Bucharest
le capital et le moteur économique de la Roumanie ; centre informatique ; la croissance des prix la plus rapide ; Contraintes d’approvisionnement sévères
* Les taux de change sont illustrés uniquement, basés sur le taux moyen de la BCE. Les transactions réelles peuvent être soumises à des frais de conversion.
Local STR Rules — Bucharest
La plus proactive au niveau national ; Les associations de propriétaires dans les blocs résidentiels restreignent de plus en plus Airbnb ; permis local + classification du ministère requis
Market Analysis — Bucharest
Principaux moteurs de la demande et principaux risques d’investissement
✅Moteurs de demande
- •la croissance du secteur informatique
- •Concentration au QG des MNC
- •contrainte d’offre (permis réduits 45% over 3 ans)
- •la migration intérieure
- •Baisse des taux hypothécaires
⚠️Risques clés
- •Arriéré des permis de construire
- •Restrictions HOA STR
- •l’imprévisibilité fiscale (TVA augmentée, taxe foncière triplée en 2026)
- •Risque monétaire RON
🇮🇱 Notes pour les investisseurs israéliens
Shikun & Binui active in Pipera; Ramon Tsur group holds €35M+ land plots in central Bucharest; several Israeli PE and family-office investors
Écoles : programmes et langues d’enseignement
Cette rubrique présente les programmes scolaires et les langues d’enseignement accessibles à un enfant dans cette ville — et non le nombre de résidents étrangers qui y vivent.
Écoles publiques : langues d’enseignement: German; German (minority-language state schools); Hungarian (minority-language state schools); Romanian · Source
Bucharest - Beirut International School
Programmes: IB Diploma Programme (DP); IB DP; IB Middle Years Programme (MYP); IB MYP; IB Primary Years Programme (PYP); IB PYP; IB PYP, MYP and Diploma Programme
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Bucharest Christian Academy
Programmes: American academic standards in a Christian international school; American curriculum
Niveaux ou âges: Ages 3–18
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
GENESIS COLLEGE
Programmes: IB Diploma Programme (DP); IB Diploma Programme only; IB Middle Years Programme (MYP); IB Primary Years Programme (PYP)
Niveaux ou âges: PYP, MYP, DP
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Hermann Oberth International German School
Programmes: German curriculum; German overseas-school provision; IB Diploma Programme (DP); IB DP
Langue d’enseignement: ENGLISH; GERMAN
Source · Vérifié le:
International British School of Bucharest
Programmes: AS/A Level; Cambridge IGCSE; Early Years Foundation Stage (EYFS); English National Curriculum; EYFS; IGCSE; National Curriculum of England; National Curriculum of England; Cambridge IGCSE and AS/A Levels
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
International School of Bucharest
Programmes: British Early Years Foundation Stage (EYFS); British-style / National Curriculum elements; Cambridge IGCSE; Cambridge Lower Secondary; English National Curriculum; IB Diploma Programme (DP); IB DP; International Baccalaureate (IB DP); National Curriculum for England
Langue d’enseignement: ENGLISH · Source de la langue d’enseignement
Source · Vérifié le:
Liceul Teoretic Școala Europeană București
Programmes: IB Diploma Programme (DP)
Niveaux ou âges: Primary, lower secondary, high school; IB DP in grades XI–XII
Langue d’enseignement : non précisée par la source
Source · Vérifié le:
Lycée Français Anna de Noailles
Programmes: Baccalauréat Français; Diplôme National du Brevet; French Ministry of Education programmes; brevet and baccalauréat; French National Curriculum; French national curriculum (AEFE); French overseas-school provision; Section Internationale Américaine
Langue d’enseignement: French · Source de la langue d’enseignement
Source · Vérifié le:
Mark Twain International School
Programmes: Cambridge IGCSE; IB Diploma Programme (DP); IB DP; IB Middle Years Programme (MYP); IB MYP; IB Primary Years Programme (PYP); IB PYP; International Baccalaureate (DP); International Baccalaureate (MYP); International Baccalaureate (PYP); Romanian National Curriculum
Langue d’enseignement: English · Source de la langue d’enseignement
Source · Vérifié le:
Questfield International College
Programmes: AS/A Levels; British curriculum; Cambridge A Level; Cambridge IGCSE; Cambridge International; Cambridge International curriculum; IGCSE and AS/A Levels; IGCSE; National Curriculum for England
Langue d’enseignement: English · Source de la langue d’enseignement
Source · Vérifié le:
Verita International School
Programmes: British curriculum; IB Diploma Programme (DP); IB DP; IEYC; IMYC; IPC; National English curricula / Edexcel provision; Pearson Edexcel IGCSE
Langue d’enseignement: ENGLISH
Source · Vérifié le:
Liste alphabétique — sans classement ni recommandation. Informations compilées à partir de sources publiques ; confirmez les détails auprès de l’école.
