# Six mois sous le niveau de l'année précédente : ce qu'il faut savoir avant d'acheter un logement hors d'Israël
L'indice des prix des logements reste sous son niveau de l'année précédente depuis six mois consécutifs, le nombre de transactions a baissé de 12.2 pour cent en 2025, et la Banque d'Israël assouplit sa politique monétaire tandis que la Banque centrale européenne a de nouveau relevé ses taux le 10 septembre. Toute personne qui envisage un achat à l'étranger doit savoir une chose avant tout : comment elle compte le financer.
En mai-juin 2026, selon la publication d'août, l'indice des prix des logements du Bureau central de statistique s'établissait à 593.6 points. Cela représente une baisse de 1.5 pour cent par rapport à la période correspondante de l'année précédente et le sixième mois consécutif où l'indice est inférieur à son niveau un an plus tôt. Par rapport à la fin de 2025, il est inférieur de 1.1 pour cent, et par rapport à la fin de 2024, de 2.1 pour cent.
Il faut être précis sur la direction. Ce qui dure depuis six mois est l'écart négatif par rapport à l'année précédente, et non une succession ininterrompue de baisses d'une période à l'autre. La trajectoire mensuelle n'est pas une ligne droite et l'indice a même légèrement progressé pendant certaines périodes. L'image est celle d'un indice qui s'érode par rapport à son propre niveau un an auparavant, pas celle d'une chute continue.
L'image annuelle est elle aussi trompeuse. Le chiffre officiel pour 2025 montre une hausse de 2.2 pour cent, mais il s'agit d'une moyenne annuelle, principalement portée par 2024, qui s'est achevée sur un rythme annuel de 7.7 pour cent. L'indice a atteint un sommet en janvier 2025, à 609.8 points. Depuis lors et jusqu'à la dernière publication, il a reculé de 2.7 pour cent.
En volume, le nombre de transactions a baissé de 12.2 pour cent en 2025. C'est un marché où moins de logements se vendent tandis que les prix s'érodent lentement, et non une correction brutale des prix.
Dans ce contexte, la première question posée à propos d'un achat à l'étranger est généralement : « Où est-ce bon marché ? » C'est la mauvaise question.
Deux banques centrales, deux directions
La Banque d'Israël a abaissé son taux le 1 septembre à 3.25 pour cent, avec effet au 3 septembre, et le taux préférentiel est tombé à 4.75 pour cent. L'inflation s'établit à 1.5 pour cent sur l'année écoulée, un niveau bien plus confortable que la moyenne européenne.
En Europe, la direction est inverse, et cela s'est déjà produit plutôt que d'être seulement attendu. La Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt en juin à 2.25 pour cent, l'a maintenu en juillet et, le 10 septembre, l'a de nouveau relevé à 2.50 pour cent. Les trois principaux taux d'intérêt ont augmenté de 25 points de base, avec effet au 16 septembre.
La justification donnée par la banque elle-même est particulièrement pertinente pour le lecteur israélien. Dans son communiqué, elle écrit que les combats au Moyen-Orient continuent de créer des tensions inflationnistes et que l'inflation devrait rester supérieure à l'objectif pendant une période prolongée. La banque prévoit pour la zone euro une inflation de 3.0 pour cent en 2026, 2.5 pour cent en 2027 et 2.1 pour cent en 2028, avec une révision à la hausse pour les deux dernières années. En réalité, l'inflation s'établissait à 2.9 pour cent en juillet, avec une estimation rapide de 3.3 pour cent pour août. L'Euribor à douze mois, référence à laquelle les prêts hypothécaires en euros sont souvent indexés, a franchi le seuil de 3 pour cent en août.
La portée pratique concerne surtout ceux qui comptent emprunter. Le crédit devient moins cher en Israël et plus cher en euros, tandis que la banque européenne indique explicitement que les risques d'inflation sont orientés à la hausse, qu'elle décide réunion par réunion et qu'elle ne s'engage pas sur une trajectoire de taux. La direction comme l'incertitude jouent donc contre celui qui prévoit d'emprunter en euros. Mais un taux de banque centrale n'est pas une offre de prix : son effet sur un prêt donné dépend de son indice de référence, de la marge et de la date contractuelle de révision. Les précisions figurent à la fin de cette analyse.
