# Sechs Monate unter dem Vorjahresniveau: Was vor dem Kauf einer Immobilie ausserhalb Israels zu beachten ist
Der Wohnungspreisindex liegt seit sechs aufeinanderfolgenden Monaten unter seinem Vorjahresniveau, die Zahl der Transaktionen sank um 12.2 Prozent im Jahr 2025, und die Bank of Israel lockert ihre Geldpolitik, während die Europäische Zentralbank die Zinsen am 10. September erneut anhob. Wer einen Kauf im Ausland erwägt, sollte vor allem eines wissen: wie er ihn finanzieren will.
Im Mai-Juni 2026 lag der Wohnungspreisindex des Zentralamts für Statistik laut der Veröffentlichung vom August bei 593.6 Punkten. Das entspricht einem Rückgang von 1.5 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum und dem sechsten Monat in Folge, in dem der Index niedriger lag als ein Jahr zuvor. Gegenüber Ende 2025 lag er 1.1 Prozent niedriger, gegenüber Ende 2024 um 2.1 Prozent.
Die Richtung muss präzise beschrieben werden. Seit sechs Monaten hält der negative Abstand zum Vorjahr an, nicht eine ununterbrochene Folge von Rückgängen von Periode zu Periode. Der monatliche Verlauf ist keine gerade Linie, und in einigen Perioden stieg der Index sogar leicht. Das Bild ist das eines Index, der sich gegenüber seinem eigenen Stand vor einem Jahr abschwächt, nicht das eines anhaltenden Absturzes.
Auch das Jahresbild führt in die Irre. Die offizielle Zahl für 2025 weist einen Anstieg von 2.2 Prozent aus, doch dabei handelt es sich um einen Jahresdurchschnitt, der vor allem von 2024 getragen wird, das mit einer Jahresrate von 7.7 Prozent endete. Der Index erreichte im Januar 2025 mit 609.8 Punkten seinen Höchststand. Seitdem ist er bis zur jüngsten Veröffentlichung um 2.7 Prozent gefallen.
Bei der Menge sank die Zahl der Transaktionen um 12.2 Prozent im Jahr 2025. In diesem Markt werden weniger Wohnungen verkauft, während die Preise langsam nachgeben; es handelt sich nicht um eine scharfe Preiskorrektur.
Vor diesem Hintergrund lautet die erste Frage beim Kauf im Ausland meist: "Wo ist es billig?" Das ist die falsche Frage.
Zwei Zentralbanken, zwei Richtungen
Die Bank of Israel senkte ihren Leitzins am 1. September auf 3.25 Prozent, wirksam ab 3. September, und der Prime-Zins fiel auf 4.75 Prozent. Die Inflation liegt im vergangenen Jahr bei 1.5 Prozent und damit deutlich günstiger als im europäischen Durchschnitt.
Europa bewegt sich in die entgegengesetzte Richtung, und das ist bereits geschehen und nicht nur erwartet. Die Europäische Zentralbank erhöhte ihren Einlagensatz im Juni auf 2.25 Prozent, liess ihn im Juli unverändert und hob ihn am 10. September erneut auf 2.50 Prozent an. Alle drei Leitzinsen stiegen um 25 Basispunkte, wirksam ab 16. September.
Die Begründung der Bank ist für israelische Leser besonders relevant. In ihrer Erklärung schreibt sie, dass die Kämpfe im Nahen Osten weiterhin Inflationsdruck erzeugen und die Inflation voraussichtlich längere Zeit über dem Ziel bleiben wird. Die Bank prognostiziert für den Euroraum eine Inflation von 3.0 Prozent im Jahr 2026, 2.5 Prozent im Jahr 2027 und 2.1 Prozent im Jahr 2028, wobei die beiden letzten Jahre nach oben korrigiert wurden. Tatsächlich lag die Inflation im Juli bei 2.9 Prozent, mit einer Schnellschätzung von 3.3 Prozent für August. Der Zwölfmonats-Euribor, der Referenzwert, an den Euro-Hypotheken häufig gekoppelt sind, überschritt im August die Schwelle von 3 Prozent.