Properties in Bucharest
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Properties for Sale in Bucharest
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2-Bed Appartement · 55 m² in Tineretului
2-Bed Appartement · 63.21 m² in Unirii
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2-Bed Appartement · 49 m² in Tineretului
Yield by Neighborhood — Bucharest
Comparaison des investissements en microzones — CASABROVA
| Quartier | Prix/m² | Rendement STR | Statut STR | Caractère |
|---|---|---|---|---|
| Dorobanti | RON 14,927–RON 21,324 (₪9,750–₪13,929) | 7%–10% | STR Permitted 🟢 | Ambiance parisienne boutique haut de gamme, ambassades, gastronomie, locataires expatriés/diplomates. |
| Băneasa | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | |
| Drumul Taberei | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | |
| Militari | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | |
| Tineretului | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | |
| Titan | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | |
| Unirii | Pas encore de données | Pas encore de données | N/A | |
| Floreasca / Herastrau (Secteur 1) premium | RON 12,261–RON 17,059 (₪8,009–₪11,143) | 7%–9% | License Required | marché des LTR premium ; la demande d’expatriés/entreprises ; proximité du lac ; saturation STR plus faible que Old Town |
| Pipera / Aviatiei | RON 11,728–RON 15,993 (₪7,661–₪10,447) | 7%–10% | License Required Classification ministérielle + enregistrement ANAF ; Vérifications de l’association de propriétaires nécessaires | |
| Aviatorilor | RON 24,523–RON 35,718 (₪16,018–₪23,331) | 7%–9% | STR Permitted 🟢 | |
| Floreasca | RON 11,728–RON 21,324 (₪7,661–₪13,929) | 7%–11% | STR Permitted 🟢 | Hub yuppie-expatriés, corridor technologique Barbu Văcărescu, restaurants au bord du lac. Stratégie double longue durée et longue distance. |
| Herastrau | RON 21,324–RON 26,122 (₪13,929–₪17,063) | 7%–9% | STR Permitted 🟢 | Luxueux avec vue sur le parc, Soseaua Nordului, le plus grand parc de Bucarest. Atout trophée, UHNW. |
| Cotroceni | RON 14,927–RON 23,990 (₪9,750–₪15,670) | 7%–11% | STR Permitted 🟢 | |
| Pipera | RON 7,997–RON 17,059 (₪5,223–₪11,143) | 6%–8% | STR Permitted 🟢 | Quartier des campus d’entreprise, bureaux multinationaux, complexes fermés. Longue durée d’entreprise-expatriée. Double 5 ans par iO Partners. |
| Timpuri Noi / Unirii | RON 10,129–RON 13,328 (₪6,616–₪8,706) | 8%–11% | License Required Classification ministérielle + ANAF ; Application de l’application de Bucarest la plus active au niveau national | la gentrification de l’ancienne industrie ; un pôle technologique émergent ; STR milieu de gamme ; Amélioration de la connectivité métro |
Yield and price ranges are internal AI-research estimates from public real-estate portals (Tranio, Investropa, Globes, etc.), refreshed quarterly. Not primary-source data.
Investment Areas in Bucharest
Dorobanti
Ambiance parisienne boutique haut de gamme, ambassades, gastronomie, locataires expatriés/diplomates.
Prix de RON 14,927/m² (₪9,750/m²)
Băneasa
Pas encore de données
Drumul Taberei
Pas encore de données
Militari
Pas encore de données
Tineretului
Pas encore de données
Titan
Pas encore de données
Unirii
Pas encore de données
Floreasca / Herastrau (Secteur 1)
marché des LTR premium ; la demande d’expatriés/entreprises ; proximité du lac ; saturation STR plus faible que Old Town
Prix de RON 12,261/m² (₪8,009/m²)
Pipera / Aviatiei
Prix de RON 11,728/m² (₪7,661/m²)
Aviatorilor
Prix de RON 24,523/m² (₪16,018/m²)
Floreasca
Hub yuppie-expatriés, corridor technologique Barbu Văcărescu, restaurants au bord du lac. Stratégie double longue durée et longue distance.
