# ستة أشهر دون مستوى العام السابق: ما ينبغي معرفته قبل شراء منزل خارج إسرائيل
ظل مؤشر أسعار المساكن دون مستواه قبل عام لستة أشهر متتالية، وانخفض عدد الصفقات بنسبة 12.2 في المئة في 2025، ويوسع بنك إسرائيل سياسته النقدية في الوقت الذي رفع فيه البنك المركزي الأوروبي أسعار الفائدة مجددا في 10 سبتمبر. على من يفكر في الشراء في الخارج أن يعرف أمرا واحدا قبل كل شيء: كيف ينوي تمويله.
في مايو-يونيو 2026، ووفقا للنشرة الصادرة في أغسطس، بلغ مؤشر أسعار المساكن لدى المكتب المركزي للإحصاء 593.6 نقطة. وهذا انخفاض بنسبة 1.5 في المئة مقارنة بالفترة المناظرة من العام السابق، وهو الشهر السادس على التوالي الذي يقل فيه المؤشر عن مستواه قبل عام. وبالمقارنة مع نهاية 2025 كان أقل بنسبة 1.1 في المئة، وبالمقارنة مع نهاية 2024 كان أقل بنسبة 2.1 في المئة.
يجب تحديد الاتجاه بدقة. ما استمر ستة أشهر هو الفارق السلبي عن العام السابق، لا سلسلة متواصلة من الانخفاضات من فترة إلى أخرى. المسار الشهري ليس خطا مستقيما، بل ارتفع المؤشر قليلا في بعض الفترات. الصورة هي لمؤشر يتآكل قياسا إلى مستواه قبل عام، لا لانهيار مستمر.
والصورة السنوية مضللة أيضا. فالرقم الرسمي لعام 2025 يظهر ارتفاعا بنسبة 2.2 في المئة، لكنه متوسط سنوي يعتمد أساسا على 2024 التي انتهت بوتيرة سنوية قدرها 7.7 في المئة. بلغ المؤشر ذروته في يناير 2025 عند 609.8 نقطة. ومنذ ذلك الحين وحتى أحدث نشرة انخفض بنسبة 2.7 في المئة.
ومن حيث الحجم، انخفض عدد الصفقات بنسبة 12.2 في المئة في 2025. هذا سوق تباع فيه مساكن أقل بينما تتآكل الأسعار ببطء، وليس تصحيحا حادا للأسعار.
على هذه الخلفية، يكون أول سؤال يطرح عادة عن الشراء في الخارج: «أين الأسعار رخيصة؟» وهذا هو السؤال الخطأ.
بنكان مركزيان واتجاهان
خفض بنك إسرائيل سعر الفائدة في 1 سبتمبر إلى 3.25 في المئة، على أن يسري من 3 سبتمبر، وانخفض سعر الفائدة الأساسي إلى 4.75 في المئة. وبلغ التضخم 1.5 في المئة خلال العام الماضي، وهو مستوى أكثر راحة بكثير من المتوسط الأوروبي.
أما في أوروبا فالاتجاه معاكس، وقد حدث ذلك بالفعل ولم يعد مجرد توقع. رفع البنك المركزي الأوروبي سعر فائدة الودائع في يونيو إلى 2.25 في المئة، وأبقاه ثابتا في يوليو، ثم رفعه مجددا في 10 سبتمبر إلى 2.50 في المئة. وارتفعت أسعار الفائدة الرئيسية الثلاثة بمقدار 25 نقطة أساس، على أن يسري ذلك من 16 سبتمبر.
والتبرير الذي يقدمه البنك نفسه مهم بصفة خاصة للقارئ الإسرائيلي. فهو يقول في بيانه إن القتال في الشرق الأوسط يواصل توليد ضغوط تضخمية، وإن التضخم متوقع أن يبقى أعلى من الهدف لفترة ممتدة. ويتوقع البنك تضخما في منطقة اليورو بنسبة 3.0 في المئة في 2026، و2.5 في المئة في 2027، و2.1 في المئة في 2028، مع تعديل العامين الأخيرين إلى أعلى. وبلغ التضخم الفعلي 2.9 في المئة في يوليو، مع تقدير أولي سريع بنسبة 3.3 في المئة لأغسطس. وتجاوز يوريبور لأجل اثني عشر شهرا، وهو المؤشر المرجعي الذي ترتبط به عادة قروض الرهن العقاري باليورو، عتبة 3 في المئة خلال أغسطس.