Die praktische Bedeutung betrifft vor allem diejenigen, die einen Kredit aufnehmen wollen. Kredite werden in Israel günstiger und in Euro teurer, während die europäische Bank ausdrücklich erklärt, dass die Inflationsrisiken nach oben gerichtet sind, dass sie von Sitzung zu Sitzung entscheidet und sich nicht auf einen Zinspfad festlegt. Sowohl die Richtung als auch die Unsicherheit wirken daher gegen jemanden, der in Euro leihen will. Ein Zentralbankzins ist jedoch kein Preisangebot: Seine Wirkung auf einen bestimmten Kredit hängt vom Referenzwert, von der Marge und vom vertraglichen Anpassungszeitpunkt ab. Die Einzelheiten stehen am Ende dieser Übersicht.
Die Währung: ein guter Monat, ein weniger günstiger Sommer
Der Euro verbilligte sich im August gegenüber dem Schekel, von 3.5114 Schekel am 31. Juli auf 3.4647 am 31. August, ein Rückgang von 1.33 Prozent. Bei einer Wohnung im Wert von 300 Tausend Euro entspricht das innerhalb eines Monats einem Unterschied von etwa 14 Tausend Schekel.
Der breitere Blick zeigt in die andere Richtung. Am 4. Juni stand der Euro bei 3.3659 Schekel, er hat sich also seit Beginn des Sommers um etwa 2.9 Prozent verteuert. Wer im Juni einen Vertrag abschloss, stand besser da als jemand, der heute abschliesst.
Auch der Dollar wurde im August billiger, von 3.0574 auf 2.9878 Schekel, und auch er verteuerte sich seit Juni um 3.3 Prozent. Für jemanden, der Dubai prüft, ist das unmittelbar relevant. Der Dirham ist an den Dollar gekoppelt, daher ist ein Kauf dort im Kern ein Dollar-Engagement. Zahlungsbedingungen, Ratenpläne und Absicherung können das tatsächliche Engagement verändern, nicht aber den Ausgangspunkt. Die Bindung sagt nur etwas über die Währung aus, nicht über Immobilienpreise, Mieten oder Liquidität in Dubai.
Drei Märkte und was ihre Zahlen aussagen
In unserer Marktwertung für September fallen drei Märkte für israelische Käufer auf. Ein Vergleich mit Israel selbst ist aufschlussreich.
Zypern, das Ziel, das Israelis am besten kennen, gehört nicht dazu, aber nicht, weil es nichts zu bieten hätte. Seine Zahlen erfordern eine gesonderte Betrachtung, die weiter unten folgt.
| Score | Rang | Blasenrisiko | Zyklusphase | |
|---|---|---|---|---|
| Estland | 74.5 | 1 | Mittel-hoch | Höhepunkt |
| Slowenien | 73.5 | 3 | Mittel | Expansion |
| Rumänien | 66.9 | 15 | Mittel | Expansion |
| Israel | 66.4 | 17 | Mittel | Expansion |
Die Zyklusphase, die wir jedem Markt zuordnen, ist eine Bewertung eines abgeschlossenen Jahres, in diesem Fall 2024, und keine Echtzeitmessung.
Die Tabelle enthält bewusst keine Renditespalte. Eine Mietrendite für einen gesamten Markt lässt sich leicht darstellen, aber schwer vertreten: Sie unterscheidet sich stärker von Stadt zu Stadt und von Viertel zu Viertel als von Land zu Land und hängt davon ab, ob sie vor oder nach Kosten gemeint ist. Wer eine belastbare Renditezahl benötigt, braucht sie für eine konkrete Immobilie, mit der tatsächlich erzielten Miete, den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, den Leerstandsquoten und der anwendbaren Steuer.
Estland führt wegen niedriger Erwerbsbesteuerung und hoher Datentransparenz, befindet sich jedoch am Höhepunkt des Zyklus und trägt unter den drei Ländern das höchste Blasenrisiko. Slowenien auf dem dritten Platz hat das konservativere Profil: weiterhin in Expansion, mit mittlerem Risiko, und verzeichnete 2025 unter den Ländern der Europäischen Union, die Daten veröffentlichten, mit 29.9 Prozent den stärksten Zuwachs des Transaktionsvolumens.
