דובאי
עיר שער עולמית ללא מס הכנסה/רווחי הון, עם נפחי עסקאות שיא והנזילות הגבוהה ביותר במפרץ. מחירי כניסה מ-3,900€/מ"ר (JVC) עד 16,500+€/מ"ר (פאלם ג'ומיירה).
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — דובאי
All units must be fully registered with DTCM before listing on any platform. Only entire units permitted.
ניתוח שוק — דובאי
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Zero income/capital gains tax, Golden Visa program, record-breaking tourism (20M+ visitors/year), massive infrastructure investment (Expo legacy, metro expansion). Expatriate workforce engine with 9M+ residents.
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Cyclical oversupply risk in off-plan segment, AED-EUR currency exposure, regulatory changes, high service charges in premium developments. Geopolitical regional risks.
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Post-Abraham Accords direct flights (flydubai, El Al, Arkia, Emirates). Growing Israeli investor presence especially in JVC, Business Bay, and Dubai Marina.
בתי ספר: תוכניות לימודים ושפות הוראה
כאן מוצגות תוכניות הלימודים ושפות ההוראה הזמינות לילד בעיר זו — ולא מספר התושבים הזרים המתגוררים בה.
American School of Dubai
תוכניות לימודים: American (US curriculum / AP); AP; US Curriculum
שפת הוראה: English · מקור לשפת ההוראה
מקור · נבדק בתאריך:
Delhi Private School Dubai
תוכניות לימודים: CBSE
שלבי לימוד או גילאים: Kindergarten to Grade 12
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Dubai College
תוכניות לימודים: A Level; English National Curriculum; GCSE; UK
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Dubai International Academy Emirates Hills
תוכניות לימודים: IB CP; IB DP; IB MYP; IB PYP
שפת הוראה: ENGLISH
מקור · נבדק בתאריך:
Fairgreen International School
תוכניות לימודים: IB CP; IB DP; IB MYP; IB PYP
שלבי לימוד או גילאים: Primary to DP
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
GEMS Dubai American Academy
תוכניות לימודים: American; American Curriculum; AP; IB DP
שפת הוראה: ENGLISH · מקור לשפת ההוראה
מקור · נבדק בתאריך:
GEMS Wellington Academy - Silicon Oasis
תוכניות לימודים: British; IB DP
שלבי לימוד או גילאים: DP confirmed
שפת הוראה: ENGLISH
מקור · נבדק בתאריך:
GEMS Wellington International School
תוכניות לימודים: British; IB CP; IB DP
שלבי לימוד או גילאים: DP, CP confirmed
שפת הוראה: ENGLISH
מקור · נבדק בתאריך:
Japanese School in Dubai (ドバイ日本人学校)
תוכניות לימודים: Japanese
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Lycée Français International AFLEC de Dubaï
תוכניות לימודים: French national curriculum (AEFE-homologated)
שלבי לימוד או גילאים: De la petite section à la Terminale
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Lycée Français International Georges Pompidou
תוכניות לימודים: Baccalauréat; BFI; Brevet; French national curriculum (AEFE-homologated); French National Education program
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Lycée Français International Georges Pompidou - Academic City (Grades 1-12)
תוכניות לימודים: French national curriculum
שלבי לימוד או גילאים: Grades 1-12
שפת הוראה: French
מקור · נבדק בתאריך:
בתי ספר נוספים
Lycée Français Jean Mermoz - Campus Nord
תוכניות לימודים: French national curriculum
שלבי לימוד או גילאים: Maternelle to lycée (secondary sources)
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Lycée Libanais Francophone Privé Meydan (LLFPM)
תוכניות לימודים: French national curriculum (AEFE-homologated)
שלבי לימוד או גילאים: Pre primary - Grade 12
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Nord Anglia International School Dubai
תוכניות לימודים: IB DP; IGCSE; National Curriculum for England
שלבי לימוד או גילאים: Ages 3-18
שפת הוראה: English · מקור לשפת ההוראה
מקור · נבדק בתאריך:
Raffles World Academy
תוכניות לימודים: IB CP; IB DP; IB MYP; IB PYP
שפת הוראה: ENGLISH
מקור · נבדק בתאריך:
Repton School Dubai
תוכניות לימודים: A Level; British; BTEC; English National Curriculum; IB DP; IGCSE
שפת הוראה: ENGLISH
מקור · נבדק בתאריך:
Swiss International Scientific School Dubai
תוכניות לימודים: bilingual streams; IB (PYP, MYP, DP, CP)
שלבי לימוד או גילאים: Pre-Primary to Grade 12
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Swiss International Scientific School in Dubai
תוכניות לימודים: IB; IB CP
שלבי לימוד או גילאים: Pre-KG to Grade 12
שפת הוראה: לא צוינה במקור
מקור · נבדק בתאריך:
Swiss International Scientific School in Dubai (SISD)
תוכניות לימודים: IB CP; IB DP; IB MYP; IB PYP
שלבי לימוד או גילאים: Ages 3-18
שפת הוראה: English; French · מקור לשפת ההוראה
מקור · נבדק בתאריך:
הרשימה מסודרת לפי האלפבית ואינה דירוג או המלצה. המידע נאסף ממקורות ציבוריים; יש לאשר את הפרטים עם בית הספר.