La devise : un bon mois, un été moins favorable
L'euro s'est déprécié face au shekel en août, passant de 3.5114 shekels le 31 juillet à 3.4647 le 31 août, soit une baisse de 1.33 pour cent. Pour un logement d'une valeur de 300 mille euros, cela représente un écart d'environ 14 mille shekels en un mois.
La vue d'ensemble est inverse. Le 4 juin, l'euro s'établissait à 3.3659 shekels, ce qui signifie qu'il s'est apprécié d'environ 2.9 pour cent depuis le début de l'été. Celui qui a conclu une transaction en juin s'en est mieux sorti que celui qui conclut aujourd'hui.
Le dollar s'est lui aussi déprécié en août, passant de 3.0574 à 2.9878 shekels, et il s'est également apprécié depuis juin, de 3.3 pour cent. Pour celui qui examine Dubaï, c'est directement pertinent. Le dirham est arrimé au dollar, de sorte qu'un achat là-bas constitue fondamentalement une exposition au dollar. Les conditions et l'échelonnement des paiements ainsi que la couverture peuvent modifier l'exposition réelle, mais pas le point de départ. Et l'arrimage ne dit quelque chose que de la devise, pas des prix immobiliers, des loyers ni de la liquidité à Dubaï.
Trois marchés et ce que leurs chiffres indiquent
Dans notre classement des marchés de septembre, trois marchés se distinguent pour un acheteur israélien. Il est intéressant de les comparer à Israël lui-même.
Chypre, la destination que les Israéliens connaissent le mieux, n'en fait pas partie, mais pas parce qu'elle n'a rien à offrir. Ses chiffres exigent un traitement distinct, présenté plus loin.
| Score | Rang | Risque de bulle | Phase du cycle | |
|---|---|---|---|---|
| Estonie | 74.5 | 1 | Moyen-élevé | Sommet |
| Slovénie | 73.5 | 3 | Moyen | Expansion |
| Roumanie | 66.9 | 15 | Moyen | Expansion |
| Israël | 66.4 | 17 | Moyen | Expansion |
La phase du cycle que nous attribuons à chaque marché est une évaluation portant sur une année achevée, en l'occurrence 2024, et non une lecture en temps réel.
Le tableau ne comporte délibérément aucune colonne de rendement. Un rendement locatif à l'échelle d'un marché entier est facile à afficher et difficile à défendre : il varie davantage entre les villes et entre les quartiers qu'entre les pays, et dépend du fait qu'il soit calculé avant ou après les dépenses. Celui qui veut un chiffre de rendement exploitable doit le calculer pour un bien précis, avec le loyer réel, les coûts de gestion et d'entretien, les taux de vacance et l'impôt applicable.
L'Estonie arrive en tête grâce à une faible fiscalité d'acquisition et à une forte transparence des données, mais elle se trouve au sommet du cycle et présente le risque de bulle le plus élevé des trois. La Slovénie, en troisième position, a le profil le plus prudent : toujours en expansion, avec un risque moyen, elle a enregistré en 2025 la plus forte croissance du volume de transactions parmi les pays de l'Union européenne ayant publié des données, soit 29.9 pour cent.
La Roumanie, au rang 15, est le choix le moins évident et c'est précisément ce qui la rend intéressante. Son score est inférieur à celui des deux autres, mais elle est en phase d'expansion, son risque de bulle est moyen et les prix d'entrée sont nettement inférieurs à ceux de l'Europe occidentale. Elle entre en considération comme un marché où l'accès est peu coûteux et où le marché continue de croître, non comme un marché en tête du classement.
La prudence est de mise pour le financement. Les programmes hypothécaires que les banques roumaines destinent à la « diaspora » exigent généralement la citoyenneté roumaine. Les ratios de financement cités dans ce contexte ne sont donc pas nécessairement accessibles à un Israélien qui n'est pas citoyen. Toute personne qui prévoit de financer l'achat par emprunt doit obtenir de la banque une offre écrite, à son nom et pour son profil, avant de compter sur la disponibilité du financement.
Où concrètement, et pourquoi
Estonie : Tallinn, Tartu et l'est. À Tallinn, l'écart entre les quartiers est immense. Kalamaja se situe autour de 5,300 euros par mètre carré et Kesklinn, le centre-ville, à 4,750, contre 3,050 à Mustamäe et 2,850 à Lasnamäe. Ülemiste, autour de 4,050, est le cas intéressant. Cette ancienne zone industrielle devient un campus d'affaires près de l'aéroport et accueillera aussi le terminus de la ligne ferroviaire à grande vitesse reliant les pays baltes. Le partenariat qui dirige le projet, comprenant l'autorité aéroportuaire, la société ferroviaire et le promoteur, évoque un investissement d'environ un demi-milliard d'euros et un second centre-ville de Tallinn d'ici 2030, avec quatre immeubles résidentiels comprenant environ 550 appartements. Il s'agit donc d'un quartier résidentiel encore en formation autour d'une infrastructure qui n'est pas achevée. À Tartu, ville universitaire, Karlova se situe autour de 3,300 et Annelinn à 2,000.
Dans l'est industriel, à Narva et Kohtla-Järve, les prix sont extrêmement faibles. Le rapport officiel de l'autorité estonienne chargée des terres et de l'aménagement du territoire indique pour 2025 des prix de transaction moyens de 286 euros par mètre carré à Sillamäe et de 205 à Kohtla-Järve. À de tels prix, tout loyer raisonnable produit un rapport élevé au prix, et c'est précisément là qu'il faut être prudent, car ce rapport compense un risque plutôt qu'il ne signale une bonne affaire. Ce sont des villes en déclin démographique où la liquidité est faible : l'acheteur doit supposer qu'une vente prendra du temps. Narva a néanmoins bénéficié d'investissements publics ces dernières années. Dans le complexe de Kreenholm, l'usine textile historique abandonnée depuis 2010, un projet transforme le bâtiment de la filature en quartier culturel d'environ 20 mille mètres carrés. La promenade historique le long du fleuve a aussi été prolongée dans le cadre d'un projet transfrontalier principalement financé par des fonds européens, achevé et ouvert en septembre 2023. Nous ne disposons toutefois d'aucune donnée reliant ces investissements à la demande de logements; il ne faut donc en tirer aucune conclusion sur les prix.
Slovénie : Ljubljana, la côte et les Alpes. Dans la capitale, Vič-Rudnik se situe autour de 5,250 euros par mètre carré et Moste-Polje à 4,950. Les prix sont plus élevés dans le quartier historique de Stari Grad, mais l'offre y est trop mince pour citer un chiffre. Koper, sur la côte adriatique, propose autre chose, notamment le quartier de Markovec, avec vue sur la mer et constructions neuves. La location de courte durée y est aussi envisageable, mais elle dépend des autorisations et de l'affectation du bien précis, et elle place également l'acheteur hors du profil fiscal examiné dans cette analyse. La ville alpine de Bled constitue un marché entièrement différent. Mlino, Ribno et Zasip sont des villages de vacances avec des maisons d'hôtes, pas un marché d'appartements.
Roumanie : Bucarest et Cluj. Son profil diffère de celui des deux autres : un marché en expansion avec des prix d'entrée nettement inférieurs à ceux de l'Europe occidentale. Bucarest est le plus grand marché, tandis que Cluj-Napoca est l'un des principaux pôles technologiques du pays, ni le seul ni le plus grand puisque Bucarest est plus grande. Ce qui distingue Cluj est le ratio : environ 15 mille salariés du logiciel et près de 1,300 entreprises, auxquels s'ajoutent douze établissements universitaires et environ 80 mille étudiants dans une ville qui comptait environ 287 mille habitants au dernier recensement. Cette composition alimente un marché locatif. La profondeur de la demande doit être vérifiée, dans chaque ville, au niveau du quartier et non à celui de la ville.