Rumänien auf Rang 15 ist die weniger naheliegende Wahl und gerade deshalb interessant. Sein Score ist niedriger als der der beiden anderen Länder, doch es befindet sich in Expansion, sein Blasenrisiko ist mittel, und die Einstiegspreise liegen deutlich unter denen in Westeuropa. Es kommt als Markt ins Bild, in dem der Einstieg günstig ist und der Markt noch wächst, nicht als führender Markt der Rangliste.
Bei der Finanzierung ist dort Vorsicht geboten. Hypothekenprogramme, die rumänische Banken für die "Diaspora" anbieten, setzen in der Regel die rumänische Staatsangehörigkeit voraus. Die in diesem Zusammenhang genannten Beleihungsquoten stehen einem Israeli ohne diese Staatsangehörigkeit daher nicht zwingend offen. Wer einen Kauf fremdfinanzieren will, sollte sich ein schriftliches Angebot der Bank auf den eigenen Namen und für das eigene Profil geben lassen, bevor er sich auf die Verfügbarkeit einer Finanzierung verlässt.
Wo konkret und warum
Estland: Tallinn, Tartu und der Osten. Die Unterschiede zwischen Tallinns Stadtvierteln sind enorm. Kalamaja liegt bei etwa 5,300 Euro pro Quadratmeter und Kesklinn, das Stadtzentrum, bei 4,750, gegenüber Mustamäe mit 3,050 und Lasnamäe mit 2,850. Ülemiste mit etwa 4,050 ist die interessante Geschichte. Das frühere Industriegebiet wird zu einem Geschäftscampus neben dem Flughafen und soll auch den Endbahnhof der Hochgeschwindigkeitsstrecke erhalten, die die baltischen Staaten verbindet. Die Partnerschaft hinter dem Projekt, zu der die Flughafenbehörde, die Eisenbahngesellschaft und der Entwickler gehören, spricht von einer Investition von rund einer halben Milliarde Euro und einem zweiten Stadtzentrum Tallinns bis 2030, darunter vier Wohngebäude mit etwa 550 Wohnungen. Es handelt sich also um ein Wohngebiet, das sich erst um eine noch nicht fertiggestellte Infrastruktur bildet. In der Universitätsstadt Tartu liegt Karlova bei etwa 3,300 und Annelinn bei 2,000.
Im industriellen Osten, in Narva und Kohtla-Järve, sind die Preise aussergewöhnlich niedrig. Der offizielle Bericht der estnischen Land- und Raumentwicklungsbehörde nennt für 2025 durchschnittliche Transaktionspreise von 286 Euro pro Quadratmeter in Sillamäe und 205 in Kohtla-Järve. Bei solchen Preisen erzeugt jede vernünftige Miete ein hohes Verhältnis zum Preis, und genau hier ist Vorsicht angebracht, denn dieses Verhältnis ist eine Entschädigung für Risiko und kein Schnäppchen. Es sind schrumpfende Städte mit geringer Liquidität: Käufer sollten davon ausgehen, dass ein Verkauf Zeit braucht. In Narva gab es in den letzten Jahren dennoch öffentliche Investitionen. Im Kreenholm-Komplex, der seit 2010 verlassenen historischen Textilfabrik, wird das Gebäude der Spinnerei in ein Kulturviertel mit rund 20 Tausend Quadratmetern umgewandelt. Auch die historische Flusspromenade wurde im Rahmen eines überwiegend europäisch finanzierten grenzüberschreitenden Projekts erweitert, das im September 2023 fertiggestellt und eröffnet wurde. Es fehlen jedoch Daten, die diese Investitionen mit der Wohnungsnachfrage verbinden, daher dürfen daraus keine Schlüsse auf die Preise gezogen werden.
