إحاطة المستثمر العالمية — مايو 2026

الملخص التنفيذي

• لم تتحرك الدرجات فعلياً هذا الشهر — غالبية الأسواق ظلت مستقرة.
• القصة الهادئة هي سوق العملات، وهي أبعد ما تكون عن الهدوء. الشيكل في أقوى مستوياته منذ جيل كامل — نحو 2.87 مقابل الدولار (مستويات لم تُشهد منذ 1993)، و3.33 مقابل اليورو و3.85 مقابل الجنيه الإسترليني، مقارنة بمتوسطات العام الماضي القريبة من 3.89 و4.55. لمن يتقاضى دخله بالشيكل، أصبحت العقارات المقوّمة باليورو والدولار والجنيه أرخص فعلياً بنسبة 14–19% مما كانت عليه قبل عام — قبل أن تتحرك الأسعار أصلاً.
• الاسم الوحيد الذي ربما يستحق نظرة ثانية هو الإمارات. خسرت الأكثر (−1.9 نقطة) وتراجعت من المركز الثالث إلى السادس. هذا تصحيح تقني وليس قصة سوق: منهجية التقييم تمنح الآن وزناً أكبر لتوافر البيانات، وفجوات بيانات الإمارات كلّفتها النقاط. واللافت أن نقص البيانات لم يحركها إلا من سوق في المركز الثالث إلى سوق في المركز السادس — وهذا يقول شيئاً عن قوتها الأساسية. نشجع الإمارات على نشر بيانات السوق بانتظام؛ فالأساسيات ليست المشكلة بوضوح.
• اليونان وإسبانيا تفترقان. اليونان هي مرشّحتنا لمرحلة انسحاب رأس المال: بيانات التدفقات لدى بنك اليونان تُظهر انخفاض الاستثمار الأجنبي في العقارات بنحو 25% في 2025 — إشارة تأكيد مبكرة، رهناً بدمجها في مؤشرنا. إسبانيا هي المفاجأة: أغلقت باب الإقامة الاستثمارية بشكل حاسم — والسوق بالكاد لاحظ. سجلت مشتريات الأجانب رقماً قياسياً جديداً في 2025، ووفق البيانات تبقى إسبانيا بثبات في منطقة التوسع–الذروة.

---

درجات هذا الشهر — الخمسة الأوائل

بالمقارنة مع خط أساس الشهر الماضي (انظر ملاحظة المنهجية). الدرجات من 100.

| الترتيب | السوق | الدرجة | مقابل الشهر الماضي | تغيّر الترتيب | |------|--------|-------|----------------|-----------| | 1 | الولايات المتحدة | 77.8 | −0.7 | — | | 2 | الدنمارك | 76.7 | −0.1 | — | | 3 | بولندا | 75.2 | −0.8 | ↑ 1 (كانت الرابعة) | | 4 | هولندا | 74.6 | −0.1 | ↑ 2 (كانت السادسة) | | 5 | المملكة المتحدة | 74.4 | −0.8 | — |

قمة الجدول دون تغيير يُذكر. الولايات المتحدة تحتفظ بالمركز الأول والدنمارك بالثاني. تراجعت الإمارات عن المركز الثالث، ما سمح لـبولندا وهولندا بالصعود درجة أو درجتين.

---

المتحركون

لم يتجاوز أي سوق عتبة الإبلاغ البالغة نقطتين هذا الشهر — صعوداً أو هبوطاً. كان تراجع الإمارات بمقدار −1.9 أكبر تحرك منفرد؛ وكما ذُكر أعلاه، فهو يعكس تحسيناً تقنياً في طريقة وزن توافر البيانات داخل الدرجة، وليس تغيراً في السوق نفسه. جميع مكونات الإمارات الأخرى — الاقتصاد، العوائد، الضرائب، التنظيم، الأسعار، العملة — بقيت دون تغيير.

---

مراقبة مراحل الدورة

اليونان: مرشحة لمرحلة انسحاب رأس المال. إسبانيا: ما تزال، على نحو مفاجئ، عند الذروة.

فحص البنوك المركزية هذا الشهر يُظهر أن أكثر سوقين مراقبَين للمشترين الأجانب في أوروبا يشيران الآن إلى اتجاهين مختلفين:

• إسبانيا — على نحو مفاجئ، ما تزال بثبات في منطقة التوسع–الذروة. لم تكتفِ إسبانيا بإنهاء التأشيرة الذهبية في أبريل 2025 — بل أغلقت باب الإقامة الاستثمارية بشكل حاسم لا لبس فيه. الجزء اللافت هو ما حدث بعد ذلك: لم يتباطأ شيء. سجّل مسجلو العقارات في إسبانيا نحو 97,300 عملية شراء منازل من أجانب في 2025 — رقم قياسي جديد، ارتفاعاً من نحو 93,000 في 2024 (تراجعت حصة الأجانب من 14.6% إلى 13.8% فقط لأن السوق الإجمالي نما بوتيرة أسرع). الأسعار وأحجام التداول ما زالت تصعد — مع الإشارة إلى أن ذلك يعكس البيانات حتى 2025؛ ولم تُنشر بعد أرقام تدل على اتجاه 2026. كذلك كانت سلسلة الاستثمار الأجنبي لدى يوروستات ما تزال صاعدة عند آخر قراءة متاحة (150.8 ← 157.3 ← 164.0 ← 167.9 ← 182.3 حتى 2023). وفق البيانات، تبقى إسبانيا عند الذروة — والذروة حالة ديناميكية؛ يمكن للأسواق أن تواصل تسجيل ذرى أعلى لسنوات. لقد أُغلق الباب بقوة؛ والسوق، حتى الآن، لم يرمش. نراقب أول إشارة في البيانات إلى أن الإغلاق بدأ يُحَسّ.
• اليونان — المرشحة لانسحاب رأس المال. تمتد سلسلة يوروستات حتى 2024 وما تزال صاعدة (إلى 113.2). لكن الإشارة المبكرة وصلت: بيانات التدفقات لدى بنك اليونان تُظهر أن الاستثمار الأجنبي في العقارات اليونانية انخفض نحو 25% في 2025 (نحو 2.06 مليار يورو مقابل الرقم القياسي 2.75 مليار في 2024، مع تراجع كل ربع بنسبة 25–35% على أساس سنوي). أضف إلى ذلك تباطؤ أحجام التداول، وتستحق اليونان حذراً حقيقياً — رهناً بتطبيع بيانات التدفقات داخل مؤشرنا، وهو ما سيحسم القرار.

يصل التأكيد النهائي في السلسلة التي نعتمدها (يوروستات FDI-RE) ببطء — يُنشر التفصيل على مستوى النشاط بعد نحو سنتين من سنة الإسناد، لذا تُتوقع قراءات 2024 قرب أواخر 2026 وقراءات 2025 قرب أواخر 2027. سلاسل البنوك المركزية أعلاه تمنحنا قراءة أبكر في هذه الأثناء.

الخارجون من التصحيح (الجانب المشجّع):

• انتقلت المملكة المتحدة وألمانيا والتشيك جميعها من التصحيح إلى التعافي — المرحلة المبكرة من الدورة التي كثيراً ما تحمل أفضل قيمة.

هل من إشارة شراء في ثلاثي التعافي؟ تبحث منهجيتنا عن أربعة شروط تصطف معاً: حجم تداول يتجه صعوداً (الإشارة القائدة)، وتدفق رأس مال أجنبي يؤكد، وعرض يبقى مقيداً، وأسعار تنعطف صعوداً (التأكيد المتأخر). إليكم وضع كل سوق:

• المملكة المتحدة — أقوى اصطفاف، مع نجمة صادقة واحدة. اتجه الحجم صعوداً (المؤشر 85 ← 90 داخل 2025)، والمخزون يواصل الانكماش (64 ← 63)، والبناء الجديد بالكاد ينمو (110 ← 112)، والأسعار انعطفت (132 ← 136 بعد عامين من الهبوط). ثلاث من الأرجل الأربع تشير إلى الاتجاه الصحيح. النجمة هي رجل التدفق الأجنبي — لسببين. أولاً، السلسلة المتاحة للمملكة المتحدة تقيس الاستثمار الأجنبي المباشر للاقتصاد كله — الصناعة والتكنولوجيا والمال إلى جانب العقارات — لذا لا يمكن أن تكون سوى إشارة استدلالية للإسكان، لا قاطعة. ثانياً، الصورة الرسمية مختلطة فعلاً: بيانات ONS تُظهر أن التدفق الداخل إلى المملكة المتحدة هبط بحدة في 2024 (انخفضت التدفقات 27.9 مليار جنيه إلى 13.4 مليار)، بينما تشير القراءات الفصلية المبكرة لعام 2025 إلى انتعاش متجدد (صافي تدفقات نحو 25 مليار جنيه في الربع الرابع 2025). الرقم الرسمي الكامل لعام 2025 يصدر أواخر 2026. الخلاصة: تهيؤ حقيقي لتعافٍ مبكر، مع رجل تدفق تشير بحذر إلى الاتجاه الصحيح لكنها غير مؤكدة بعد.
• ألمانيا — واعدة لكن غير مؤكدة. الحجم يتعافى (82 ← 88) والأسعار انعطفت (148 ← 152.7). الملمح اللافت هو العرض: تراجعت بدايات البناء بقوة ثلاث سنوات متتالية (112 ← 95 ← 88)، ما يهيئ لضغط عرض لاحقاً في هذا العقد. لكن التدفقات الأجنبية كانت شبه ثابتة عند آخر قراءة (154.0 ← 154.7) والمخزون يتراخى قليلاً (65 ← 68). شرطان تحققا، وشرطان لم يتحققا بعد.
• التشيك — يُرجَّح أن النافذة فاتت. الحجم يتعافى (92 ← 98) لكن الاستثمار الأجنبي كان متراجعاً عند آخر قراءة (190.5 ← 185.1)، والأسعار لم تنتظر أحداً — ارتفاع يفوق 10% في 2025 وحدها (222.3 ← 245.4). المؤشر المتأخر ركض بالفعل — وهذا عادةً ما يُرى بعد لحظة القيمة لا قبلها.