Fiscalité : quatre catégories, et ce qu'elles n'incluent pas
La comparaison ci-dessous entre les trois pays porte sur certaines catégories fiscales : taxe d'acquisition, taxe annuelle, impôt sur les revenus locatifs et impôt sur les plus-values. Elle ne les couvre pas toutes dans chaque pays; pour la Slovénie, par exemple, la taxe d'acquisition et l'impôt sur les plus-values sont présentés, mais pas la taxe annuelle ni l'impôt locatif. Il ne s'agit pas d'un examen complet de tous les aspects fiscaux ni des coûts de transaction comme les frais de notaire, d'avocat, d'intermédiation et les droits officiels. La section consacrée à Chypre mentionne aussi d'autres prélèvements, ce qui ne signifie pas qu'ils n'existent pas dans les autres pays. Les données ont été vérifiées auprès des administrations fiscales d'Estonie, de Slovénie, de Roumanie et de Chypre entre le 6 et le 9 septembre 2026. Le profil est celui d'un résident fiscal israélien qui achète en son nom un bien résidentiel ordinaire et qui est considéré comme non-résident dans le pays où se trouve le bien.
Estonie. Il n'existe pas de taxe d'acquisition distincte; une transaction ordinaire comporte des droits d'enregistrement et des frais de notaire. Il existe une exception importante : le transfert d'un bien immobilier estonien est généralement exonéré de TVA, mais l'exonération ne s'applique ni à un bâtiment neuf ou substantiellement rénové ni à un terrain non bâti, et une TVA de 24 pour cent peut alors s'appliquer. La taxe annuelle ne porte que sur le terrain; les bâtiments ne sont pas imposés. Le taux varie de 0.1 à 1 pour cent de la valeur du terrain, selon la décision de l'autorité locale. Les revenus locatifs sont imposés à 22 pour cent, ou à 17.6 pour cent si l'on opte pour la déduction forfaitaire des dépenses. Les plus-values sont imposées à 22 pour cent du gain net.
Slovénie, et deux points que beaucoup négligent. La taxe d'acquisition, 2 pour cent, incombe juridiquement au vendeur sauf si le contrat la transfère à l'acheteur. L'impôt sur les plus-values n'est pas uniforme et diminue avec la durée de détention : 25 pour cent avant cinq ans, 20 après cinq ans, 15 après dix ans et zéro après quinze ans.
Un autre point slovène. Israël est membre de l'organisation des pays développés depuis 2010, et la Slovénie exempte les citoyens des pays membres de l'exigence de réciprocité. Un Israélien n'est pas tenu de créer une société slovène pour détenir un bien, voie coûteuse que beaucoup supposent à tort obligatoire.
Roumanie, et deux pièges. Il n'existe pas de taxe d'acquisition uniforme pour un acheteur particulier. Des droits d'enregistrement peu élevés sont dus; ils ne sont pas calculés sur le prix du contrat, mais sur le montant le plus élevé entre la valeur contractuelle et la valeur issue de l'étude de marché des notaires, auxquels s'ajoutent les frais de notaire. Mais l'achat d'un appartement neuf dans une opération soumise à la TVA peut entraîner une TVA de 21 pour cent, ce qui change complètement l'ordre de grandeur.
La taxe annuelle est fixée localement en fonction de la valeur fiscale et non du prix d'achat, avec un taux résidentiel de base de 0.08 à 0.2 pour cent. Deux éléments échappent à celui qui regarde uniquement le taux : depuis le 1 janvier 2026, le barème des valeurs fiscales a été sensiblement relevé, de sorte que le même taux s'applique à une assiette bien supérieure; et ce taux n'est pas un plafond, car l'autorité locale peut l'augmenter, davantage encore pour un bien négligé. Une taxe spéciale sur les biens coûteux s'ajoute à la taxe annuelle et n'est pas nouvelle : en 2026, son taux passe de 0.3 à 0.9 pour cent et frappe la fraction de la valeur fiscale supérieure à 2.5 millions de lei roumains.
