דובאי
עיר שער עולמית ללא מס הכנסה/רווחי הון, עם נפחי עסקאות שיא והנזילות הגבוהה ביותר במפרץ. מחירי כניסה מ-3,900€/מ"ר (JVC) עד 16,500+€/מ"ר (פאלם ג'ומיירה).
* שערי המרה להמחשה בלבד, מבוססים על שער ECB. בפועל יחולו עמלות המרה.
הגבלות STR מקומיות — דובאי
All units must be fully registered with DTCM before listing on any platform. Only entire units permitted.
ניתוח שוק — דובאי
מניעי ביקוש מרכזיים וסיכוני השקעה
✅מניעי ביקוש
- •Zero income/capital gains tax, Golden Visa program, record-breaking tourism (20M+ visitors/year), massive infrastructure investment (Expo legacy, metro expansion). Expatriate workforce engine with 9M+ residents.
⚠️סיכונים מרכזיים
- •Cyclical oversupply risk in off-plan segment, AED-EUR currency exposure, regulatory changes, high service charges in premium developments. Geopolitical regional risks.
🇮🇱 הערות למשקיע הישראלי
Post-Abraham Accords direct flights (flydubai, El Al, Arkia, Emirates). Growing Israeli investor presence especially in JVC, Business Bay, and Dubai Marina.
נכסים בדובאי
355 למכירה
נכסים למכירה בדובאי
מודעות אחרונות
הצגת 1–12 מתוך 50 נכסים
דירה 1 חד׳ 80 מ״ר בJumeirah Village Circle
סטודיו 34 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 82 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 123 מ״ר בJumeirah Village Circle
סטודיו 36 מ״ר בJumeirah Village Circle
סטודיו 38 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 113 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 86 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 64 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 127 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 2 חד׳ 88 מ״ר בJumeirah Village Circle
דירה 1 חד׳ 70 מ״ר בJumeirah Village Circle
תשואה לפי שכונה — דובאי
השוואת השקעות ברמת מיקרו-אזור — CASABROVA
| שכונה | מחיר/מ"ר | תשואת STR | סטטוס STR | אופי |
|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Beach Residence | AED 25,250–AED 69,460 (₪20,460–₪56,283) | 4.5%–8% | נדרש רישיון | מגדלי חוף תיירותיים; טיילת JBR; השכרה לטווח קצר חזקה |
| דאונטאון דובאי יוקרהמבוססת | AED 34,349–AED 36,024 (₪27,832–₪29,190) | 5.5%–5.78% | נדרש רישיון | כתובת אייקונית ליד בורג׳ חליפה. השקעה דפנסיבית לשימור הון עם תשואה ברוטו 5.78%. תמחור פרמיום אך נזילות וזיהוי מותגי חסרי תקדים. |
| דובאי הילס משפחתיתמבוססת | AED 30,160–AED 31,416 (₪24,438–₪25,457) | 4.2%–4.43% | נדרש רישיון | קהילה מתוכננת למשפחות עם וילות ודירות. תשואות 4.43% משקפות שימור משפחות בפרמיום. השקעת ערך לטווח ארוך עם תשתית חזקה. |
| Jumeirah Village Circle | AED 12,625–AED 18,925 (₪10,230–₪15,335) | 8%–11% | נדרש רישיון | קהילה מעגלית עם מחירים נגישים; תשואות גבוהות |
| ג'ומיירה וילג' סרקל | AED 16,399–AED 17,593 (₪13,288–₪14,256) | 7.02%–7.42% | נדרש רישיון | מוקד תשואה גבוהה. כניסה נגישה ב-3,915€/מ"ר עם תשואות ברוטו מעל 7%. פופולרי בקרב משקיעים תקציביים המכוונים להכנסה משכירות. |
| דובאי מארינה | AED 23,039–AED 23,876 (₪18,668–₪19,347) | 6%–6.16% | נדרש רישיון | מרכז STR תיירותי. מגדלים על הטיילת עם נוף למרינה. תשואות 6%+ מונעות בידי ביקוש חזק להשכרות קצרות מתיירים ואנשי עסקים. |
| ביזנס ביי | AED 23,039–AED 24,295 (₪18,668–₪19,686) | 6.4%–6.61% | נדרש רישיון | אזור עסקי מאוזן. מגדלים חדשים עם נוף לתעלה ותשואות 6.61%. מושך שוכרים תאגידיים ומבקרים קצרי טווח כאחד. |
| פאלם ג'ומיירה יוקרהפרימיום | AED 67,022–AED 69,426 (₪54,307–₪56,255) | 3.8%–4.02% | נדרש רישיון | נכס יוקרה אולטרה על אי מלאכותי. נקודת המחיר הגבוהה ביותר בדובאי ב-16,500+€/מ"ר. תשואה דחוסה אך עליית ערך יוצאת דופן ויוקרה. |
טווחי התשואה והמחיר הם אומדני מחקר AI פנימיים ממקורות נדל"ן ציבוריים (Tranio, Investropa, Globes ועוד), ומתעדכנים רבעונית. אלה אינם נתוני מקור ראשוני.