تتعلق الدلالة العملية أساسا بمن يعتزم الاقتراض. فالائتمان يصبح أرخص في إسرائيل وأغلى باليورو، فيما يقول البنك الأوروبي صراحة إن مخاطر التضخم تميل إلى الارتفاع، وإنه يتخذ قراراته اجتماعا بعد اجتماع ولا يلتزم بمسار للفائدة. لذلك يعمل كل من الاتجاه وعدم اليقين ضد من يخطط للاقتراض باليورو. لكن سعر فائدة البنك المركزي ليس عرض سعر: فتأثيره في قرض معين يتوقف على مؤشره المرجعي والهامش وموعد التعديل التعاقدي. وترد التفاصيل في نهاية هذه المراجعة.
العملة: شهر جيد وصيف أقل ملاءمة
انخفض اليورو أمام الشيكل في أغسطس، من 3.5114 شيكل في 31 يوليو إلى 3.4647 في 31 أغسطس، أي بنسبة 1.33 في المئة. وبالنسبة إلى منزل قيمته 300 ألف يورو، يبلغ الفارق نحو 14 ألف شيكل خلال شهر واحد.
لكن النظرة الأوسع تسير في الاتجاه المعاكس. ففي 4 يونيو بلغ اليورو 3.3659 شيكل، ما يعني أنه ارتفع بنحو 2.9 في المئة منذ بداية الصيف. ومن أبرم صفقة في يونيو كان وضعه أفضل ممن يبرمها اليوم.
وانخفض الدولار أيضا في أغسطس، من 3.0574 إلى 2.9878 شيكل، لكنه ارتفع هو الآخر منذ يونيو بنسبة 3.3 في المئة. وهذا مهم مباشرة لمن يدرس دبي. فالدرهم مربوط بالدولار، ولذلك فإن الشراء هناك يمثل في أساسه تعرضا للدولار. ويمكن لشروط الدفع وجدول الدفعات واستخدام التحوط أن تغير التعرض الفعلي، لكنها لا تغير نقطة البداية. والربط يخبرنا عن العملة فقط، لا عن أسعار عقارات دبي ولا الإيجارات ولا السيولة.
ثلاثة أسواق وما تقوله أرقامها
في ترتيبنا للأسواق لشهر سبتمبر، تبرز ثلاثة أسواق للمشتري الإسرائيلي. ومن المفيد مقارنتها بإسرائيل نفسها.
وقبرص، الوجهة التي يعرفها الإسرائيليون أكثر من غيرها، ليست من بينها، لا لأنها لا تقدم شيئا. فلديها أرقام تستلزم معالجة مستقلة، وسنعود إليها لاحقا.
| الدرجة | الترتيب | خطر الفقاعة | مرحلة الدورة | |
|---|---|---|---|---|
| إستونيا | 74.5 | 1 | متوسط-مرتفع | ذروة |
| سلوفينيا | 73.5 | 3 | متوسط | توسع |
| رومانيا | 66.9 | 15 | متوسط | توسع |
| إسرائيل | 66.4 | 17 | متوسط | توسع |
مرحلة الدورة التي ننسبها إلى كل سوق هي تقييم لعام مكتمل، وفي هذه الحالة 2024، وليست قراءة آنية.
لا يتضمن الجدول عمدا عمودا للعائد. فعائد الإيجار على مستوى سوق كامل رقم يسهل عرضه ويصعب الدفاع عنه: إذ يختلف بين المدن وبين الأحياء أكثر من اختلافه بين الدول، ويتوقف على ما إذا كان العائد قبل المصروفات أم بعدها. ومن يريد رقما يمكن العمل به للعائد يحتاج إليه لعقار بعينه، استنادا إلى الإيجار الفعلي وتكاليف الإدارة والصيانة ونسب الشغور والضريبة الواجبة عليه.
