Berlin
Capitale. Point d’entrée contre-cyclique ~10% below pic 2022. STR limité à 90 jours. Forte demande de locataires tech/startups.
* Les taux de change sont illustrés uniquement, basés sur le taux moyen de la BCE. Les transactions réelles peuvent être soumises à des frais de conversion.
Local STR Rules — Berlin
Permis requis auprès de Bezirksamt ; Plafond de 90 jours sur les résidences secondaires. Résidence principale : pas de plafond mais il faut prouver l’absence. Amendes allant jusqu’à 500 000 €. 47 Milieuschutzgebiete interdisent de plus en plus STR.
Market Analysis — Berlin
Principaux moteurs de la demande et principaux risques d’investissement
✅Moteurs de demande
- •Hub tech/startup
- •Communauté expatriée 200K+
- •Population étudiante
- •Point d’entrée contre-cyclique
- •Présence gouvernementale
⚠️Risques clés
- •les plafonds de loyer Mietpreisbremse
- •STR restreint à 90 jours
- •Expulsion lente de 3 à 9 mois
Properties in Berlin
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Properties for Sale in Berlin
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Showing 1–12 of 50 listings
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Yield by Neighborhood — Berlin
Comparaison des investissements en microzones — CASABROVA
| Quartier | Prix/m² | Rendement STR | Statut STR | Caractère |
|---|---|---|---|---|
| Kreuzberg | €4,288–€8,185 (₪14,851–₪28,348) | STR Banned 🔴 | STR Banned 🔴 | Quartier mixte résidentiel/commercial du centre-ville |
| Steglitz | €3,494–€6,452 (₪12,101–₪22,346) | STR Banned 🔴 | STR Banned 🔴 | Quartier résidentiel du sud-ouest avec commerces locaux |
| Neukölln multiculturalgentrifyingcreative | €3,500–€5,500 (₪12,122–₪19,049) | 6%–9% | STR Restricted 🟡 | Un quartier multiculturel en plein essor. Gentrification rapide. Forte demande de location de la part des étudiants et des créatifs. |
| Prenzlauer Berg familygentrified | €5,500–€7,500 (₪19,049–₪25,976) | 5%–7% | STR Restricted 🟡 | Zone familiale gentrifiée. Forte demande de jeunes professionnels et de familles. Milieuschutz s’applique. |
| Schöneberg | €3,878–€7,164 (₪13,431–₪24,812) | STR Banned 🔴 | STR Banned 🔴 | Quartier résidentiel du centre-ville avec corridors commerciaux |
| Mariage | €3,000–€4,500 (₪10,390–₪15,585) | 6.5%–9.5% | STR Restricted 🟡 | Best value in Berlin proper. Gentrification early stage. Strong immigrant community. |
| Charlottenburg premiumestablishedstable | €5,000–€8,000 (₪17,317–₪27,707) | 4%–6% | STR Restricted 🟡 | |
| Mitte | €4,963–€8,985 (₪17,189–₪31,119) | STR Banned 🔴 | STR Banned 🔴 | Quartier central des affaires/résidentiels |
| Friedrichshain nightlifeyoung-professionals | €4,500–€6,500 (₪15,585–₪22,512) | 5.5%–8% | STR Restricted 🟡 | Vie nocturne et centre de startups. Jeune locataire. Histoire de renaissance à Berlin-Est. |
Yield and price ranges are internal AI-research estimates from public real-estate portals (Tranio, Investropa, Globes, etc.), refreshed quarterly. Not primary-source data.
Investment Areas in Berlin
Kreuzberg
Quartier mixte résidentiel/commercial du centre-ville
Prix de €4,288/m² (₪14,851/m²)
Steglitz
Quartier résidentiel du sud-ouest avec commerces locaux
Prix de €3,494/m² (₪12,101/m²)
Neukölln
Un quartier multiculturel en plein essor. Gentrification rapide. Forte demande de location de la part des étudiants et des créatifs.
Prix de €3,500/m² (₪12,122/m²)
Prenzlauer Berg
Zone familiale gentrifiée. Forte demande de jeunes professionnels et de familles. Milieuschutz s’applique.
Prix de €5,500/m² (₪19,049/m²)
Schöneberg
Quartier résidentiel du centre-ville avec corridors commerciaux
Prix de €3,878/m² (₪13,431/m²)
Mariage
Best value in Berlin proper. Gentrification early stage. Strong immigrant community.
Prix de €3,000/m² (₪10,390/m²)
Charlottenburg
Prix de €5,000/m² (₪17,317/m²)
Mitte
Quartier central des affaires/résidentiels
Prix de €4,963/m² (₪17,189/m²)
Friedrichshain
Vie nocturne et centre de startups. Jeune locataire. Histoire de renaissance à Berlin-Est.
Prix de €4,500/m² (₪15,585/m²)
Éditorial | CASABROVA
Tous les articles →Germany's Housing Correction Created a Search Opportunity — Not a Buy Signal
From 2022 to 2024, Germany's official index for existing homes fell 11.2%, while the new-home index fell 2.0%. Construction prices kept rising and completions dropped to their lowest level since 2012. That combination may have created opportunities in selected existing properties. It did not make Germany, or even German resale housing, automatically cheap.
Briefing investisseurs T2 2026
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Après l’Espagne : où va l’argent immobilier étranger de l’Europe
L’Espagne est désormais en fin de cycle et saturée d’acheteurs étrangers — alors où va la monnaie immobilière européenne ensuite ? CASABROVA sépare la préférence révélée, la qualité structurelle (le Score) et le calendrier (le Master Index), et cartographie le cas pour la Roumanie, la Pologne et les Émirats arabes unis.
CASABROVA Global Investor Briefing — June 2026
June’s briefing is a one-time Score reset: Netherlands, Ireland and Poland cluster at the top; Spain, Portugal and Czechia remain in withdrawal; Greece is at peak; Germany and the UK move toward recovery; Romania enters the Virtual Portfolio.
Service Providers in Berlin
Avocats, courtiers, gestionnaires immobiliers, entrepreneurs
Voir tous les fournisseurs→Market Review — Berlin
Berlin is Germany's capital and one of Europe's most watched property markets. Average prices of €4,500–6,000/sqm are rising after years of underperformance versus Munich and Hamburg, driven by tech sector growth (Berlin is Europe's startup capital), population growth of 1%+ annually, and constrained new construction. LTR yields of 3.5–4.5% are modest by CASABROVA standards, but appreciation potential is strong.
Germany's Mietpreisbremse (rent brake) limits new-let rents to 10% above the local Mietspiegel (rent index) in designated areas, affecting STR-to-LTR conversion strategies. STR (Zweckentfremdung) regulations require registration and cap short-term rentals at 90 days/year for non-primary residences. These regulations make Berlin primarily an LTR + appreciation play rather than a yield play.
Key considerations: Germany's 26.4% CGT drops to 0% after 10 years of ownership — a powerful incentive for long-hold strategies. Purchase costs are among Europe's highest: 6% transfer tax + 1.5% notary + 3.5% agent = ~11% all-in. The market's depth and transparency make Berlin suitable for institutional-quality investments.
Dernière mise à jour : 25 avril 2026
Discussions — Berlin
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