der niedrigste Markt im Score; der Reset vergrößerte die Lücke. |
| 🇩🇰 Dänemark | −2.2 | #2 → #5 | Starke Daten, aber eine mittel-hohe Bubble-Lesung kostete nahe der Spitze drei Plätze. |
Große Rangverschiebungen, die trotzdem auffallen, auch wo sich der Score um weniger als 2 Punkte bewegte: Spanien sprang fünf Plätze (#23 → #18), Israel, Rumänien und Neuseeland stiegen je vier Plätze, während Georgien und Australien je sieben Plätze verloren. Auch hier — hauptsächlich die Mechanik der neuen Methode beim Einpendeln.
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Cycle Phase Watch
CASABROVA liest den Immobilienzyklus durch die Linse, die für grenzüberschreitende Käufer zählt: wohin ausländisches Kapital fließt. Auslandsinvestitionen führen; Preise laufen nach. Ein Markt kann an der Oberfläche aktiv wirken — lokale Käufer halten Transaktionen hoch, Preise steigen weiter — während ausländisches Geld leise zum Ausgang geht. Das ist die withdrawal Phase, und sie früh zu erkennen ist der Kern unserer Arbeit.
Drei Märkte sind in withdrawal, jeweils aus demselben Grund: ausländisches Kapital zieht sich zurück, während Preise hoch bleiben.
- Portugal 🇵🇹 — withdrawal. Ausländische Immobilieninvestitionen drehten 2024 nach unten, während Preise weiter stiegen — die klassische Spätzyklus-Divergenz.
- Spanien 🇪🇸 — withdrawal. Käufe durch nicht ansässige Ausländer fielen um etwa 4% gegenüber Vorjahr, und der ausländische Marktanteil sank, obwohl die Schlagzeilenpreise stiegen. Madrid drückt ausländisches Kapital aktiv hinaus: Der Golden-Visa-Immobilienweg endete im April 2025, mit einer vorgeschlagenen 100% Kaufsteuer auf nicht-EU, nicht ansässige Käufer. Geld verlässt den Markt an der Spitze.
- Tschechien 🇨🇿 — withdrawal. Das Signal ist deutlich — lokale Investoren stellten 2025 etwa 80% des Immobilienvolumens, in einem Markt, den früher ausländisches Kapital dominierte. Die Gesamtaktivität hält, weil Tschechen kaufen; der ausländische Investor ist zurückgetreten.
Andernorts:
- Deutschland 🇩🇪 und das United Kingdom 🇬🇧 — arbeiten sich aus correction Richtung recovery. Preise und Aktivität stabilisieren sich von ihren Tiefs — historisch das Einstiegsfenster für geduldige Käufer.
- Israel 🇮🇱 — correction (inländischer Wohnungsmarkt). Das Transaktionsvolumen liegt weiterhin deutlich unter der Norm — der Markt arbeitet eine Abwärtsphase ab.
- Griechenland 🇬🇷 — peak, unter Beobachtung. Das Verkaufsvolumen hat sich vom Hoch 2023 gelöst, aber ausländische Immobilieninvestitionen stiegen noch bis 2024, daher rufen wir noch keine Wende aus. Klar auf der Watchlist.
Zyklusaufrufe verfolgen ausländisches Kapital und Transaktionstrends anhand der neuesten verfügbaren Daten; nationale Aggregate für 2025 sind vorläufig, bis die Jahresdaten finalisiert sind.
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Virtual Portfolio — die Bewegungen dieses Monats
Das CASABROVA Virtual Portfolio ist unser Paper-Trading-Track-Record: Es eröffnet eine Position nur, wenn ein Markt unsere vollständigen Einstiegskriterien erfüllt, und hält, bis der Zyklus dreht. Diesen Monat gibt es einen sauberen neuen Einstieg und einen Markt, den wir beobachten statt kaufen.