تتصدر إستونيا بفضل انخفاض ضرائب الشراء وقوة شفافية البيانات، لكنها في ذروة الدورة وتحمل أعلى خطر فقاعة بين الأسواق الثلاثة. أما سلوفينيا في المركز الثالث فلها الملف الأكثر تحفظا: ما زالت في مرحلة توسع، ومخاطرها متوسطة، وسجلت في 2025 أعلى نمو في حجم الصفقات بين دول الاتحاد الأوروبي التي نشرت بيانات، بنسبة 29.9 في المئة.
رومانيا في الترتيب 15 هي الخيار الأقل بداهة، ولهذا تحديدا تثير الاهتمام. درجتها أدنى من درجتي السوقين الأخريين، لكنها في مرحلة توسع، وخطر الفقاعة فيها متوسط، وأسعار الدخول أقل كثيرا من أوروبا الغربية. وتدخل الصورة كسوق تكون فيه كلفة الدخول منخفضة والسوق ما زالت تتوسع، لا كسوق تتصدر الترتيب.
أما التمويل هناك فيستدعي الحذر. فبرامج الرهن العقاري التي تخصصها البنوك الرومانية «للشتات» تشترط عادة الجنسية الرومانية، ولذلك لا تكون نسب التمويل المذكورة في هذا السياق متاحة بالضرورة لإسرائيلي ليس مواطنا. وعلى من يخطط لتمويل الشراء بالدين أن يحصل على عرض مكتوب من البنك باسمه ووفقا لملفه قبل الاعتماد على إمكان الحصول على التمويل.
أين عمليا، ولماذا
إستونيا: تالين وتارتو والشرق. الفارق بين أحياء تالين هائل. يبلغ السعر في كالامايا نحو 5,300 يورو للمتر المربع، وفي كيسكلين، وسط المدينة، 4,750، مقابل 3,050 في موستاماي و2,850 في لاسناماي. أما أوليميستي، بنحو 4,050، فهي القصة المثيرة للاهتمام. فهذه المنطقة الصناعية السابقة تتحول إلى حرم للأعمال بجوار المطار، وستضم أيضا محطة نهاية خط السكك الحديدية السريع الذي يربط دول البلطيق. وتتحدث الشراكة التي تقود المشروع، وتضم سلطة المطار وشركة السكك الحديدية والمطور، عن استثمار يقارب نصف مليار يورو وعن مركز ثان لمدينة تالين بحلول 2030، ضمنه أربعة مبان سكنية تضم نحو 550 شقة. أي أنها منطقة سكنية لا تزال تتشكل حول بنية تحتية لم تكتمل بعد. وفي تارتو الجامعية، يبلغ السعر في كارلوفا نحو 3,300 وفي أنيلين 2,000.
في الشرق الصناعي، نارفا وكوختلا-يارفي، الأسعار منخفضة للغاية. ويذكر التقرير الرسمي لهيئة الأراضي والتنمية المكانية الإستونية متوسط أسعار الصفقات في 2025 عند 286 يورو للمتر المربع في سيلاماي و205 في كوختلا-يارفي. وعند هذه الأسعار ينتج أي إيجار معقول نسبة مرتفعة إلى السعر، وهنا تحديدا يلزم الحذر، لأن تلك النسبة تعويض عن المخاطر وليست صفقة رابحة. فهذه مدن يتناقص سكانها وسيولتها ضعيفة: وعلى المشتري أن يفترض أن البيع سيستغرق وقتا. ومع ذلك شهدت نارفا استثمارات عامة في السنوات الأخيرة. ففي مجمع كرينهولم، مصنع النسيج التاريخي المهجور منذ 2010، يحول مشروع مبنى الغزل إلى حي ثقافي بمساحة نحو 20 ألف متر مربع. كما وسع الممشى النهري التاريخي ضمن مشروع عابر للحدود ممول أوروبيا في معظمه، اكتمل وافتتح في سبتمبر 2023. لكن لا تتوافر لدينا بيانات تربط هذه الاستثمارات بالطلب على المساكن، ولذلك لا ينبغي استخلاص نتائج منها بشأن الأسعار.