Slowenien: Ljubljana, die Küste und die Alpen. In der Hauptstadt liegt Vič-Rudnik bei etwa 5,250 Euro pro Quadratmeter und Moste-Polje bei 4,950. Im historischen Stari Grad sind die Preise höher, doch das Angebot ist dort zu dünn, um eine Zahl zu nennen. Koper an der Adriaküste bietet etwas anderes, besonders das Viertel Markovec mit Meerblick und Neubauten. Auch Kurzzeitvermietung kommt dort infrage, ist aber eine Frage der Genehmigung und der vorgesehenen Nutzung der konkreten Immobilie und bringt den Käufer zudem ausserhalb des in dieser Übersicht geprüften Steuerprofils. Das alpine Bled ist ein völlig anderer Markt. Mlino, Ribno und Zasip sind Ferienorte mit Gästehäusern, kein Wohnungsmarkt.
Rumänien: Bukarest und Cluj. Sein Profil unterscheidet sich von den beiden anderen: ein wachsender Markt mit Einstiegspreisen, die deutlich niedriger sind als in Westeuropa. Bukarest ist der grössere Markt, Cluj-Napoca ist eines der wichtigsten Technologiezentren des Landes, aber weder das einzige noch das grösste, denn Bukarest ist grösser. Cluj zeichnet das Verhältnis aus: etwa 15 Tausend Beschäftigte in der Softwarebranche und rund 1,300 Unternehmen, dazu zwölf akademische Einrichtungen und etwa 80 Tausend Studierende in einer Stadt, die bei der jüngsten Volkszählung ungefähr 287 Tausend Einwohner hatte. Diese Zusammensetzung speist einen Mietmarkt. Die Nachfragetiefe muss in jeder Stadt auf Viertel- und nicht auf Stadtebene geprüft werden.
Steuern: vier Kategorien und was darin nicht enthalten ist
Der folgende Vergleich der drei Länder behandelt ausgewählte Steuerkategorien: Erwerbsteuer, jährliche Steuer, Steuer auf Mieteinkünfte und Kapitalertragsteuer. Er deckt nicht alle Kategorien in jedem Land ab; für Slowenien werden zum Beispiel die Erwerbsteuer und die Kapitalertragsteuer dargestellt, nicht aber die jährliche Steuer und die Mietsteuer. Dies ist weder eine vollständige Übersicht sämtlicher Steuerfragen noch der Transaktionskosten wie Notar-, Anwalts- und Maklerhonorare oder amtlicher Gebühren. Im folgenden Abschnitt über Zypern werden weitere Abgaben erwähnt, woraus nicht folgt, dass sie in den anderen Ländern nicht bestehen. Die Daten wurden zwischen dem 6. und 9. September 2026 bei den Steuerbehörden Estlands, Sloweniens, Rumäniens und Zyperns verifiziert. Das Profil ist ein israelischer Steuerinländer, der eine gewöhnliche Wohnimmobilie im eigenen Namen kauft und im Staat der Immobilie als Nichtansässiger gilt.
Estland. Es gibt keine gesonderte Erwerbsteuer; bei einer gewöhnlichen Transaktion fallen eine Registrierungsgebühr und Notarkosten an. Eine wichtige Ausnahme besteht: Die Übertragung estnischer Immobilien ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit, doch die Befreiung gilt nicht für ein neues oder wesentlich renoviertes Gebäude oder unbebautes Land, und in diesen Fällen kann Mehrwertsteuer von 24 Prozent anfallen. Die jährliche Steuer betrifft nur das Grundstück; Gebäude werden nicht besteuert. Der Satz liegt je nach Entscheidung der Kommune zwischen 0.1 und 1 Prozent des Grundstückswerts. Mieteinkünfte werden mit 22 Prozent besteuert oder mit 17.6 Prozent bei Wahl des pauschalen Kostenabzugs. Kapitalgewinne werden mit 22 Prozent des Nettogewinns besteuert.
Slowenien und zwei Punkte, die viele übersehen. Die Erwerbsteuer von 2 Prozent ist gesetzlich vom Verkäufer zu tragen, sofern der Vertrag sie nicht auf den Käufer überträgt. Die Kapitalertragsteuer ist nicht einheitlich, sondern sinkt mit der Haltedauer: 25 Prozent vor fünf Jahren, 20 nach fünf, 15 nach zehn und null nach fünfzehn.
