雅典
文化之都与现代投资中心相结合；卫城周边街区快速绅士化
* 汇率仅供参考，基于ECB参考汇率
⚠ 当地STR限制 — 雅典
雅典第1-3区：短期租赁禁令至2026年12月。每晚€8团结费适用。
市场分析 — 雅典
关键需求驱动因素和主要投资风险
✅需求驱动因素
- •2025年3400万机场旅客
- •185万邮轮旅客
- •Airbnb入住率71%
- •中位数约€22,000/平方米
⚠️关键风险
- •中心区暂停令阻止新STR
- •2025年10月合规成本上升
- •黄金签证门槛提高
🇮🇱 以色列投资者须知
2024-2025年以色列人在希腊外国住宅买家中领先——雅典是主要市场
学校：课程与教学语言
这里介绍本市儿童可选择的学校课程和教学语言，并不反映居住在此的外国居民人数。
公立学校：教学语言: Greek · 来源
Arts School of Gerakas (Kallitechniko Scholeio Geraka)
课程: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
学段或年龄: IB DP is a two-year programme in Β΄ and Γ΄ Lyceum
教学语言: ENGLISH; GREEK
来源 · 核查日期:
DES – Interactive European School
课程: IB Middle Years Programme; IB Primary Years Programme
学段或年龄: PYP and MYP
教学语言: ENGLISH; GREEK
来源 · 核查日期:
Deutsche Schule Athen
课程: Deutsche Internationale Abiturprüfung (DIA); Deutsches Internationales Abitur; Deutsches Internationales Abitur (DIA); German curriculum; German Curriculum (Thüringen); German International Abitur pathway; Greek National Curriculum
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Doukas School
课程: Greek national; Greek national curriculum; IB (secondary sources); IB Diploma Programme; International A-Levels
教学语言: English · 教学语言来源
来源 · 核查日期:
Geitonas School
课程: Greek national; Greek national curriculum; IB; IB Diploma Programme
教学语言: ENGLISH · 教学语言来源
来源 · 核查日期:
International School of Athens
课程: IB Diploma Programme; IB Diploma Programme (DP); IB DP; IB Middle Years Programme; IB Middle Years Programme (MYP); IB MYP; IB Primary Years Programme; IB Primary Years Programme (PYP); IB PYP; IB PYP, MYP, DP
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
International School of Piraeus
课程: IB Primary Years Programme; IB Primary Years Programme (PYP)
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Ionios School
课程: IB (secondary source); IB Diploma Programme
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
Istituto Italiano Statale Omnicomprensivo di Atene
课程: Italian national curriculum; Liceo Scientifico
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Lampiri Schools
课程: Greek national curriculum; IB (secondary source); IB Diploma Programme
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
Lycée Franco-Hellénique Eugène Delacroix
课程: Baccalauréat Français International (BFI); French national curriculum; French national curriculum (AEFE, homologated PS–Terminale); French national system (Section Française, AEFE); Greek National Curriculum; Greek national curriculum in the Hellenic section; Greek national section; Greek section; Hellenic section
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Model General Lyceum of Agioi Anargyroi
课程: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
更多学校
Model General Lyceum of Anavryta
课程: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
Model General Lyceum of Evangeliki School of Smyrna
课程: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Model General Lyceum of Ionideios School of Piraeus
课程: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Model General Lyceum of Varvakeio School
课程: Greek national curriculum; IB Diploma Programme
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Moraitis School
课程: Greek national; Greek national curriculum; IB Diploma Programme; IB DP; Pre-IB
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Platon School
课程: Greek national; Greek national curriculum; IB Diploma Programme; IB Middle Years Programme; IB Primary Years Programme; IB PYP/MYP/DP
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
St. Catherine's British School
课程: British curriculum; Early Years Foundation Stage (EYFS); English National Curriculum; IB Diploma Programme; IB DP; IGCSE; International Primary Curriculum (IPC); National Curriculum of England; National Curriculum of England and Wales; UK National Curriculum
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
St. Lawrence College
课程: A Levels; A-Level; British curriculum; Cambridge IGCSE / Pearson Edexcel IGCSE; Cambridge Primary Programme; GCE A-Levels; IGCSE; National Curriculum for England; UK National Curriculum
