أثينا
العاصمة الثقافية تلتقي بمركز استثماري حديث؛ أحياء مجاورة للأكروبوليس تشهد تجديداً سريعاً
* أسعار الصرف موضحة للتوضيح فقط، بناءً على سعر صرف ECB في منتصف السوق. قد تخضع المعاملات الفعلية لرسوم الصرف.
⚠ قيود STR محلية — أثينا
أحياء أثينا 1-3: حظر STR حتى ديسمبر 2026. رسم تضامني €8/ليلة.
تحليل السوق — أثينا
محركات الطلب الرئيسية ومخاطر الاستثمار
✅محركات الطلب
- •34 مليون مسافر عبر المطار 2025؛ 1.85 مليون مسافر رحلات بحرية؛ نسبة إشغال Airbnb 71%؛ متوسط حوالي €22,000/م²
⚠️المخاطر الرئيسية
- •تجميد المنطقة المركزية يمنع STR الجديد؛ تكاليف الامتثال ارتفعت أكتوبر 2025؛ ارتفاع حد التأشيرة الذهبية
🇮🇱 ملاحظات للمستثمرين الإسرائيليين
الإسرائيليون تصدروا المشترين الأجانب للعقارات السكنية في اليونان 2024-2025 — أثينا هي السوق الرئيسي
العقارات في أثينا
651 للبيع·795 للإيجار
العقارات للبيع في أثينا
أحدث العقارات
عرض 1–12 من أصل 50 قوائم
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
شقة في Chalandri
العائد حسب الحي — أثينا
مقارنة استثمارية للمنطقة الدقيقة — CASABROVA
| الحي | السعر/م² | عائد STR | حالة STR | الطابع |
|---|---|---|---|---|
| كولوناكي | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | حي راقي في أثينا |
| فولا | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | ضاحية ساحلية راقية في أثينا |
| ماروسي | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | ضاحية أعمال في شمال أثينا |
| كيفيسيا | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | ضاحية راقية في شمال أثينا |
| إكسارخيا-نيابولي | €2,400–€3,200 (₪8,376–₪11,168) | 7%–10% | STR مقيد 🟡 تجميد المنطقة 1: لا تسجيلات STR جديدة حتى ديسمبر 2026. إكزارخيا ضمن المنطقة البلدية الأولى. المشغلون الحاليون محميون. غرامة: €20 ألف كحد أدنى | دخول أقل من المركز الرئيسي؛ تجديد حضري وقيمة مضافة |
| باغراتي | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | حي سكني في أثينا |
| غليفادا | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | ضاحية ساحلية راقية في أثينا |
| إكسارخيا | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | حي بديل في أثينا |
| نيا سميرني | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | ضاحية سكنية في أثينا |
| خالاندري | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | ضاحية سكنية في أثينا |
| بيرايوس | €3,200–€3,800 (₪11,168–₪13,262) | 7%–10% | غير متاح | ميناء أثينا |
| كوكاكي-ماكريغياني مركزيمميز | €3,000–€4,000 (₪10,470–₪13,960) | 7%–10% | STR مقيد 🟡 تجميد المناطق 1-3: لا STR جديد حتى ديسمبر 2026؛ المشغلون الحاليون محميون | |
| بانغراتي | €2,800–€3,500 (₪9,772–₪12,215) | 7%–9% | STR مقيد 🟡 تجميد المنطقة 2: لا تسجيلات STR جديدة حتى ديسمبر 2026. بانغراتي ضمن المنطقة البلدية الثانية. المشغلون الحاليون محميون. غرامة: €20 ألف كحد أدنى | سكنية داخل المدينة؛ إيجار طويل ومتوسط قوي |
نطاقات العائد والسعر هي تقديرات بحث داخلية بالذكاء الاصطناعي من بوابات عقارية عامة (Tranio وInvestropa وGlobes وغيرها)، وتحدث ربع سنويا. ليست بيانات من مصدر أولي.