الخلاصة: لا سوق في الثلاثي يسجّل بعد إشارة كاملة بأربعة شروط. المملكة المتحدة تملك أقوى اصطفاف لكن رجل التدفق لديها غير محسومة؛ ألمانيا تحتاج تأكيد التدفق؛ التعافي التشيكي حقيقي لكنه مسعَّر بالفعل.

حيث كانت:

• البرتغال تبقى في انسحاب رأس المال — دون تغيير.
• إسرائيل تبقى في التصحيح — لكن مع أول بشير يستحق الذكر. تُظهر أحدث إصدارات دائرة الإحصاء المركزية أن أسعار الشقق ارتفعت 0.3% على أساس شهري و1.6% منذ بداية العام، فيما القراءة السنوية ما تزال سالبة (−1.2%). قراءة شهرية أو اثنتان لا تغيّران مرحلة — مراحلنا تُحدَّد بالبيانات السنوية، والخط السنوي ما يزال يقول تصحيحاً. لكن هكذا تبدو عادةً الحافة المبكرة من التعافي، وسنراقب الإصدارات المقبلة عن كثب.
• كندا تُقرأ الآن كـتصحيح، مع أسعار تنخفض فعلياً (تراجع مؤشر أسعار المساكن على أساس سنوي). السوق الوحيد في المجموعة الذي يُظهر انخفاضاً صريحاً في الأسعار.

---

مراقبة العملة: نافذة جيل كامل لمشتري الشيكل

تتعامل درجات السوق لدينا مع استقرار العملة كمدخل واحد من بين كثيرين، وعلى هذا المقياس لم يتغير الكثير هذا الشهر. لكن الثبات في الدرجات لا يعني الثبات في العالم — تحركات العملة في العام الماضي ما تزال تتردد أصداؤها، وهي تعيد رسم من يستطيع تحمّل كلفة ماذا وأين.

لا يظهر هذا في أي مكان أوضح مما يظهر لدى أصحاب الدخل بالشيكل. يتداول الشيكل الآن عند نحو 2.87 للدولار — منطقة لم تُزَر منذ 1993 — بعد ارتفاع نحو 18% مقابل الدولار خلال اثني عشر شهراً. ومقابل اليورو يقف قرب 3.33 مقارنة بمتوسط نحو 3.89 العام الماضي، ومقابل الجنيه قرب 3.85 مقابل متوسط 2025 البالغ نحو 4.55 — فقد تخلى الجنيه عن نحو خُمس قيمته مقابل الشيكل في عام واحد. ماذا يعني ذلك على مستوى العقار:

• برلين (يورو) — شقة بـ500,000 يورو كانت ستكلف مشتري الشيكل نحو 1.95 مليون شيكل قبل عام تكلف اليوم نحو 1.67 مليون شيكل — أي نحو 280,000 شيكل أقل، قبل أن يتحرك سوق العقارات نفسه سنتيمتراً واحداً. وتقع برلين في سوق نقله نموذج الدورة لدينا للتو من التصحيح إلى التعافي — الجزء من الدورة الذي يقوم فيه صائدو القيمة تقليدياً بأفضل أعمالهم.
• مانشستر (جنيه) — في مدن العائد الكلاسيكية في بريطانيا، الحركة أكثر حدة. شقة بـ250,000 جنيه في مانشستر — ذلك النوع من شراء عائد الإيجار الذي تشتهر به السوق البريطانية — انتقلت من نحو 1.14 مليون شيكل بمتوسط سعر العام الماضي إلى نحو 960,000 شيكل اليوم: نحو 175,000 شيكل أقل، في السوق الوحيدة في مجموعتنا الأقرب إلى إشارة شراء نموذجية (انظر مراقبة مراحل الدورة).
• ميامي (دولار) — من بين الحواضر الأميركية التي نغطيها، شقة بـ400,000 دولار في ميامي كانت تُسعَّر بنحو 1.35 مليون شيكل قبل عام تُسعَّر اليوم بنحو 1.15 مليون شيكل — نحو 200,000 شيكل أقل — في السوق التي تحتل المركز الأول في جدولنا.