- Rumänien 🇷🇴 — neuer Einstieg ✓. Rumänien erfüllt diesen Monat die Bedingungen für einen sauberen Einstieg — der einzige Markt, der derzeit vollständig qualifiziert.
- Polen 🇵🇱 — auf Beobachtung, kein neuer Kauf. Polen bleibt einer unserer stärksten Märkte bei Fundamentaldaten (und #3 im Score), aber die Aktivität hat spürbar abgekühlt, während Preise weiter stiegen. Ausländisches Kapital selbst wirkt noch gesund — ausländische Immobilieninvestitionen hielten seit 2015 ungefähr mit Polens Gesamt-Auslandsinvestitionen Schritt — daher sieht das nach einem Markt aus, der ausläuft, nicht nach Geld, das geht. Polen bleibt auf der Watchlist, kein frischer Einstieg.
Das Virtual Portfolio ist ein pädagogisches Paper-Trading-Modell — keine Anlageberatung. Länderzahlen sind allgemeine Marktdaten, keine Beschreibung unserer Einstiegskriterien.
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Regulierungs- und Steuerupdates
Die meisten Aktivitäten des vergangenen Monats in unserem Rechts- und Steuerdatensatz waren routinemäßige Datenpflege, nicht neues Recht. Für Investoren sind diese Punkte relevant:
- Kanada 🇨🇦 — Verbot für ausländische Käufer bis 1 January 2027 verlängert. Das Bundesverbot für Nichtansässige beim Kauf von Wohnimmobilien wurde verlängert; praktisch sind die großen Städte bis dahin für ausländische Käufer geschlossen. Hinzu kommen 1% jährliche Underused Housing Tax und provinzielle Aufschläge von 20–25% beim Einstieg. Wenn Kanada auf jemandes Liste steht, lautet die praktische Antwort derzeit: "warten."
- Georgien 🇬🇪 — Schwelle für Residency-by-Investment steigt. Die Immobilienschwelle für Georgiens residence-by-investment Route steigt auf etwa US$150k (von etwa US$100k), vermerkt ab March 2026. Weiterhin einer der niedrigsten Einstiegskostenpunkte, die wir verfolgen, aber die Tür wird enger.
- Steuerfallen-Erinnerung (VAE 🇦🇪 für belgische Residenten). Die VAE-Schlagzeile "0% rental / 0% capital-gains" kann für einen in Belgien ansässigen Käufer neutralisiert werden: Das Belgien–VAE-Abkommen befreit nur Einkommen, das tatsächlich an der Quelle besteuert wurde, und da die VAE es nicht besteuern, kann Belgien stattdessen die Miete besteuern. Die breitere Lektion gilt überall — die Regeln des Heimatlandes können ein Nullsteuer-Ziel übersteuern.
Diese Hinweise stammen aus dem Referenzdatensatz von CASABROVA zur Orientierung und sind keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bestätigen Sie Ihre eigene Situation immer mit einem qualifizierten Fachberater, bevor Sie kaufen.
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Methodik-Hinweis
Scores sind der CASABROVA Score (v6), aktualisiert am Monatsanfangsschnitt. Diese Juni-2026-Ausgabe basiert auf dem monatlichen Schnitt vom 1 July 2026, verglichen mit dem Schnitt vom 1 June 2026. Weil die Art, wie bubble risk und data transparency in den Score einfließen, verbessert und am 1 July angewendet wurde, sind die Punktveränderungen dieses Monats überwiegend eine einmalige recalibration statt Marktbewegung — nächsten Monat vergleichen die Rankings wieder like-for-like. Cycle phases verwenden den jährlichen CASABROVA Master Index; 2024 ist das letzte finale Jahr und 2025 ist vorläufig.
Quellen
- CASABROVA monatlicher Score-Schnitt — 1 July 2026 (Baseline: 1 June 2026)
- CASABROVA Master Index — jährliche Zyklus- und Angebotsdaten (2024 final; 2025 vorläufig)
- CASABROVA Rechts- und Steuer-Referenzdatensatz