مناطق الاستثمار في أثينا
كولوناكي
حي راقي في أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
فولا
ضاحية ساحلية راقية في أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
ماروسي
ضاحية أعمال في شمال أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
كيفيسيا
ضاحية راقية في شمال أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
إكسارخيا-نيابولي
دخول أقل من المركز الرئيسي؛ تجديد حضري وقيمة مضافة
السعر من €2,400/m² (₪8,376/m²)
باغراتي
حي سكني في أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
غليفادا
ضاحية ساحلية راقية في أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
إكسارخيا
حي بديل في أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
نيا سميرني
ضاحية سكنية في أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
خالاندري
ضاحية سكنية في أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
بيرايوس
ميناء أثينا
السعر من €3,200/m² (₪11,168/m²)
كوكاكي-ماكريغياني
السعر من €3,000/m² (₪10,470/m²)
بانغراتي
سكنية داخل المدينة؛ إيجار طويل ومتوسط قوي
السعر من €2,800/m² (₪9,772/m²)
افتتاحيات | CASABROVA
جميع المقالات →إحاطة المستثمرين للربع الثاني من 2026
إحاطتنا الفصلية عبر الأسواق: تسعة وعشرون سوقاً، تكلفة الاقتراض للمشتري الأجنبي، موقع الدورة، الضرائب حسب الجنسية، ودرجة CASABROVA.
إحاطة CASABROVA العالمية للمستثمرين — يونيو 2026
إحاطة يونيو هي إعادة ضبط لمرة واحدة للدرجة: هولندا وأيرلندا وبولندا تتجمع في القمة؛ إسبانيا والبرتغال والتشيك تبقى في withdrawal؛ اليونان عند peak؛ ألمانيا والمملكة المتحدة تتجهان إلى recovery؛ ورومانيا تدخل المحفظة الافتراضية.
إحاطة المستثمر العالمية — مايو 2026
ظلت الدرجات مستقرة هذا الشهر — القصص الحقيقية هي نافذة عملات تاريخية لمشتري الشيكل، واليونان التي تبرز كمرشحة لمرحلة انسحاب رأس المال بينما تحافظ إسبانيا على الذروة على نحو مفاجئ، وثلاثة أسواق تنتقل من التصحيح إلى التعافي.
التنظيم المفرط: لماذا تطرد اليونان المستثمرين (ولماذا قبرص هي الحل)
دخلت اليونان مرحلة "التنظيم المفرط"، مفككة بشكل منهجي الحوافز التي أنقذت سوقها العقاري. الأموال الذكية تعبر المتوسط إلى قبرص.
هجرة الثروات الصامتة: هروب رؤوس الأموال من بريطانيا إلى قبرص والإمارات
نظام Non-Dom البريطاني انتهى. CASABROVA يتتبع أين تتدفق أموال أصحاب الثروات الفائقة — وضغط العقارات الفاخرة الذي سيحدثه في قبرص ودبي.
مراجعة السوق — أثينا
أثينا هي بوابة الاستثمار في اليونان والهدف الرئيسي لمشتري التأشيرة الذهبية. بأسعار €3,200-3,800/م²، تعافت الأسعار من أدنى مستويات الأزمة لكنها تظل أقل بكثير من ذروة 2008، مما يقدم ما يراه كثير من المستثمرين فرصة صعود مستمرة. عوائد STR بنسبة 7-10% في المركز التاريخي والممرات السياحية تجعلها واحدة من أعلى العواصم الأوروبية عائداً.
مشهد STR يتطور: الحكومة قدمت قيوداً في وسط أثينا لمعالجة مخاوف القدرة على تحمل تكاليف السكن، لكن الأحياء الطرفية مثل كوكاكي وباغراتي ونيوس كوسموس تظل متاحة. الارتفاع السنوي 8% يؤكد زخم السوق. رُفع حد التأشيرة الذهبية في أثينا إلى €400,000، مما يخلق حداً أدنى جديداً للعقارات الاستثمارية.
اعتبارات رئيسية: البيروقراطية اليونانية تتطلب صبراً (الشراء قد يستغرق 2-4 أشهر)، ورسوم التوثيق والقانون تضيف 3-5% لتكلفة الاستحواذ. المستثمرون الصينيون يهيمنون على سوق GV، وطلبهم المستمر يوفر عرضاً هيكلياً. لأثينا رحلة 2.5 ساعة من تل أبيب بخطوط مباشرة.
آخر تحديث: 20 يونيو 2026
نقاشات — أثينا
شارك رؤاك واطرح أسئلة وناقش مع مستثمرين آخرين
لا توجد نقاشات بعد — كن الأول!