Prix de RON 11,728/m² (₪7,661/m²)
Herastrau
Luxueux avec vue sur le parc, Soseaua Nordului, le plus grand parc de Bucarest. Atout trophée, UHNW.
Prix de RON 21,324/m² (₪13,929/m²)
Cotroceni
Prix de RON 14,927/m² (₪9,750/m²)
Pipera
Quartier des campus d’entreprise, bureaux multinationaux, complexes fermés. Longue durée d’entreprise-expatriée. Double 5 ans par iO Partners.
Prix de RON 7,997/m² (₪5,223/m²)
Timpuri Noi / Unirii
la gentrification de l’ancienne industrie ; un pôle technologique émergent ; STR milieu de gamme ; Amélioration de la connectivité métro
Prix de RON 10,129/m² (₪6,616/m²)
Éditorial | CASABROVA
Tous les articles →CASABROVA Global Investor Briefing — October 2026
The board barely moved: twenty-one of twenty-nine markets are unchanged, and the three that crossed two points did so because our own readings changed, not because anything happened in those markets. The top is now a three-way tie — Estonia 74.6, Poland 74.3, Slovenia 74.3 — with three tenths of a point between first and third.
CASABROVA Global Investor Briefing — September 2026
The Score did not move: no market changed by even half a point, and Estonia edged past Poland into #1 by 0.20 — inside the noise. What moved was the cost of money, and in opposite directions: New Zealand and Korea raised, Israel cut, Canada held, and 12-month Euribor crossed 3%. House prices rose in 25 of the 27 markets we can price for 2025, led by Hungary at +18.3%; only Canada and New Zealand fell.
Briefing investisseurs T2 2026
Notre briefing trimestriel multi-marchés : vingt-neuf marchés, coût du crédit pour un acheteur étranger, position dans le cycle, fiscalité selon la nationalité et score CASABROVA.
La Roumanie reçoit le signal. La Pologne reste en surveillance.
Pourquoi CASABROVA entre sur un marché d’Europe de l’Est via son cadre modèle, tout en attendant un signal d’entrée plus propre dans l’autre.
Après l’Espagne : où va l’argent immobilier étranger de l’Europe
L’Espagne est désormais en fin de cycle et saturée d’acheteurs étrangers — alors où va la monnaie immobilière européenne ensuite ? CASABROVA sépare la préférence révélée, la qualité structurelle (le Score) et le calendrier (le Master Index), et cartographie le cas pour la Roumanie, la Pologne et les Émirats arabes unis.
CASABROVA Global Investor Briefing — June 2026
June’s briefing is a one-time Score reset: Netherlands, Ireland and Poland cluster at the top; Spain, Portugal and Czechia remain in withdrawal; Greece is at peak; Germany and the UK move toward recovery; Romania enters the Virtual Portfolio.
Service Providers in Bucharest
Avocats, courtiers, gestionnaires immobiliers, entrepreneurs
Voir tous les fournisseurs→Market Review — Bucharest
Bucharest is CASABROVA's highest-growth capital: +16.5% year-over-year at entry prices of just €2,000–2,250/sqm. For context, that is roughly a quarter of Lisbon and a third of Prague — yet Romania is an EU member with a growing economy and improving infrastructure. STR yields of 7–10% and LTR of 5.5–7.5% make the arithmetic compelling at current prices.
The STR regime is licensed and stable — operators register with local authorities, pay standard taxes, and list on platforms without restriction. The market is still early-stage: institutional investors have barely entered, supply of quality rental stock is limited, and demand is driven by IT professionals, medical tourists, and a growing expat community.
Key dynamics: Bucharest's northern suburbs (Aviatorilor, Primăverii, Herăstrău) command premium pricing, while the southern and western districts offer highest yields. The leu (RON) is the primary risk — it has been relatively stable against the euro but carries more risk than the złoty. Romania's planned eurozone accession (target: 2028-2029) would be a major catalyst. For investors who see the EU convergence thesis, Bucharest at current prices is potentially the most asymmetric opportunity in European real estate.
Dernière mise à jour : 13 avril 2026
Discussions — Bucharest
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