سلوفينيا: ليوبليانا والساحل وجبال الألب. في العاصمة، يبلغ السعر في فيتش-رودنيك نحو 5,250 يورو للمتر المربع وفي موسته-بوليه 4,950. والأسعار أعلى في ستاري غراد التاريخية، لكن العرض هناك أضعف من أن يسمح بذكر رقم. وتقدم كوبر على ساحل الأدرياتيك شيئا مختلفا، ولا سيما حي ماركوفيتس المطل على البحر وما فيه من بناء جديد. ويطرح هناك أيضا خيار التأجير القصير الأجل، لكنه مسألة ترخيص واستعمال مخصص للعقار بعينه، كما أنه يخرج المشتري من الملف الضريبي المفحوص في هذه المراجعة. أما بليد في جبال الألب فسوق مختلفة تماما. وملينو وريبنو وزاسيب قرى عطلات بها بيوت ضيافة، وليست سوق شقق.
رومانيا: بوخارست وكلوج. يختلف ملفها عن السوقين الأخريين: فهي سوق في توسع وأسعار الدخول فيها أدنى كثيرا من أوروبا الغربية. بوخارست هي السوق الأكبر، وكلوج-نابوكا أحد مراكز التكنولوجيا الرئيسية في الدولة، لا المركز الوحيد ولا الأكبر، لأن بوخارست أكبر منها. وما يميز كلوج هو النسبة: نحو 15 ألف عامل في قطاع البرمجيات ونحو 1,300 شركة، إلى جانب اثنتي عشرة مؤسسة أكاديمية ونحو 80 ألف طالب في مدينة بلغ عدد سكانها في آخر تعداد نحو 287 ألفا. وهذه التركيبة تغذي سوق الإيجار. ويجب فحص عمق الطلب في كل مدينة على مستوى الحي، لا على مستوى المدينة.
الضرائب: أربع فئات وما لا تتضمنه
تتناول المقارنة أدناه بين الدول الثلاث فئات ضريبية مختارة: ضريبة الشراء والضريبة السنوية والضريبة على دخل الإيجار وضريبة الأرباح الرأسمالية. ولا تغطي جميعها في كل دولة؛ ففي سلوفينيا مثلا تعرض ضريبة الشراء وضريبة الأرباح الرأسمالية، دون الضريبة السنوية وضريبة الإيجار. وهذه ليست مراجعة كاملة لكل الجوانب الضريبية ولا لتكاليف الصفقة نفسها، مثل رسوم كاتب العدل والمحامي والوساطة والرسوم الرسمية. ويذكر قسم قبرص لاحقا رسوما إضافية أيضا، ولا يعني ذلك أنها غير موجودة في الدول الأخرى. وقد تحققت البيانات مع السلطات الضريبية في إستونيا وسلوفينيا ورومانيا وقبرص بين 6 و9 سبتمبر 2026. والملف هو لمقيم ضريبي إسرائيلي يشتري باسمه عقارا سكنيا عاديا ويعامل كغير مقيم في دولة العقار.
إستونيا. لا توجد ضريبة شراء مستقلة، وفي الصفقة العادية توجد رسوم تسجيل وأتعاب كاتب العدل. وهناك استثناء مهم: فنقل العقارات في إستونيا معفى عموما من ضريبة القيمة المضافة، لكن الإعفاء لا ينطبق على مبنى جديد أو جرى تجديده جوهريا ولا على أرض غير مبنية، وقد تطبق في هذه الحالات ضريبة قيمة مضافة بنسبة 24 في المئة. ولا تسري الضريبة السنوية إلا على الأرض، فلا تخضع المباني للضريبة. ويتراوح المعدل بين 0.1 و1 في المئة من قيمة الأرض وفقا لقرار السلطة المحلية. ويخضع دخل الإيجار لضريبة 22 في المئة، أو 17.6 في المئة عند اختيار الخصم التقديري للمصروفات. وتخضع الأرباح الرأسمالية لضريبة 22 في المئة من صافي الربح.