Pour une location ordinaire, l'impôt sur le revenu est de 10 pour cent après une déduction forfaitaire de frais de 20 pour cent, soit 8 pour cent du loyer brut. La question des cotisations roumaines d'assurance maladie peut également se poser; elle ne découle pas automatiquement de la propriété d'un bien et n'est pas non plus écartée par une exonération expresse. Celui qui prévoit de louer en Roumanie doit obtenir une réponse précise d'un conseiller roumain, car l'écart entre les deux réponses est important.
Le second piège est plus important que le premier. Lors de la vente, l'impôt est calculé sur la valeur du transfert et non sur le gain : 3 pour cent lorsque la durée de détention ne dépasse pas trois ans inclus, et 1 pour cent au-delà. Même le vendeur qui subit une perte paie.
Une question juridique mérite aussi d'être traitée tôt. Le droit roumain limite la propriété directe de terrains par une personne qui n'est pas citoyenne d'un État de l'Union européenne et la subordonne aux accords internationaux et à la réciprocité. Le bâtiment est une question distincte, mais un appartement est généralement assorti d'une quote-part du terrain. L'éligibilité à acheter ne découle donc pas du seul extrait foncier et ne doit pas être tenue pour acquise; elle doit être clarifiée avec un avocat roumain avant de passer au contrat.
Et Chypre ?
C'est la destination à laquelle la plupart des Israéliens pensent d'abord, et elle ne figure pas dans le tableau ci-dessus. Son score est de 66.6, rang 16, entre la Roumanie au rang 15 et Israël au rang 17. Trois marchés dans un demi-point, ce qui dit déjà quelque chose sur la question « Où est-ce bon marché ? »
Il n'existe pas de convention fiscale entre Israël et Chypre, et la plupart des Israéliens sont surpris de l'apprendre. Dans le registre du ministère israélien des Finances, filtré sur les conventions de prévention de la double imposition, la recherche de Chypre renvoie « aucun résultat », tandis que la même recherche trouve des conventions pour la Grèce, le Royaume-Uni et les États-Unis. Israël ne figure pas du tout dans le tableau des conventions du ministère chypriote des Finances, une liste numérotée comportant les dates de signature et d'entrée en vigueur.
Voici la source de la confusion, qu'il vaut mieux connaître avant de se fier à un conseil : Israël et Chypre ont bien un accord sur l'encouragement et la protection des investissements, signé en 1998 et entré en vigueur en 2003. Il est enregistré dans le registre israélien sous un tout autre type d'accord. Un accord de protection des investissements n'est pas une convention fiscale et n'accorde aucun allégement fiscal. Une recherche sur internet fera apparaître des sources citant une « convention fiscale Chypre-Israël » assortie de taux de retenue détaillés; c'est cet accord qui a été confondu avec une convention fiscale.
Cela ne signifie pas qu'un crédit pour impôt étranger soit impossible, puisque la question est déterminée par le droit israélien. Mais il n'existe aucun mécanisme conventionnel sur lequel s'appuyer, et la voie israélienne à 15 pour cent pour les revenus locatifs étrangers ne prévoit aucun crédit.
L'impôt locatif n'est pas un taux uniforme de 20 pour cent et, pour la plupart des acheteurs, il est beaucoup plus faible. Selon la réforme fiscale entrée en vigueur le 1 janvier 2026, les tranches sont les suivantes : zéro jusqu'à 22 mille euros de revenu imposable, 20 pour cent de 22,001 à 32 mille, 25 pour cent jusqu'à 42 mille, 30 pour cent jusqu'à 72 mille et 35 pour cent au-dessus de 72,001. Le seuil d'exonération a été relevé dans la même réforme de 19,500 euros. Le revenu imposable est calculé après une déduction forfaitaire de 20 pour cent des loyers.