נכסים בדובאי
תשואה לפי שכונה — דובאי
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| ג'ומיירה וילג' סרקל | AED 12,456–AED 18,671 (₪10,495–₪15,733) | 8%–11% | נדרש רישיון | Inland apartment-and-villa district; lower entry, broad tenant supply |
| ביזנס ביי | AED 22,730–AED 23,969 (₪19,152–₪20,197) | 6.4%–6.61% | נדרש רישיון | |
| דובאי מארינה | AED 22,730–AED 23,556 (₪19,152–₪19,849) | 6%–6.16% | נדרש רישיון | |
| דובאי הילס משפחתיתמבוססת | AED 29,755–AED 30,995 (₪25,072–₪26,117) | 4.2%–4.43% | נדרש רישיון | |
| פאלם ג'ומיירה יוקרהפרימיום | AED 66,123–AED 68,495 (₪55,715–₪57,714) | 3.8%–4.02% | נדרש רישיון | |
| דאונטאון דובאי יוקרהמבוססת | AED 33,888–AED 35,541 (₪28,554–₪29,947) | 5.5%–5.78% | נדרש רישיון | |
| Jumeirah Beach Residence | AED 24,912–AED 68,528 (₪20,991–₪57,742) | 4.5%–8% | נדרש רישיון | מגדלי חוף תיירותיים; טיילת JBR; השכרה לטווח קצר חזקה |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בדובאי
ג'ומיירה וילג' סרקל
Inland apartment-and-villa district; lower entry, broad tenant supply
מחיר מ- AED 12,456/m² (₪10,495/m²)
ביזנס ביי
מחיר מ- AED 22,730/m² (₪19,152/m²)
דובאי מארינה
מחיר מ- AED 22,730/m² (₪19,152/m²)
דובאי הילס
מחיר מ- AED 29,755/m² (₪25,072/m²)
פאלם ג'ומיירה
מחיר מ- AED 66,123/m² (₪55,715/m²)
דאונטאון דובאי
מחיר מ- AED 33,888/m² (₪28,554/m²)
Jumeirah Beach Residence
מגדלי חוף תיירותיים; טיילת JBR; השכרה לטווח קצר חזקה
מחיר מ- AED 24,912/m² (₪20,991/m²)
טיסות ישירות מתל אביב
90 טיסות ישירות בשבוע — flydubai up to 10 daily, Arkia 1-2 daily, El Al 1 daily, Emirates expanding. ~3.5 hour flight.
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →CASABROVA Global Investor Briefing — October 2026
The board barely moved: twenty-one of twenty-nine markets are unchanged, and the three that crossed two points did so because our own readings changed, not because anything happened in those markets. The top is now a three-way tie — Estonia 74.6, Poland 74.3, Slovenia 74.3 — with three tenths of a point between first and third.
CASABROVA Global Investor Briefing — September 2026
The Score did not move: no market changed by even half a point, and Estonia edged past Poland into #1 by 0.20 — inside the noise. What moved was the cost of money, and in opposite directions: New Zealand and Korea raised, Israel cut, Canada held, and 12-month Euribor crossed 3%. House prices rose in 25 of the 27 markets we can price for 2025, led by Hungary at +18.3%; only Canada and New Zealand fell.
סקירת משקיעים לרבעון השני של 2026
הסקירה הרבעונית שלנו על פני השווקים: עשרים ותשעה שווקים, עלות המימון לרוכש זר, מיקום במחזור, מס לפי אזרחות וציון CASABROVA.
אחרי ספרד: לאן הולך עכשיו כסף הנדל"ן הזר של אירופה
ספרד היא עכשיו שוק late-cycle וצפוף לקונים זרים — אז לאן מסתובב עכשיו כסף הנדל"ן של אירופה? CASABROVA מפרידה בין revealed preference, איכות מבנית (ה-Score) ותזמון (ה-Master Index), וממפה את הקייס לרומניה, פולין ואיחוד האמירויות.
סקירת המשקיעים הגלובלית של CASABROVA — יוני 2026
סקירת יוני היא איפוס חד-פעמי של הציון: הולנד, אירלנד ופולין מתרכזות בצמרת; ספרד, פורטוגל וצ׳כיה נשארות ב-withdrawal; יוון ב-peak; גרמניה ובריטניה מתקדמות ל-recovery; רומניה נכנסת לתיק הווירטואלי.
האנומליה של דובאי: איך מודל "החלפת הגולים" מתריס מול חוקי הכבידה של הנדל"ן העולמי
רוב פרשני הנדל"ן עושים טעות קריטית: הם מודדים את דובאי במדדים אירופיים. מדד המאסטר של CASABROVA חושף אנומליה עמוקה — מודל החלפת הגולים.
מגדל קלפים של זכוכית: למה שוק הנדל"ן של דובאי נמצא בסיכון חסר תקדים?
שיעור הבעלות על נכסים באמירויות עומד על פחות מ-30% — הנמוך ביותר בכל מאגר הנתונים שלנו. המספר הזה מסביר הכל.
הגירת ההון השקטה: בריחת הון מבריטניה לקפריסין ולאמירויות
משטר ה-Non-Dom הבריטי מת. CASABROVA עוקב לאן הון ה-UHNWI זורם — ואת לחץ הנדל"ן היוקרתי שזה יגרור בקפריסין ודובאי.
סקירת שוק — דובאי
דובאי היא מוקד זרימות הון הנדל"ן הגלובליות ב-2025. נפחי עסקאות שיא, אפס מיסוי, ומשטר בעלות מלאה לזרים הפכו אותה ליעד ברירת המחדל להון שמחפש תשואה וביטחון מחוסר יציבות במדינת המוצא. שונות מחירים ברמת המחוז קיצונית: מ-3,915 אירו/מ"ר באזורים מתפתחים ועד 16,574 אירו/מ"ר בחזית ים פרמיום. תשואות LTR של 4.4–7% ו-STR של 4–7.4% הופכות את רוב ההשקעות לחיוביות בתזרים מהיום הראשון.
רישוי STR דרך DTCM יעיל — רישום, אישור ופרסום יכולים לקרות תוך שבועות. מחלקת המקרקעין של דובאי מספקת שקיפות חריגה לאזור, עם נתוני עסקאות בזמן אמת. פיתוח Expo City, הרחבות מטרו חדשות, ופרויקט אתר הנופש-קזינו בראס אל חיימה הם קטליזטורים למחזור העליית ערך הבא.
סיכון: דובאי תיקנה באלימות בעבר — 2008–2010 ראו ירידות של 50%+. הבום הנוכחי מונע הגירת הון, לא צמיחה כלכלית אורגנית. כשזרימות הון מתהפכות (והן תמיד מתהפכות במחזורים), התיקון יהיה חד. משקיעים צריכים להתמקד בנכסים מושלמים עם הכנסת שכירות קיימת ולא בספקולציה על תוכניות.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — דובאי
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!