Ein weiterer slowenischer Punkt. Israel ist seit 2010 Mitglied der Organisation der entwickelten Länder, und Slowenien befreit Bürger der Mitgliedstaaten vom Gegenseitigkeitserfordernis. Ein Israeli muss keine slowenische Gesellschaft gründen, um eine Immobilie zu halten, obwohl viele diesen teuren Weg irrtümlich für zwingend halten.
Rumänien und zwei Fallen. Für private Käufer gibt es keine einheitliche Erwerbsteuer. Es fällt eine niedrige Registrierungsgebühr an, die nicht vom Vertragspreis, sondern vom höheren Wert aus Vertrag und Marktstudie der Notare berechnet wird, zuzüglich Notarkosten. Beim Kauf einer neuen Wohnung in einem mehrwertsteuerpflichtigen Geschäft kann jedoch Mehrwertsteuer von 21 Prozent anfallen, was eine völlig andere Grössenordnung ist.
Die jährliche Steuer wird örtlich anhand des Steuerwerts und nicht des Kaufpreises festgesetzt, mit einem Basissatz für Wohnzwecke von 0.08 bis 0.2 Prozent. Wer nur auf den Satz schaut, übersieht zwei Dinge: Seit dem 1. Januar 2026 wurde die Steuerwerttabelle deutlich nach oben angepasst, sodass derselbe Satz auf eine viel höhere Basis angewandt wird; ausserdem ist dieser Satz keine Obergrenze, weil die Kommune ihn anheben und bei einer vernachlässigten Immobilie noch weiter erhöhen darf. Neben der jährlichen Steuer besteht eine Sondersteuer auf teure Immobilien, die nicht neu ist: 2026 steigt ihr Satz von 0.3 auf 0.9 Prozent, und sie wird auf den den Steuerwert von 2.5 Millionen rumänischen Lei übersteigenden Betrag erhoben.
Bei gewöhnlicher Vermietung beträgt die Einkommensteuer 10 Prozent nach einem pauschalen Kostenabzug von 20 Prozent, also 8 Prozent der Bruttomiete. Daneben kann sich die Frage rumänischer Krankenversicherungsbeiträge stellen; sie folgt weder automatisch aus dem Immobilieneigentum noch wird sie durch eine ausdrückliche Befreiung ausgeschlossen. Wer in Rumänien vermieten will, braucht hierzu eine konkrete Antwort eines rumänischen Beraters, denn der Unterschied zwischen den beiden Antworten ist erheblich.
Die zweite Falle ist wichtiger als die erste. Beim Verkauf wird die Steuer vom Übertragungswert und nicht vom Gewinn berechnet: 3 Prozent bei einer Haltedauer von bis zu drei Jahren einschliesslich und 1 Prozent danach. Auch wer mit Verlust verkauft, zahlt.
Hinzu kommt eine Rechtsfrage, die früh behandelt werden sollte. Das rumänische Recht beschränkt den direkten Grundstückserwerb durch Personen, die keine Bürger eines Staates der Europäischen Union sind, und macht ihn von Abkommen und Gegenseitigkeit abhängig. Ein Gebäude ist eine andere Frage, doch mit einer Wohnung ist gewöhnlich ein Grundstücksanteil verbunden. Die Erwerbsberechtigung ergibt sich daher nicht allein aus dem Grundbuchauszug und ist nicht selbstverständlich; sie muss vor dem Vertrag mit einem rumänischen Anwalt geklärt werden.
Und Zypern?
Es ist das Ziel, an das die meisten Israelis zuerst denken, und es steht nicht in der obigen Tabelle. Sein Score beträgt 66.6, Rang 16, zwischen Rumänien auf Rang 15 und Israel auf Rang 17. Drei Märkte innerhalb eines halben Punktes, was für sich genommen etwas über die Frage "Wo ist es billig?" aussagt.
