# Iberischer Scheideweg: Immobilieninvestitionen in Portugal vs. Spanien (2026) navigieren Ein CASABROVA-Marktintelligenzbericht
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Kurzfassung Seit Jahren werden Spanien und Portugal dem globalen Kapital als austauschbare iberische Alternativen präsentiert, beide mit mediterranem Lebensstil und robusten touristischen Fundamentaldaten. Jüngste gesetzliche Verschiebungen in den Jahren 2024–2026 haben ihre regulatorischen Rahmenbedingungen jedoch deutlich auseinanderdriften lassen.
Für Non-EU-Investoren — insbesondere solche, die passive Immobilienrenditen und strategische Aufenthaltsrechte anstreben — verlangen die Daten eine sorgfältige Neubewertung. Spanien hat seinen regulatorischen Zugriff auf Short-Term Rentals verschärft und seine Wege zur Investor Residency endgültig geschlossen. Portugal hat derweil eine teilweise regulatorische Kehrtwende vollzogen, frühere Anti-STR-Maßnahmen zurückgenommen und zugleich neue, eigenständige steuerliche Realitäten für ausländisches Kapital geschaffen.
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1. Besteuerung von Mieteinnahmen: Das Paradigma "Brutto vs. Netto"
Spanien (IRNR): Steueransässige außerhalb der EU/EWR unterliegen einem pauschalen 24% Steuersatz auf Bruttomieteinnahmen. Ein wegweisendes Urteil der Audiencia Nacional vom July 2025 stellte fest, dass das Verbot von Abzügen für Drittstaateninvestoren gegen den freien Kapitalverkehr verstößt. Die AEAT hat ihre Einreichungssysteme jedoch noch nicht aktualisiert, sodass Non-EU-Investoren derzeit einer "zahlen und prozessieren"-Realität gegenüberstehen, um Nettobesteuerung zu erreichen.
Portugal (IRS Category F): Portugal wendet auf Wohnraummieteinnahmen einen autonomen Satz von 25% an, mit gestaffelten Reduktionen für langfristige Mietverträge (bis auf 5% für Verträge mit 20+ Jahren). Das portugiesische Steuerrecht erlaubt allen Investoren, direkte Immobilienkosten vom Einkommen abzuziehen.
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2. Short-Term Rental (STR) Regulatory Realities
Spaniens kommunale Beschränkungen: In Schlüsselmärkten wie Malaga setzte ein Moratorium im August 2025 neue VUT-Lizenzen stadtweit für bis zu drei Jahre aus. Eine DGSJFP-Resolution vom July 2025 stellte jedoch klar, dass bestehende Lizenzen mit dem Immobilienverkauf übertragbar sind. Barcelona treibt einen Plan voran, alle Touristenapartments bis November 2028 auslaufen zu lassen.
Portugals regulatorische Korrektur: Mit Decree-Law 76/2024 (wirksam ab November 2024) wurde der nationale Stopp für neue AL-Lizenzen aufgehoben und das willkürliche Ablaufen der Lizenzen nach 5 Jahren abgeschafft. AL-Lizenzen sind beim Immobilienverkauf grundsätzlich wieder übertragbar, auch wenn Gemeinden weiterhin Quoten in ausgewiesenen "containment zones" verhängen können.
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3. Residency by Investment (Golden Visa): Stand 2026
Spaniens vollständiger Ausstieg: Seit April 3, 2025 hat Spanien sein Investor-Visa-Programm vollständig abgeschafft — einschließlich der €500K-Immobilienroute und aller anderen kapitalbasierten Routen (Organic Law 1/2025).
Portugals strategische Kehrtwende: Portugal schaffte seine Immobilienroute Ende 2023 ab, bewahrte aber sein breiteres ARI-Programm. Non-EU-Investoren können weiterhin EU-Aufenthalt über die €500K Venture Capital/PE Fund Route oder eine €250K-Spende für Kulturerbe erhalten.
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4. Transaktionskosten und Capital Gains Tax (CGT)
Portugals neue IMT-Realität: Im February 2026 wurde im Rahmen des Construir Portugal-Pakets die bisherige progressive Skala (1%–8%) durch einen pauschalen 7.5% IMT-Satz für nichtansässige Käufer ersetzt — faktisch eine Verdoppelung der Einstiegsteuerbelastung für Mid-Market-Investitionen.
Kapitalgewinne in Portugal: Non-EU-Ansässige profitieren nun grundsätzlich von einer Regel, nach der nur 50% des Kapitalgewinns steuerpflichtig sind (hinzugerechnet zum Welteinkommen und mit progressiven Sätzen besteuert).
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CASABROVA-Fazit Die iberische Investmentlandschaft 2026 erfordert chirurgische Präzision. Spaniens regulatorisches Umfeld ist für passives ausländisches Kapital zunehmend feindlich geworden, geprägt durch die vollständige Abschaffung der Golden Visa und aggressive STR-Moratorien. Portugal behält einen klaren Vorteil für Investoren, die passive Residency (über Fonds) und einen stabileren STR-Rahmen suchen — aber zu einem Preis: die neue pauschale Einstiegsteuer von 7.5% (IMT) für Nichtansässige. Die Wahl besteht nicht mehr nur zwischen zwei Ländern, sondern zwischen konkurrierenden regulatorischen Komplexitäten, die strenge, lokal verankerte Due Diligence verlangen.
--- CASABROVA Market Intelligence | Datengestützte Immobilienanalyse über 30+ Märkte Disclaimer: Dieser Bericht dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar.