🇯🇵
יפן
ריביות משכנתא משתנות ~0.6–1.0%; קבועות ארוכות טווח (Flat 35) ~2.5–3.2% (אמצע 2026), תשתיות ברמה עולמית, חולשת הין = הזדמנות כניסה
🟡
סיכון מטבע
JPY
אין Golden VisaDTA עם ישראל ✅156,026 מודעות מכירה במעקב
פרופיל משקיע:
מטבע תצוגה:
תשואה גולמית3%–8%
מחיר כניסההחל מ-¥240,006 (₪4,412) למ"ר · סאפורו
מס רכישה5.5%
מס רווחי הון20.315%
Golden Visa❌
משכנתא לזר✅
אמנת מס ישראל✅
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
TIER 2 — קנייה מותניתמאקרו: 20/30
🇮🇱ישראלי64.7/100
🇩🇪גרמני62.6/100
🇫🇷צרפתי63.1/100
🇳🇱הולנדי63.1/100
🇧🇪בלגי63.0/100
🇬🇧UK64.7/100
🇺🇸US64.3/100
🇨🇦קנדי64.9/100
🇮🇳הודי64.7/100
🇨🇳סיני64.7/100
🇪🇺איחוד אירופי אחר64.7/100
✅ חוזקות
- ▸ריביות משכנתא אולטרה-נמוכות (1.0–1.6%) יוצרות קארי חיובי חזק
- ▸ממשל G7; שלטון חוק ברמה עולמית (TI CPI 78)
- ▸ין חלש = הנחת כניסה מטבעית למשקיעים זרים
⚠ סיכונים
- ▸אוכלוסייה יורדת (-0.5%/שנה) — ביקוש מתכווץ מחוץ לערים גדולות
- ▸פחת מבנים (RC 47 שנה, עץ 22 שנה) — מבנים מאבדים את כל הערך
- ▸חוק מינפאקו: מגבלת 180 יום ל-STR מגבילה הכנסת שכירות קצרת טווח
פסיקת CASABROVA
הזדמנות carry trade ייחודית — ללוות ב-1% לתשואה 4-6%. מיקוד בליבות טוקיו/אוסקה. פחת מבנים הוא סיכון מרכזי.
ישראלי: ציון CASABROVA 64.7 (דירוג #19) לפרופיל זה.
אסטרטגיה מומלצת
דירות RC בטוקיו 23 אזורים אחרי 1981 להשכרה ארוכת טווח. מנף ריביות אולטרה-נמוכות. הימנע ממבנים מעץ ואזורים כפריים.
מבוסס על CASABROVA גלים 1–8, Q1 2026. אינו מהווה ייעוץ פיננסי או משפטי.