# مفترق الطرق الأيبيري: التنقل في الاستثمار العقاري بين البرتغال وإسبانيا (2026) تقرير استخبارات سوقية من CASABROVA
---
ملخص تنفيذي لسنوات، قُدّمت إسبانيا والبرتغال لرأس المال العالمي كبديلين أيبيريين متبادلين، كلاهما يقدم أسلوب حياة متوسطي وأساسيات سياحية قوية. ومع ذلك، فإن التحولات التشريعية الأخيرة خلال 2024-2026 أحدثت تباعداً حاداً بين أُطرهما التنظيمية.
بالنسبة للمستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي — خاصة أولئك الذين يستهدفون عوائد سلبية وإقامة استراتيجية — تفرض البيانات إعادة تقييم دقيقة.
---
1. ضرائب دخل الإيجار: نموذج "الإجمالي مقابل الصافي"
إسبانيا (IRNR): المقيمون الضريبيون من خارج الاتحاد الأوروبي يخضعون لمعدل ثابت 24% على إجمالي دخل الإيجار. حكم Audiencia Nacional التاريخي في يوليو 2025 قرر أن حظر الخصومات لمستثمري الدول الثالثة ينتهك حرية حركة رأس المال — لكن السلطات الضريبية لم تُحدّث أنظمتها بعد، مما يخلق واقع "ادفع ثم تقاضَ".
البرتغال (IRS الفئة F): تطبّق البرتغال معدلاً مستقلاً بنسبة 25% على دخل الإيجار، مع تخفيضات متدرجة للعقود طويلة الأجل (تنخفض إلى 5% لعقود 20+ سنة). المهم: القانون البرتغالي يسمح لجميع المستثمرين بخصم النفقات المباشرة.
---
2. تنظيم الإيجار قصير المدى (STR)
إسبانيا — قيود بلدية: في ملقا، وقف اختياري من أغسطس 2025 جمّد تراخيص VUT الجديدة لمدة ثلاث سنوات. ومع ذلك، أوضح قرار DGSJFP في يوليو 2025 أن التراخيص القائمة قابلة للنقل مع العقار. برشلونة تتقدم نحو إلغاء جميع الشقق السياحية بحلول نوفمبر 2028.
البرتغال — تصحيح تنظيمي: مرسوم-قانون 76/2024 (نوفمبر 2024) ألغى التجميد الوطني على تراخيص AL الجديدة وإلغاء التراخيص التعسفي بعد 5 سنوات. تراخيص AL أصبحت قابلة للنقل مرة أخرى عند البيع، رغم احتفاظ البلديات بسلطة فرض قيود في "مناطق الاحتواء".
---
3. الإقامة عبر الاستثمار (التأشيرة الذهبية): وضع 2026
إسبانيا — إلغاء كامل: اعتباراً من 3 أبريل 2025، ألغت إسبانيا برنامج تأشيرة المستثمر بالكامل — بما في ذلك مسار العقارات بقيمة 500 ألف يورو وجميع المسارات الرأسمالية الأخرى (القانون العضوي 1/2025).
البرتغال — محور استراتيجي: ألغت البرتغال مسار العقارات في 2023 لكنها حافظت على برنامج ARI. المستثمرون من خارج الاتحاد لا يزال بإمكانهم الحصول على إقامة أوروبية من خلال مسار صناديق رأس المال المخاطر بقيمة 500 ألف يورو أو تبرع ثقافي بقيمة 250 ألف يورو.
---
4. تكاليف الشراء وضريبة أرباح رأس المال (CGT)
IMT الجديد للبرتغال: من فبراير 2026، ضمن حزمة "Construir Portugal"، استُبدل المقياس التصاعدي (1%-8%) بـمعدل ثابت 7.5% IMT للمشترين غير المقيمين — مضاعفة فعلية لعبء ضريبة الدخول.
أرباح رأس المال في البرتغال: غير المقيمين من خارج الاتحاد يستفيدون الآن من قاعدة حيث 50% فقط من الربح الرأسمالي خاضع للضريبة (يُضاف إلى الدخل العالمي بمعدلات تصاعدية).
---
خلاصة CASABROVA المشهد الاستثماري الأيبيري في 2026 يتطلب دقة جراحية. البيئة التنظيمية في إسبانيا أصبحت أكثر عدائية لرأس المال الأجنبي السلبي. البرتغال تحافظ على ميزة مميزة للمستثمرين الباحثين عن إقامة سلبية وإطار STR أكثر استقراراً — لكن بثمن: IMT ثابت 7.5% لغير المقيمين. الخيار لم يعد بين بلدين، بل بين تعقيدات تنظيمية متنافسة.
--- CASABROVA Market Intelligence | تحليل عقاري مبني على البيانات عبر أكثر من 30 سوقاً إخلاء مسؤولية: هذا التقرير لأغراض معلوماتية عامة فقط ولا يشكل نصيحة قانونية أو ضريبية أو استثمارية.