سلوفينيا، ونقطتان يغفل عنهما كثيرون. ضريبة الشراء، 2 في المئة، واجب قانوني على البائع ما لم ينقلها العقد إلى المشتري. وضريبة الأرباح الرأسمالية ليست موحدة، بل تنخفض مع مدة الحيازة: 25 في المئة قبل خمس سنوات، و20 بعد خمس، و15 بعد عشر، وصفر بعد خمس عشرة.
وثمة نقطة سلوفينية أخرى. إسرائيل عضو في منظمة الدول المتقدمة منذ 2010، وسلوفينيا تعفي مواطني الدول الأعضاء من شرط المعاملة بالمثل. ولا يتعين على الإسرائيلي إنشاء شركة سلوفينية كي يمتلك عقارا، وهو مسار مكلف يفترض كثيرون خطأ أنه إلزامي.
رومانيا، وفخان. لا توجد ضريبة شراء موحدة للمشتري الفرد. وهناك رسوم تسجيل منخفضة لا تحسب على سعر العقد بل على القيمة الأعلى بين قيمة العقد والقيمة الواردة في دراسة السوق لدى كتاب العدل، إلى جانب مصروفات كاتب العدل. لكن شراء شقة جديدة في صفقة خاضعة لضريبة القيمة المضافة قد يستتبع ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21 في المئة، وهو نطاق مختلف تماما.
تحدد الضريبة السنوية محليا وفقا للقيمة الضريبية لا لسعر الشراء، بمعدل أساسي للسكن يتراوح من 0.08 إلى 0.2 في المئة. وهناك أمران يغفلهما من ينظر إلى المعدل وحده: فمنذ 1 يناير 2026 عدل جدول القيم الضريبية إلى أعلى بقدر كبير، فأصبح المعدل نفسه يطبق على أساس أعلى كثيرا؛ كما أن هذا المعدل ليس سقفا، إذ يجوز للسلطة المحلية رفعه، بل وتجاوزه أكثر في العقار المهمل. وإلى جانب الضريبة السنوية توجد ضريبة خاصة على العقارات مرتفعة القيمة، وليست جديدة: ففي 2026 يرتفع معدلها من 0.3 إلى 0.9 في المئة، وتفرض على ما يزيد من القيمة الضريبية على 2.5 مليون ليو روماني.
في التأجير العادي تبلغ ضريبة الدخل 10 في المئة بعد خصم ثابت للمصروفات بنسبة 20 في المئة، أي 8 في المئة من الإيجار الإجمالي. وقد تثار أيضا مسألة اشتراكات التأمين الصحي الرومانية؛ فهي لا تنشأ تلقائيا عن ملكية العقار ولا يستبعدها نص إعفاء صريح. ومن يخطط للتأجير في رومانيا يحتاج إلى إجابة محددة عن ذلك من مستشار روماني، لأن الفارق بين الإجابتين جوهري.
الفخ الثاني أهم من الأول. فعند البيع تحسب الضريبة من قيمة النقل لا من الربح: 3 في المئة إذا استمرت الحيازة حتى ثلاث سنوات شاملة، و1 في المئة بعد ذلك. وحتى من يبيع بخسارة يدفع.
وهناك مسألة قانونية ينبغي معالجتها مبكرا. فالقانون الروماني يقيد الملكية المباشرة للأرض ممن ليس مواطنا في دولة من دول الاتحاد الأوروبي ويجعلها مشروطة بترتيبات المعاهدات والمعاملة بالمثل. والمبنى مسألة مستقلة، لكن الشقة يرتبط بها عادة نصيب في الأرض. ولذلك لا تستنتج أهلية الشراء من مستخرج السجل العقاري وحده ولا ينبغي التسليم بها، بل يجب توضيحها مع محام روماني قبل الانتقال إلى العقد.
وماذا عن قبرص؟
إنها الوجهة التي يفكر فيها معظم الإسرائيليين أولا، وليست في الجدول أعلاه. درجتها 66.6، وترتيبها 16، بين رومانيا في الترتيب 15 وإسرائيل في الترتيب 17. ثلاثة أسواق في نطاق نصف نقطة، وهذا في ذاته يقول شيئا عن سؤال «أين الأسعار رخيصة؟»
لا توجد معاهدة ضريبية بين إسرائيل وقبرص، ويفاجأ معظم الإسرائيليين بسماع ذلك. ففي سجل وزارة المالية الإسرائيلية، عند تصفيته بحثا عن معاهدات منع الازدواج الضريبي، تعيد نتيجة البحث عن قبرص عبارة «لا توجد نتائج»، بينما يعرض البحث نفسه معاهدات لليونان والمملكة المتحدة والولايات المتحدة. ولا تظهر إسرائيل إطلاقا في جدول معاهدات وزارة المالية القبرصية، وهو قائمة مرقمة تضم تواريخ التوقيع والسريان.
وهنا مصدر الالتباس الذي يجدر فهمه قبل الاعتماد على أي مشورة: فبين إسرائيل وقبرص يوجد بالفعل اتفاق لتشجيع الاستثمارات وحمايتها، وقع في 1998 ودخل حيز التنفيذ في 2003. وهو مسجل في السجل الإسرائيلي تحت نوع مختلف تماما من الاتفاقات. واتفاق حماية الاستثمار ليس معاهدة ضريبية ولا يمنح تخفيفات ضريبية. ومن يبحث على الإنترنت سيجد مصادر تقتبس «معاهدة ضريبية بين قبرص وإسرائيل» مع معدلات تفصيلية للحجز عند المنبع؛ وهذا هو الاتفاق الذي وقع الخلط بشأنه.
ولا يعني ذلك أنه لا يمكن الحصول على رصيد عن ضريبة أجنبية، لأن القانون الإسرائيلي هو الذي يحدد ذلك. لكن لا توجد آلية معاهدة يمكن الاعتماد عليها، كما أن المسار الإسرائيلي البالغ 15 في المئة لدخل الإيجار من الخارج لا يمنح أي رصيد.
ضريبة الإيجار ليست معدلا موحدا قدره 20 في المئة، وهي أقل كثيرا بالنسبة إلى معظم المشترين. وبموجب الإصلاح الضريبي الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2026 تكون الشرائح: صفر حتى دخل خاضع للضريبة قدره 22 ألف يورو، و20 في المئة من 22,001 إلى 32 ألفا، و25 في المئة حتى 42 ألفا، و30 في المئة حتى 72 ألفا، و35 في المئة فوق 72,001. ورفع حد الإعفاء في الإصلاح نفسه من 19,500 يورو. ويحسب الدخل الخاضع للضريبة بعد خصم ثابت للمصروفات بنسبة 20 في المئة من الإيجار.
وتتوقف النتيجة العملية على إجمالي الدخل الخاضع للضريبة في قبرص، لا على العقار. فالشرائح تطبق على الدخل المجمع وليس على كل شقة منفردة؛ ولذلك قد تقع الشقة نفسها في شريحة الصفر لمن لا دخل آخر له في قبرص، وتخضع لمعدل مرتفع لمن لديه دخل آخر هناك. ويجب حساب الشريحة ذات الصلة على أساس الدخل الإجمالي، لا استنتاجها من حجم العقار.
وإلى جانب ضريبة الدخل، يلتزم المالك غير المقيم في قبرص باشتراك للنظام الصحي بنسبة 2.65 في المئة من الإيجار الإجمالي، لا من الدخل الخاضع للضريبة. ويخضع الاشتراك لسقف يرتبط بإجمالي الدخل السنوي، ومن المهم فهم ما لا يفعله: فهو لا يمنح استحقاقا لخدمات صحية في قبرص. أي إن هناك آليتين منفصلتين على أساسين مختلفين، ولا يمكن تقدير الالتزام من معدل واحد.
الصفر الوطني ليس صفرا سنويا. فقد ألغيت ضريبة الأملاك الوطنية في 2017، لكن الرسوم المحلية على المالك، ومنها رسوم الصرف الصحي وتصريف المياه، لا تزال سارية حسب السلطة والعقار.
وعند البيع توجد أيضا ضريبة قلما يرد الحديث عنها. فإضافة إلى ضريبة الأرباح الرأسمالية، تخضع حصيلة نقل العقارات في قبرص لضريبة بنسبة 0.4 في المئة تقع على البائع. وهي نافذة منذ فبراير 2021، وعدل تعديل صدر في نوفمبر 2022 النظام ووسعه، بما في ذلك نقل أسهم شركة تملك عقارا، حيث يحدد أساس الضريبة بصورة مختلفة وليس وفقا لحصيلة بيع العقار. وفي الصفقة العقارية تحسب الضريبة من الحصيلة لا من الربح، ولذلك تسري حتى على البيع بلا ربح. وفي الاتجاه المعاكس ألغيت ضريبة الدمغة القبرصية للوثائق الموقعة من 1 يناير 2026، فانخفضت كلفة الصفقة من هذه الناحية.
يتطلب الشراء ممن ليس مواطنا في الاتحاد الأوروبي موافقة مسؤول المنطقة. وبالنسبة إلى مشتري الشقة، يكون المسار المناسب هو مسار الوحدات، وحده المنشور يصل إلى وحدتين. أما حد 4,000 متر الذي كثيرا ما يذكر فلا يتعلق بشقة، بل بأرض لبناء منزل لسكن المشتري نفسه؛ وهذا مسار مختلف. وتذكر وزارة الداخلية مدة معالجة من أسبوعين إلى ثلاثة بلا رسوم، لكن الموافقة غير مضمونة.
هناك رقم واحد يستحق عناية خاصة. ففي 2025 تمت الموافقة على 16,171 وحدة سكنية في قبرص، بزيادة قدرها 43 في المئة خلال عام، وبالنسبة إلى عدد السكان يعادل ذلك نحو ضعفي معدل الموافقات في إسرائيل. كما لم تتوقف الوتيرة: ففي الأشهر الأربعة الأولى من 2026 تمت الموافقة على 7,131 وحدة، مقابل 4,321 في الفترة المناظرة من العام السابق. وفي الوقت نفسه، تظهر بيانات 2025 أن نحو 40 في المئة من عقود البيع في الدولة وقعت مع مشترين أجانب، ونحو 66 في المئة في بافوس.
يجب قراءة هذه الأرقام بحذر. فرخصة البناء ليست منزلا مكتملا ولا موعد إشغال: بعض الرخص لا يستخدم، والفارق بين الموافقة واكتمال البناء يقاس بالسنوات ويتغير من مشروع إلى آخر. كما أن المشتري ليس بالضرورة مؤجرا. فالمسكن الذي يشترى للاستخدام الشخصي أو للعطلات يمتص في جانب المبيعات ولا يصل إلى سوق الإيجار مطلقا.
وصورة الطلب ليست قاطعة أيضا. فنسبة المواطنين الأجانب في قبرص ليست 15 في المئة كما يقدر أحيانا، بل نحو ربع السكان في نهاية 2024. لكن هذا رصيد من المقيمين لا تدفق من الوافدين، كما أنه ليس مقياسا للمشترين غير المقيمين. وفي أحدث سلسلة منشورة للهجرة، عند مقارنة 2024 مع 2023، لم يرتفع عدد الوافدين فعليا. أي إن قاعدة السكان تعتمد إلى حد كبير على أشخاص قدموا من خارج قبرص، لكن ذلك لا يثبت أن وتيرة الوصول تتسارع، فضلا عن أن يثبت نمو الطلب على الإيجار.
ولذلك لا يمكن أن تحدد البيانات المنشورة، لا في هذا الاتجاه ولا عكسه، ما سيحدث لإيجارات قبرص لاحقا في هذا العقد عندما تتحول بعض هذه الرخص إلى مساكن، ونحن لا نزعم إمكان ذلك. وما يمكن قوله هو أنها سوق صغيرة تعتمد على حركة الأجانب في جانبي المعادلة، العرض والطلب معا. ومن يشتري فيها بغرض التأجير يتعرض لهذه الديناميكية، والمتغير الحاسم فيها ليس سعر الدخول.