La conséquence pratique dépend du revenu imposable total à Chypre, pas du bien. Les tranches s'appliquent au revenu global et non à chaque appartement séparément; le même appartement peut donc relever de la tranche zéro pour une personne sans autre revenu à Chypre et être soumis à un taux élevé pour une personne disposant d'autres revenus. La tranche pertinente doit être calculée à partir du revenu total et ne peut être déduite de la taille du bien.
Outre l'impôt sur le revenu, un propriétaire non-résident de Chypre est redevable d'une contribution au système de santé de 2.65 pour cent du loyer brut, et non du revenu imposable. La contribution est plafonnée en fonction du revenu annuel total, et il importe de comprendre ce qu'elle ne fait pas : elle ne confère aucun droit aux services de santé à Chypre. Il s'agit donc de deux mécanismes distincts appliqués à des assiettes différentes, et la charge ne peut être estimée à partir d'un seul taux.
Un zéro national n'est pas un zéro annuel. L'impôt immobilier national a été supprimé en 2017, mais les prélèvements locaux à la charge du propriétaire, notamment pour les égouts et le drainage, continuent de s'appliquer selon l'autorité et le bien.
Lors de la vente, il existe aussi un prélèvement dont on parle très peu. Outre l'impôt sur les plus-values, le produit du transfert d'un bien immobilier à Chypre est soumis à un prélèvement de 0.4 pour cent, à la charge du vendeur. Il est en vigueur depuis février 2021, et un amendement de novembre 2022 a modifié et étendu le régime, y compris aux transferts d'actions d'une société détenant des biens immobiliers, où l'assiette est déterminée autrement et non d'après le produit de la vente immobilière. Dans une transaction immobilière, le prélèvement est calculé sur le produit et non sur le gain; il s'applique donc même à une vente sans gain. À l'inverse, le droit de timbre chypriote a été supprimé pour les documents signés à compter du 1 janvier 2026, réduisant ce volet du coût de transaction.
L'achat par une personne qui n'est pas citoyenne de l'Union européenne nécessite l'autorisation du responsable de district. Pour l'acheteur d'un appartement, la voie pertinente est celle des unités, dont la limite publiée est de deux unités au maximum. La limite souvent citée de 4,000 mètres ne concerne pas un appartement, mais un terrain destiné à la construction d'une maison pour la résidence propre de l'acheteur; il s'agit d'une autre voie. Le ministère de l'Intérieur annonce un traitement de deux à trois semaines sans frais, mais l'autorisation n'est pas garantie.
Un chiffre mérite une attention particulière. En 2025, 16,171 logements ont été autorisés à Chypre, soit une hausse de 43 pour cent en un an et, rapportée à la population, environ le double du rythme des autorisations en Israël. Le rythme ne s'est pas arrêté : au cours des quatre premiers mois de 2026, 7,131 unités ont été autorisées, contre 4,321 pendant la même période un an auparavant. Parallèlement, les données de 2025 montrent qu'environ 40 pour cent des contrats de vente du pays ont été signés avec des acheteurs étrangers, et environ 66 pour cent à Paphos.
Ces chiffres doivent être lus avec prudence. Un permis de construire n'est ni un logement achevé ni une date d'occupation : certains permis ne sont jamais utilisés, et l'écart entre autorisation et achèvement se mesure en années et varie d'un projet à l'autre. Un acheteur n'est pas nécessairement un bailleur non plus. Un logement acheté pour un usage personnel ou de vacances est absorbé du côté des ventes et n'atteint jamais le marché locatif.
L'image de la demande n'est pas non plus univoque. La part des citoyens étrangers à Chypre n'est pas de 15 pour cent, comme on l'estime parfois, mais d'environ un quart des résidents à la fin de 2024. Il s'agit toutefois d'un stock de résidents, pas d'un flux d'arrivées, et ce n'est pas non plus une mesure des acheteurs non-résidents. Dans la dernière série migratoire publiée, 2024 par rapport à 2023, le nombre d'arrivées n'a en fait pas augmenté. La population résidente repose donc largement sur des personnes venues de l'extérieur de Chypre, mais cela ne prouve pas que le rythme des arrivées s'accélère, et encore moins que la demande locative augmente.