Zwischen Israel und Zypern besteht kein Steuerabkommen, und die meisten Israelis sind davon überrascht. Im Register des israelischen Finanzministeriums liefert eine nach Doppelbesteuerungsabkommen gefilterte Suche nach Zypern "keine Ergebnisse", während dieselbe Suche Abkommen mit Griechenland, dem Vereinigten Königreich und den Vereinigten Staaten findet. In der Abkommenstabelle des zyprischen Finanzministeriums, einer nummerierten Liste mit Unterzeichnungs- und Inkrafttretensdaten, erscheint Israel überhaupt nicht.
Die Quelle der Verwirrung sollte man kennen, bevor man sich auf irgendeine Beratung verlässt: Israel und Zypern haben sehr wohl ein Abkommen über die Förderung und den Schutz von Investitionen, das 1998 unterzeichnet wurde und 2003 in Kraft trat. Im israelischen Register ist es unter einer völlig anderen Abkommensart eingetragen. Ein Investitionsschutzabkommen ist kein Steuerabkommen und gewährt keine Steuervergünstigungen. Wer im Internet sucht, findet Quellen, die ein "Steuerabkommen Zypern-Israel" mit detaillierten Quellensteuersätzen zitieren; verwechselt wurde dieses Abkommen.
Das bedeutet nicht, dass keine Anrechnung ausländischer Steuer möglich ist, denn darüber entscheidet das israelische Recht. Es gibt jedoch keinen Abkommensmechanismus, auf den man sich stützen könnte, und im israelischen 15-Prozent-Weg für ausländische Mieteinkünfte gibt es überhaupt keine Anrechnung.
Die Mietsteuer ist kein einheitlicher Satz von 20 Prozent und für die meisten Käufer deutlich niedriger. Nach der am 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Steuerreform gelten folgende Stufen: null bis zu einem steuerpflichtigen Einkommen von 22 Tausend Euro, 20 Prozent von 22,001 bis 32 Tausend, 25 Prozent bis 42 Tausend, 30 Prozent bis 72 Tausend und 35 Prozent über 72,001. Der Freibetrag wurde mit derselben Reform von 19,500 Euro angehoben. Das steuerpflichtige Einkommen wird nach einem pauschalen Abzug von 20 Prozent der Mieteinnahmen berechnet.
Die praktische Folge hängt vom gesamten steuerpflichtigen Einkommen in Zypern ab, nicht von der Immobilie. Die Stufen gelten für das Gesamteinkommen und nicht für jede Wohnung einzeln. Daher kann dieselbe Wohnung bei jemandem ohne weiteres Einkommen in Zypern in die Nullstufe fallen und bei jemandem mit anderem Einkommen einem hohen Satz unterliegen. Die einschlägige Stufe muss anhand des Gesamteinkommens berechnet werden und darf nicht aus der Grösse der Immobilie abgeleitet werden.
Neben der Einkommensteuer schuldet ein nicht in Zypern ansässiger Eigentümer einen Beitrag zum Gesundheitssystem von 2.65 Prozent der Bruttomiete, nicht des steuerpflichtigen Einkommens. Der Beitrag ist anhand des gesamten Jahreseinkommens gedeckelt. Wichtig ist, was er nicht bewirkt: Er verschafft keinen Anspruch auf Gesundheitsleistungen in Zypern. Es handelt sich also um zwei getrennte Mechanismen mit unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen, und die Belastung lässt sich nicht aus einem einzigen Satz schätzen.
Eine landesweite Null ist keine jährliche Null. Die landesweite Immobiliensteuer wurde 2017 abgeschafft, doch örtliche Eigentümerabgaben, darunter Gebühren für Kanalisation und Entwässerung, gelten je nach Kommune und Immobilie weiterhin.