نوافذ عملة بهذا الحجم نادرة، وهي لا تعلن مواعيد إغلاقها. لسنا في مهنة التنبؤ بأسعار الصرف — لكننا في مهنة الإشارة إلى أن الأرض قد تحركت إلى هذا الحد، وقد تحركت.

---

تحديثات التنظيم والضرائب

بندان دائمان يستحقان البقاء أمام أعين المشترين لأنهما يشكّلان الأسواق أعلاه:

• هولندا — أخبار جيدة للمستثمرين: ضريبة نقل الملكية على المنازل التي ليست محل الإقامة الرئيسي للمشتري خُفِّضت من 10.4% إلى 8% اعتباراً من 1 يناير 2026، خطوة مقصودة لإعادة جذب المستثمرين إلى سوق الإيجار. وثيقة الصلة بكل من يفكر بالشراء للتأجير هناك، وهولندا تصعد في جدولنا.
• كندا — الحظر الفيدرالي على شراء الأجانب لمعظم المساكن سارٍ حتى 1 يناير 2027. يسري على المنازل القائمة (حتى ثلاث وحدات) في المناطق الحضرية الكبرى، مع إعفاءات مهمة: الشراء لأغراض التطوير، والأراضي الشاغرة، وبعض حاملي تصاريح العمل. وتُضاف رسوم على مستوى المقاطعات (أونتاريو 25%، بريتيش كولومبيا 20%). جدير بالمتابعة: في ديسمبر 2025 فتحت الحكومة مراجعة رسمية لما سيحل محل الحظر بعد 2027، وعلى الطاولة نموذج على الطريقة الأسترالية — يُسمح للأجانب بشراء البناء الجديد ويُمنعون من شراء المساكن القائمة. الباب المغلق حالياً قد يُفتح جزئياً.

للخلفية عن إسبانيا (انتهت التأشيرة الذهبية في 3 أبريل 2025) واليونان (التأشيرة الذهبية الآن عند 800 ألف يورو في مناطق الطلب المرتفع — أثينا/أتيكا وثيسالونيكي وميكونوس وسانتوريني والجزر الأكبر — مع 400 ألف يورو في باقي المناطق و250 ألف يورو لتحويلات التجاري إلى سكني أو ترميم المباني المحمية)، انظر مسودات هيئة التحرير المشار إليها. هذه هي التحولات السياساتية التي وضعت السوقين قيد المراقبة — لكنها ليست في ذاتها دليلاً على تغيّر المرحلة.

---

ملاحظة المنهجية: تعتمد الدرجات على CASABROVA Score v6، نموذجنا القياسي الوحيد، ويُقتطع في الأول من كل شهر. تقارن هذه النسخة اقتطاع 1 يونيو 2026 الشهري مع اقتطاع 19 مايو 2026 — المستخدم كخط أساس لأنه أحدث اقتطاع على المنهجية الحالية (لا يوجد بعد اقتطاع شهري أسبق). ملاحظات إشارات الدورة تصف موقع مؤشراتنا المنشورة نسبةً إلى منهجيتنا؛ وهي معلومات عامة، وليست نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية، وقد تتحرك أسعار الصرف ضد المشترين كما قد تتحرك لصالحهم.

---

المصادر

• قاعدة بيانات CASABROVA الإنتاجية — اقتطاعا الدرجات الشهريان 1 يونيو 2026 و19 مايو 2026
• يوروستات — أرصدة الاستثمار الأجنبي المباشر الداخل، أنشطة العقارات (NACE L)، أساس 2015=100
• بنك اليونان — تدفقات الاستثمار المباشر في العقارات (2024–2025)
• Colegio de Registradores (إسبانيا) — بيانات معاملات المشترين الأجانب (2024–2025)
• حكومة كندا (وزارة المالية) — تمديد حظر المشترين الأجانب؛ business.gov.nl — تعديل ضريبة النقل 2026
• العملات: تغذية أسعار الصرف لدى CASABROVA (أسعار مرجعية يومية من البنك المركزي الأوروبي، 2026-06-03) للأسعار الحالية EUR/ILS وEUR/USD وEUR/GBP؛ وTrading Economics / exchange-rates.org / poundsterlinglive لتغيرات الاثني عشر شهراً ومقارنة 1993 ومتوسطات 2025 (EUR/ILS نحو 3.89، GBP/ILS نحو 4.55)
• مراجعة كندا: حكومة كندا / CMHC (نطاق الحظر والإعفاءات)؛ بلومبرغ، ديسمبر 2025 (مراجعة ما بعد 2027)
• سياق FDI البريطاني: ONS، Foreign direct investment involving UK companies (نشرة 2024)
• إسرائيل: مؤشر أسعار الشقق لدائرة الإحصاء المركزية، أحدث الإصدارات الشهرية (مايو–يونيو 2026)