אזורי ההשקעה בדובאי
Jumeirah Beach Residence
מגדלי חוף תיירותיים; טיילת JBR; השכרה לטווח קצר חזקה
מחיר מ- AED 25,250/m² (₪20,460/m²)
דאונטאון דובאי
כתובת אייקונית ליד בורג׳ חליפה. השקעה דפנסיבית לשימור הון עם תשואה ברוטו 5.78%. תמחור פרמיום אך נזילות וזיהוי מותגי חסרי תקדים.
מחיר מ- AED 34,349/m² (₪27,832/m²)
דובאי הילס
קהילה מתוכננת למשפחות עם וילות ודירות. תשואות 4.43% משקפות שימור משפחות בפרמיום. השקעת ערך לטווח ארוך עם תשתית חזקה.
מחיר מ- AED 30,160/m² (₪24,438/m²)
Jumeirah Village Circle
קהילה מעגלית עם מחירים נגישים; תשואות גבוהות
מחיר מ- AED 12,625/m² (₪10,230/m²)
ג'ומיירה וילג' סרקל
מוקד תשואה גבוהה. כניסה נגישה ב-3,915€/מ"ר עם תשואות ברוטו מעל 7%. פופולרי בקרב משקיעים תקציביים המכוונים להכנסה משכירות.
מחיר מ- AED 16,399/m² (₪13,288/m²)
דובאי מארינה
מרכז STR תיירותי. מגדלים על הטיילת עם נוף למרינה. תשואות 6%+ מונעות בידי ביקוש חזק להשכרות קצרות מתיירים ואנשי עסקים.
מחיר מ- AED 23,039/m² (₪18,668/m²)
ביזנס ביי
אזור עסקי מאוזן. מגדלים חדשים עם נוף לתעלה ותשואות 6.61%. מושך שוכרים תאגידיים ומבקרים קצרי טווח כאחד.
מחיר מ- AED 23,039/m² (₪18,668/m²)
פאלם ג'ומיירה
נכס יוקרה אולטרה על אי מלאכותי. נקודת המחיר הגבוהה ביותר בדובאי ב-16,500+€/מ"ר. תשואה דחוסה אך עליית ערך יוצאת דופן ויוקרה.
מחיר מ- AED 67,022/m² (₪54,307/m²)
טיסות ישירות מתל אביב
90 טיסות ישירות בשבוע — flydubai up to 10 daily, Arkia 1-2 daily, El Al 1 daily, Emirates expanding. ~3.5 hour flight.
מאמרי מערכת | CASABROVA
כל המאמרים →האנומליה של דובאי: איך מודל "החלפת הגולים" מתריס מול חוקי הכבידה של הנדל"ן העולמי
רוב פרשני הנדל"ן עושים טעות קריטית: הם מודדים את דובאי במדדים אירופיים. מדד המאסטר של CASABROVA חושף אנומליה עמוקה — מודל החלפת הגולים.
מגדל קלפים של זכוכית: למה שוק הנדל"ן של דובאי נמצא בסיכון חסר תקדים?
שיעור הבעלות על נכסים באמירויות עומד על פחות מ-30% — הנמוך ביותר בכל מאגר הנתונים שלנו. המספר הזה מסביר הכל.
הגירת ההון השקטה: בריחת הון מבריטניה לקפריסין ולאמירויות
משטר ה-Non-Dom הבריטי מת. CASABROVA עוקב לאן הון ה-UHNWI זורם — ואת לחץ הנדל"ן היוקרתי שזה יגרור בקפריסין ודובאי.
סקירת שוק — דובאי
דובאי היא מוקד זרימות הון הנדל"ן הגלובליות ב-2025. נפחי עסקאות שיא, אפס מיסוי, ומשטר בעלות מלאה לזרים הפכו אותה ליעד ברירת המחדל להון שמחפש תשואה וביטחון מחוסר יציבות במדינת המוצא. שונות מחירים ברמת המחוז קיצונית: מ-3,915 אירו/מ"ר באזורים מתפתחים ועד 16,574 אירו/מ"ר בחזית ים פרמיום. תשואות LTR של 4.4–7% ו-STR של 4–7.4% הופכות את רוב ההשקעות לחיוביות בתזרים מהיום הראשון.
רישוי STR דרך DTCM יעיל — רישום, אישור ופרסום יכולים לקרות תוך שבועות. מחלקת המקרקעין של דובאי מספקת שקיפות חריגה לאזור, עם נתוני עסקאות בזמן אמת. פיתוח Expo City, הרחבות מטרו חדשות, ופרויקט אתר הנופש-קזינו בראס אל חיימה הם קטליזטורים למחזור העליית ערך הבא.
סיכון: דובאי תיקנה באלימות בעבר — 2008–2010 ראו ירידות של 50%+. הבום הנוכחי מונע הגירת הון, לא צמיחה כלכלית אורגנית. כשזרימות הון מתהפכות (והן תמיד מתהפכות במחזורים), התיקון יהיה חד. משקיעים צריכים להתמקד בנכסים מושלמים עם הכנסת שכירות קיימת ולא בספקולציה על תוכניות.
עודכן לאחרונה: 13 באפריל 2026
דיונים — דובאי
שתף תובנות, שאל שאלות ודון עם משקיעים אחרים
אין דיונים עדיין — היה הראשון!