Beim Verkauf fällt ausserdem eine Abgabe an, über die kaum gesprochen wird. Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer wird auf den Erlös aus der Übertragung von Immobilien in Zypern eine Abgabe von 0.4 Prozent erhoben, und zwar beim Verkäufer. Sie gilt seit Februar 2021; eine Änderung vom November 2022 änderte und erweiterte die Regelung, auch für die Übertragung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, wobei die Bemessungsgrundlage anders und nicht nach dem Erlös des Immobilienverkaufs bestimmt wird. Bei einem Immobiliengeschäft wird die Abgabe vom Erlös und nicht vom Gewinn berechnet, sodass sie auch bei einem Verkauf ohne Gewinn anfällt. In die andere Richtung wurde die zyprische Stempelsteuer für ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnete Dokumente abgeschafft, wodurch die Transaktionskosten auf dieser Seite sanken.
Der Kauf durch eine Person, die kein Bürger der Europäischen Union ist, bedarf der Genehmigung des District Officer. Für Wohnungskäufer ist der Einheitenweg einschlägig, dessen veröffentlichte Grenze bei bis zu zwei Einheiten liegt. Die oft genannte Grenze von 4,000 Metern betrifft keine Wohnung, sondern Land zum Bau eines Hauses für den eigenen Wohnsitz des Käufers; das ist ein anderer Weg. Das Innenministerium nennt eine Bearbeitungszeit von zwei bis drei Wochen ohne Gebühr, doch die Genehmigung ist nicht garantiert.
Eine Zahl verdient besondere Aufmerksamkeit. 2025 wurden in Zypern 16,171 Wohneinheiten genehmigt, ein Anstieg von 43 Prozent innerhalb eines Jahres und im Verhältnis zur Bevölkerung ungefähr das Doppelte der Genehmigungsrate in Israel. Auch das Tempo kam nicht zum Stillstand: In den ersten vier Monaten 2026 wurden 7,131 Einheiten genehmigt, gegenüber 4,321 im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Zugleich zeigen die Daten für 2025, dass etwa 40 Prozent der Kaufverträge im Land mit ausländischen Käufern geschlossen wurden, in Paphos etwa 66 Prozent.
Diese Zahlen sind vorsichtig zu lesen. Eine Baugenehmigung ist weder eine fertige Wohnung noch ein Bezugsdatum: Manche Genehmigungen werden nie genutzt, und der Abstand zwischen Genehmigung und Fertigstellung wird in Jahren gemessen und unterscheidet sich von Projekt zu Projekt. Auch ein Käufer ist nicht unbedingt Vermieter. Eine zur Selbstnutzung oder als Ferienwohnung gekaufte Immobilie wird auf der Verkaufsseite absorbiert und gelangt nicht auf den Mietmarkt.
Auch das Nachfragebild ist nicht eindeutig. Der Anteil ausländischer Staatsbürger in Zypern beträgt nicht 15 Prozent, wie bisweilen geschätzt wird, sondern zum Ende 2024 rund ein Viertel der Einwohner. Dabei handelt es sich jedoch um einen Bestand an Einwohnern, nicht um einen Zustrom, und auch nicht um ein Mass für nicht ansässige Käufer. In der jüngsten veröffentlichten Migrationsreihe, 2024 gegenüber 2023, stieg die Zahl der Zuzüge sogar nicht. Die Einwohnerbasis stützt sich also in erheblichem Mass auf Menschen, die von ausserhalb Zyperns kamen. Daraus folgt aber weder, dass sich der Zustrom beschleunigt, noch gar, dass die Mietnachfrage wächst.
Was später im Jahrzehnt mit den zyprischen Mieten geschieht, wenn ein Teil dieser Genehmigungen zu Wohnungen wird, lässt sich aus den veröffentlichten Daten folglich weder in die eine noch in die andere Richtung bestimmen, und wir behaupten das auch nicht. Feststellen lässt sich, dass es sich um einen kleinen Markt handelt, der auf beiden Seiten der Gleichung, beim Angebot wie bei der Nachfrage, von der Bewegung ausländischer Personen abhängt. Wer dort zur Vermietung kauft, ist dieser Dynamik ausgesetzt, und die entscheidende Variable ist nicht der Einstiegspreis.