Il est donc impossible de déterminer, dans un sens ou dans l'autre, ce qui arrivera aux loyers chypriotes plus tard dans la décennie lorsque certains de ces permis deviendront des logements, et nous ne prétendons pas le déterminer. Ce que l'on peut dire, c'est qu'il s'agit d'un petit marché qui dépend des mouvements d'étrangers des deux côtés de l'équation, pour l'offre comme pour la demande. Celui qui y achète pour louer est exposé à cette dynamique, dont la variable critique n'est pas le prix d'entrée.
Conclusion
L'écart entre la Banque d'Israël, qui assouplit sa politique monétaire, et la Banque centrale européenne, qui la resserre, modifie surtout l'équation pour ceux qui comptent emprunter. Celui qui envisage d'emprunter en euros entre sur un marché du crédit qui devient plus cher; celui qui lève des fonds en Israël entre sur un marché qui devient moins cher.
Trois points exigent de la précision. Un acheteur qui paie sans dette n'économise pas de paiements d'intérêts et ne tire aucun bénéfice d'une hausse des taux en Europe. Son avantage éventuel est seulement relatif par rapport aux acheteurs endettés. Celui qui hypothèque un bien en Israël pour réunir le prix d'achat n'achète pas sans dette, mais contracte un emprunt et s'expose donc aux conditions du crédit israélien. L'effet d'une décision de taux sur un prêt existant dépend de son indice de référence, de la date contractuelle de révision et de la marge. Un taux de banque centrale n'est une offre faite à aucun emprunteur.
À tout cela s'ajoute l'exposition de change : des loyers perçus en euros et des remboursements de prêt en shekels concernent deux devises, ce qui constitue une exposition en soi. Il n'y a pas un groupe qui profite de la situation et un autre qui y perd, mais un point de départ différent pour chaque structure de financement. Ce qui compte est la manière dont l'achat devait être financé.
Avertissement
Rien dans ce texte ne constitue un conseil fiscal, juridique, en matière de retraite ou d'investissement, ni une recommandation d'effectuer ou de s'abstenir d'effectuer une quelconque transaction.
Il s'agit d'une analyse journalistique et économique générale fondée sur des sources publiques à la date de publication. Elle ne tient compte des circonstances, besoins, situation financière ou objectifs d'aucune personne.
C'est particulièrement important en matière fiscale. Les taux d'imposition présentés sont des taux légaux généraux en vigueur à la date de vérification et concernent un profil unique et étroit : une personne physique résidente fiscale d'Israël qui achète en son nom un bien résidentiel et qui est considérée comme non-résidente dans le pays du bien. Toute modification des circonstances change le résultat, notamment l'achat par une société, l'activité commerciale, la promotion immobilière, la location de courte durée, la propriété conjointe, la détention de plusieurs biens, le changement de statut de résidence ou la migration. Un taux d'imposition n'est pas identique à une dette fiscale, et l'assiette diffère d'un pays à l'autre; elle peut être une valeur estimée plutôt que le prix du marché.
La dette fiscale en Israël est une question entièrement distincte. Une convention fiscale ne supprime pas le droit d'imposition du pays où se trouve le bien, et tout crédit d'impôt en Israël est soumis au droit israélien et aux plafonds qu'il fixe. Cette analyse ne calcule pas la dette fiscale totale de l'acheteur et ne prétend pas le faire.
Les lois fiscales et immobilières ainsi que les règles d'achat par des étrangers changent, parfois rétroactivement. Les données de prix et de rendement pour les zones et les quartiers sont des estimations et des appréciations éditoriales, pas des garanties de rendement ou de valeur. Les taux de change évoluent et peuvent aller dans les deux sens. Les performances passées ne préjugent pas de l'avenir.
Avant toute décision, consultez un conseiller fiscal, un avocat et un professionnel qualifié, tant dans le pays du bien qu'en Israël. La responsabilité de toute décision incombe uniquement à la personne qui la prend.
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