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
按名称字母顺序列出，并非排名或推荐。信息整理自公开来源；请向学校确认详情。
房产在雅典
651 出售·926 出租
雅典待售房产
最新房源
显示 1–12 / 50 个房产
公寓 在Chalandri
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Yield by Neighborhood — 雅典
微观区域投资对比——CASABROVA差异化
| 社区 | 价格/m² | STR收益率 | STR状态 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 科洛纳基 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典高档街区 |
| 库卡基-马克里吉安尼 中心高端 | €3,000–€4,000 (₪10,447–₪13,929) | 7%–10% | STR受限 🟡 District 1-3 moratorium: no new STR until Dec 2026; existing operators grandfathered | |
| 武拉 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典高档海滨郊区 |
| 马鲁西 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典北部商业郊区 |
| 基菲西亚 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典北部高档郊区 |
| 埃克萨齐亚-内阿波利 | €2,400–€3,200 (₪8,357–₪11,143) | 7%–10% | STR受限 🟡 District 1 moratorium: no new STR registrations until Dec 2026. Exarchia is within the 1st Municipal District. Existing operators grandfathered. Fine: €20K minimum first offense. | Lower entry than prime center; value-add/gentrification; outside moratorium zone |
| 帕格拉蒂 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典住宅区 |
| 格利法达 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典高档海滨郊区 |
| 埃克萨齐亚 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典另类街区 |
| 新士麦那 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典住宅郊区 |
| 哈兰德里 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典住宅郊区 |
| 比雷埃夫斯 | 暂无数据 | 暂无数据 | 不可用 | 雅典港口 |
| 潘格拉蒂 | €2,800–€3,500 (₪9,750–₪12,188) | 7%–9% | STR受限 🟡 District 2 moratorium: no new STR registrations until Dec 2026. Pangrati is within the 2nd Municipal District. Existing operators grandfathered. Fine: €20K minimum first offense. | 市内住宅;强劲长租和中期租赁深度;禁令区外 |
收益率和价格区间是基于公开房地产门户网站（Tranio、Investropa、Globes 等）的内部 AI 研究估算，并按季度刷新；并非一手来源数据。
雅典投资区域
科洛纳基
雅典高档街区
暂无数据
库卡基-马克里吉安尼
起价 €3,000/m² (₪10,447/m²)
武拉
雅典高档海滨郊区
暂无数据
马鲁西
雅典北部商业郊区
暂无数据
基菲西亚
雅典北部高档郊区
暂无数据
埃克萨齐亚-内阿波利
Lower entry than prime center; value-add/gentrification; outside moratorium zone
起价 €2,400/m² (₪8,357/m²)
帕格拉蒂
雅典住宅区
暂无数据
格利法达
雅典高档海滨郊区
暂无数据
埃克萨齐亚
雅典另类街区
暂无数据
新士麦那
雅典住宅郊区
暂无数据
哈兰德里
雅典住宅郊区
暂无数据
比雷埃夫斯
雅典港口
暂无数据
潘格拉蒂
市内住宅;强劲长租和中期租赁深度;禁令区外
起价 €2,800/m² (₪9,750/m²)
编辑专栏 | CASABROVA
所有文章 →CASABROVA Global Investor Briefing — October 2026
The board barely moved: twenty-one of twenty-nine markets are unchanged, and the three that crossed two points did so because our own readings changed, not because anything happened in those markets. The top is now a three-way tie — Estonia 74.6, Poland 74.3, Slovenia 74.3 — with three tenths of a point between first and third.
CASABROVA Global Investor Briefing — September 2026
The Score did not move: no market changed by even half a point, and Estonia edged past Poland into #1 by 0.20 — inside the noise. What moved was the cost of money, and in opposite directions: New Zealand and Korea raised, Israel cut, Canada held, and 12-month Euribor crossed 3%. House prices rose in 25 of the 27 markets we can price for 2025, led by Hungary at +18.3%; only Canada and New Zealand fell.
2026 年第二季度投资者简报
我们的季度跨市场简报：二十九个市场、外国买家的借贷成本、周期位置、按国籍划分的税务以及 CASABROVA 评分。
CASABROVA 全球投资者简报 — 2026年6月
6月简报是一次性的评分重置：荷兰、爱尔兰和波兰位居榜首附近；西班牙、葡萄牙和捷克仍处于 withdrawal；希腊处于 peak；德国和英国走向 recovery；罗马尼亚进入虚拟投资组合。
全球投资者简报 — 2026年5月
本月评分保持稳定——真正的看点是谢克尔买家迎来的一代人一遇的汇率窗口、希腊成为资本撤出阶段的候选市场而西班牙出人意料地保持在峰值，以及三个市场从调整期进入复苏期。
监管过度：为什么希腊正在驱逐投资者（以及为什么塞浦路斯是答案）
希腊进入"监管过度"阶段，系统性拆除十年前拯救其房地产市场的激励措施。聪明资金正跨越地中海前往塞浦路斯。
沉默的财富迁移：从英国到塞浦路斯和阿联酋的资本外逃
英国Non-Dom制度已终结。CASABROVA追踪超高净值人群资本的流向——以及它将在塞浦路斯和迪拜引发的豪宅市场挤压效应。
市场评论 — 雅典
雅典是希腊的投资门户，也是黄金签证买家的主要目标。以€3,200-3,800/平方米的价格，房价已从危机低点恢复，但仍远低于2008年峰值，许多投资者认为仍有上行空间。历史中心和旅游走廊7-10%的短租收益率使其成为收益率最高的欧洲首都之一。
短租格局正在演变：政府对雅典中心（普拉卡、莫纳斯提拉基、宪法广场地区）引入了限制以应对住房可负担性问题，但库卡基、帕格拉蒂和新科斯莫斯等外围街区仍然可用。8%的同比增值确认了市场的动力。雅典的黄金签证门槛已提高至€400,000，为投资级物业创造了新的价格底线。
关键考量：希腊官僚机构需要耐心（购买可能需要2-4个月），公证和法律费用增加3-5%的购置成本，物业管理对短租运营至关重要。中国投资者主导黄金签证市场，他们的持续需求提供了结构性买盘支撑。对以色列投资者而言，雅典距特拉维夫仅2.5小时飞行，有直航——是运营上最近的欧洲市场。
最后更新： 2026年6月20日