Fazit
Die Divergenz zwischen der Bank of Israel, die ihre Geldpolitik lockert, und der Europäischen Zentralbank, die sie strafft, verändert die Gleichung vor allem für Kreditnehmer. Wer in Euro leihen will, tritt in einen teurer werdenden Kreditmarkt ein; wer in Israel Kapital aufnimmt, in einen günstiger werdenden.
Drei Punkte müssen präzisiert werden. Ein Käufer, der ohne Schulden zahlt, spart keine Zinszahlungen und gewinnt nichts durch eine europäische Zinserhöhung. Sein möglicher Vorteil besteht nur relativ zu fremdfinanzierten Käufern. Wer eine Immobilie in Israel belastet, um den Kaufpreis aufzubringen, kauft nicht ohne Schulden, sondern nimmt einen Kredit auf und ist daher den israelischen Kreditbedingungen ausgesetzt. Die Wirkung einer Zinsentscheidung auf einen bestehenden Kredit hängt von seinem Referenzwert, dem vertraglichen Anpassungszeitpunkt und der Marge ab. Ein Zentralbankzins ist kein Angebot an einen Kreditnehmer.
Hinzu kommt das Währungsrisiko: Mieteinnahmen in Euro und Kreditrückzahlungen in Schekel betreffen zwei Währungen und bilden ein eigenes Risiko. Es gibt nicht eine Gruppe, die von der Lage profitiert, und eine andere, die verliert; vielmehr hat jede Finanzierungsstruktur einen anderen Ausgangspunkt. Entscheidend ist, wie der Kauf finanziert werden sollte.
Haftungsausschluss
Nichts hiervon stellt eine steuerliche, rechtliche, pensionsbezogene oder Anlageberatung dar, und es ist keine Empfehlung, irgendein Geschäft vorzunehmen oder davon abzusehen.
Dies ist eine allgemeine journalistisch-wirtschaftliche Übersicht, die auf öffentlichen Quellen zum Veröffentlichungszeitpunkt beruht. Sie berücksichtigt weder die Umstände, Bedürfnisse, finanzielle Lage noch die Ziele einer bestimmten Person.
Dies gilt insbesondere für Steuern. Die angegebenen Steuersätze sind allgemeine gesetzliche Sätze, die zum Prüfzeitpunkt galten, und beziehen sich auf ein einziges enges Profil: eine natürliche Person mit steuerlichem Wohnsitz in Israel, die im eigenen Namen eine Wohnimmobilie kauft und im Staat der Immobilie als nicht ansässig gilt. Jede Änderung der Umstände ändert das Ergebnis, darunter der Kauf durch eine Gesellschaft, geschäftliche Tätigkeit, Entwicklung, Kurzzeitvermietung, gemeinsames Eigentum, mehrere Immobilien, eine Änderung des Ansässigkeitsstatus oder Migration. Ein Steuersatz ist nicht mit der Steuerschuld gleichzusetzen, und die Bemessungsgrundlage unterscheidet sich von Staat zu Staat und kann ein Schätzwert statt des Marktpreises sein.
Die Steuerschuld in Israel ist eine völlig getrennte Frage. Ein Steuerabkommen beseitigt das Besteuerungsrecht des Staates, in dem die Immobilie liegt, nicht, und eine israelische Steueranrechnung unterliegt dem israelischen Recht und den dort festgelegten Grenzen. Diese Übersicht berechnet nicht die gesamte Steuerschuld des Käufers und erhebt keinen Anspruch darauf.
Steuer- und Immobilienrecht sowie die Regeln für den Erwerb durch ausländische Personen ändern sich, manchmal rückwirkend. Preis- und Renditedaten für Gebiete und Viertel sind Schätzungen und redaktionelle Einschätzungen, keine Garantie für Rendite oder Wert. Wechselkurse ändern sich und können sich in beide Richtungen bewegen. Vergangene Wertentwicklungen sind kein Hinweis auf die Zukunft.
Vor jeder Entscheidung sind ein Steuerberater, ein Rechtsanwalt und eine qualifizierte Fachperson sowohl im Staat der Immobilie als auch in Israel zu konsultieren. Die Verantwortung für jede Entscheidung liegt allein bei der entscheidenden Person.
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