الخلاصة
يغير التباعد بين بنك إسرائيل، الذي يوسع سياسته النقدية، والبنك المركزي الأوروبي، الذي يضيقها، المعادلة أساسا لمن ينوي الاقتراض. فمن يخطط للاقتراض باليورو يدخل سوق ائتمان يصبح أغلى؛ ومن يجمع رأس المال في إسرائيل يدخل سوقا يصبح أرخص.
وهنا يلزم التدقيق في ثلاثة أمور. فالمشتري الذي يدفع بلا دين لا يوفر مدفوعات فائدة ولا يستفيد من رفع الفائدة في أوروبا. وميزته، إن وجدت، نسبية فقط أمام المشترين الممولين بالدين. ومن يرهن عقارا في إسرائيل لجمع ثمن الشراء لا يشتري بلا دين بل يأخذ قرضا، ولذلك يتعرض لشروط الائتمان في إسرائيل. أما تأثير قرار الفائدة في قرض قائم فيتوقف على مؤشره المرجعي وموعد تعديله التعاقدي والهامش. وسعر فائدة البنك المركزي ليس عرضا لأي مقترض.
ويضاف إلى كل ذلك التعرض للعملة: دخل إيجار باليورو وسداد قرض بالشيكل يعنيان عملتين، وهذا تعرض قائم بذاته. لا توجد هنا مجموعة تستفيد من الوضع وأخرى تخسر، بل نقطة بداية مختلفة لكل هيكل تمويل. وما يحدد النتيجة هو الطريقة التي خطط بها لتمويل الشراء.
إخلاء المسؤولية
لا يشكل أي مما ورد مشورة ضريبية أو قانونية أو تقاعدية أو استثمارية، ولا توصية بإجراء أي صفقة أو الامتناع عنها.
هذا استعراض صحفي واقتصادي عام يستند إلى مصادر عامة في تاريخ النشر. وهو لا يراعي ظروف أي شخص أو احتياجاته أو وضعه المالي أو أهدافه.
وهذا مهم بصفة خاصة في ما يتعلق بالضرائب. فمعدلات الضرائب المعروضة معدلات قانونية عامة كانت صحيحة في تاريخ التحقق، وتتعلق بملف واحد وضيق: فرد مقيم ضريبيا في إسرائيل يشتري باسمه عقارا سكنيا ويعامل كغير مقيم في دولة العقار. وأي تغير في الظروف يغير النتيجة، بما في ذلك الشراء بواسطة شركة أو ممارسة نشاط تجاري أو التطوير أو التأجير القصير الأجل أو الملكية المشتركة أو تعدد العقارات أو تغير وضع الإقامة أو الهجرة. ومعدل الضريبة ليس هو الالتزام الضريبي، كما يختلف أساس الضريبة من دولة إلى أخرى وقد يكون قيمة مقدرة لا سعر السوق.
الالتزام الضريبي في إسرائيل مسألة منفصلة تماما. فالمعاهدة الضريبية لا تلغي حق دولة العقار في فرض الضريبة، وأي رصيد ضريبي في إسرائيل يخضع للقانون الإسرائيلي وللحدود المقررة فيه. وهذه المراجعة لا تحسب الالتزام الضريبي الإجمالي للمشتري ولا تزعم القيام بذلك.
تتغير قوانين الضرائب والعقارات وقواعد الشراء من الأجانب، وأحيانا بأثر رجعي. وبيانات الأسعار والعوائد للمناطق والأحياء تقديرات وتقييمات تحريرية، وليست ضمانا للعائد أو القيمة. وتتغير أسعار الصرف وقد تتحرك في أي اتجاه. والأداء السابق لا يدل على المستقبل.
قبل اتخاذ أي قرار، يجب استشارة مستشار ضريبي ومحام ومهني مؤهل في كل من دولة العقار وإسرائيل. وتقع مسؤولية كل قرار على من يتخذه وحده.