本文由 CASABROVA 的 AI 编辑系统策划，并经我们的编辑审阅。
2026年6月版 · 发布于 1 July 2026
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TL;DR
- 排名重排是健康原因，不是市场波动。 我们升级了 Score 对 bubble risk 和 data transparency 的读取方式，并在 1 July 应用。这让表格的变化幅度超过普通月份 — 因此本月应被理解为一次性重置。
- 荷兰和爱尔兰在榜首略微超过波兰 — 三个市场现在彼此相差不到半分（76.4 / 76.0 / 76.0）。新方法奖励拥有深度、可靠公共数据的市场，而这两个市场在这一项上都接近顶部。
- 泡沫感更强的市场跌幅最大。 日本、格鲁吉亚、澳大利亚、塞浦路斯和泰国在更敏锐的泡沫读数生效后遭遇最大下调 — 格鲁吉亚受创最重，因为其泡沫读数高，同时公共数据最薄弱。
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本月 Score — Top 5
| # | 市场 | Score (1 Jul) | 上月 | 变动 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 🇳🇱 荷兰 | 76.4 | 74.6 (#3) | ▲ +1.8 · 上升2位 |
| 2 | 🇮🇪 爱尔兰 | 76.0 | 74.2 (#5) | ▲ +1.8 · 上升3位 |
| 3 | 🇵🇱 波兰 | 76.0 | 77.2 (#1) | ▼ −1.2 · 下降2位 |
| 4 | 🇦🇪 阿联酋 | 75.6 | 74.3 (#4) | ▬ +1.3 · 不变 |
| 5 | 🇩🇰 丹麦 | 74.5 | 76.7 (#2) | ▼ −2.2 · 下降3位 |
本月最重要的信息是榜首有多么接近。荷兰、爱尔兰和波兰只相差十分之四点 — 实际上是三方并列第一。波兰上月领先，并没有做错什么；它只是在 data transparency 上略低，而这一点在更新后的方法中权重略高。阿联酋稳居第四。丹麦是榜首附近的警示 — 数据优秀，但中高水平的泡沫读数让它从第二降到第五。
上层梯队的其余市场（第6–8名）：🇬🇧 英国（73.6，升至 #6）、🇪🇪 爱沙尼亚（72.9，#7）以及 🇸🇮 斯洛文尼亚（72.1，上升四位至 #8）— 斯洛文尼亚是本月安静的赢家。
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变动（Score 变化 2+ 点）
本月所有超过2点的变动都是下行。没有市场上涨2点或更多；最大涨幅是荷兰和爱尔兰的 +1.8。这种单向性说明这是一次 recalibration — 当评分方法升级时，分数会一起重置，而不是一起攀升。
| 市场 | 变动 | 排名 | 原因 |
|---|---|---|---|
| 🇯🇵 日本 | −5.2 | #6 → #12 | 全榜最剧烈的重置；其中等水平的 data transparency 现在形成更大拖累。 |
| 🇬🇪 格鲁吉亚 | −4.4 | #19 → #26 | 双重受击 — 全榜最高的 bubble 读数，并且公共数据明显最薄弱。 |
| 🇦🇺 澳大利亚 | −4.0 | #17 → #24 | 高 bubble 读数现在受到更严厉惩罚，尽管其数据质量仍属最佳之一。 |
| 🇨🇾 塞浦路斯 | −3.6 | #14 → #19 | 新方法下的较高（中高）bubble 读数。 |
| 🇹🇭 泰国 | −3.3 | #18 → #23 | 较高 bubble 读数，加上只有中等水平的 data transparency。 |
| 🇩🇪 德国 | −2.9 | #10 → #11 | 被重置削减，但仍舒适地处于中游；排名几乎未动。 |
| 🇬🇷 希腊 | −2.9 | #11 → #14 | bubble/transparency 重置 — 不是周期变化（见 Cycle Watch）。 |
| 🇸🇬 新加坡 | −2.9 | #28 → #29 | 本已是最低分市场；重置扩大了差距。 |
| 🇩🇰 丹麦 | −2.2 | #2 → #5 | 数据很好，但中高 bubble 读数让它在榜首附近损失三个名次。 |
值得注意的大幅排名洗牌 即使分数变化低于2点：西班牙跃升五位（#23 → #18），以色列、罗马尼亚和新西兰各升四位，而格鲁吉亚和澳大利亚各降七位。再次强调 — 主要是新方法落地时的机械调整。
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Cycle Phase Watch
CASABROVA 通过跨境买家真正关心的视角读取房地产周期：外国资本流向哪里。 外国投资领先，价格滞后。一个市场表面上可以很活跃 — 本地买家维持交易，价格仍在上涨 — 但外国资金却在悄悄走向出口。这就是 withdrawal 阶段，而尽早发现它正是我们工作的核心。
三个市场处于 withdrawal，原因每次都相同：外国资本正在回撤，而价格仍然高企。
- 葡萄牙 🇵🇹 — withdrawal. 2024年外国房地产投资转降，而价格继续攀升 — 典型的周期后期背离。
- 西班牙 🇪🇸 — withdrawal. 非居民外国人的购买同比下降约4%，外国人在市场中的占比也下滑，即便总体房价上涨。马德里还在主动把外国资本推出去：房产 golden-visa 通道已在 April 2025 结束，并提出对非欧盟、非居民买家征收100%购置税。资金正在市场顶部离开。
- 捷克 🇨🇿 — withdrawal. 信号很清楚 — 2025年本地投资者约占房地产成交量的80%，而这个市场曾由外国资本主导。总体活动仍能维持，是因为捷克人在买；外国投资者已经后退。
其他市场：
- 德国 🇩🇪 和英国 🇬🇧 — 正从 correction 走向 recovery. 价格和活动从低点企稳 — 从历史上看，这是耐心买家的进入窗口。
- 以色列 🇮🇱 — correction（国内住房）。 交易量仍远低于常态 — 市场正在消化下行阶段。
- 希腊 🇬🇷 — peak，观察中。 销售量已从2023年高点回落，但外国房地产投资直到2024年仍在上升，所以我们还不宣布拐点。它明确在观察名单上。
周期判断跟踪最新可得数据中的外国资本和交易趋势；2025国家总量在全年数据最终确定前仍为临时值。
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虚拟投资组合 — 本月动作
CASABROVA 虚拟投资组合是我们的纸面交易记录：只有当市场满足完整入场条件时才开仓，并持有到周期转向。本月有一个干净的新入场，以及一个我们选择观察而不是买入的市场。
- 罗马尼亚 🇷🇴 — 新入场 ✓. 罗马尼亚本月满足干净入场条件 — 目前唯一完全合格的市场。
- 波兰 🇵🇱 — 观察中，不是新买入。 波兰仍是我们基本面最强的市场之一（也是 Score #3），但活动明显降温，而价格仍在上涨。外国资本本身仍然看起来健康 — 自2015年以来，外国房地产投资大致跟上了波兰总体外国投资的步伐 — 因此这更像是市场见顶，而不是资金外流。它留在观察名单上，不是新的入场。
虚拟投资组合是教育性的纸面交易模型 — 不是投资建议。任何国家数据都是一般市场数据，不是我们入场条件的描述。
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监管与税务更新
过去一个月，我们法律与税务数据集中的大多数活动是常规数据维护，而不是新法律。值得投资者注意的项目：
- 加拿大 🇨🇦 — 外国买家禁令延长至 1 January 2027. 联邦对非居民购买住宅物业的禁令已延长；实际上，在此之前主要城市对外国买家关闭。还要加上1%的年度 Underused Housing Tax，以及省级20–25%的入场附加税。如果加拿大在某人的名单上，目前的实际答案是“等待”。
- 格鲁吉亚 🇬🇪 — 投资居留门槛正在提高。 格鲁吉亚 residence-by-investment 路径的房产门槛正上调至约 US$150k（此前约 US$100k），记录自 March 2026。它仍是我们跟踪的最低入场成本之一，但门正在收窄。
- 税务陷阱提醒（阿联酋 🇦🇪 对比利时居民）。 阿联酋“0% rental / 0% capital-gains”的标题对比利时居民买家可能被中和：比利时–阿联酋税收协定只豁免在来源地实际纳税的收入，而由于阿联酋不征税，比利时反而可以对租金征税。更广泛的教训在所有地方都成立 — 你的居住国规则可能覆盖一个零税目的地。
这些说明来自 CASABROVA 的参考数据集，用于帮助定位，不构成税务或法律建议。购买前务必与合格专业人士确认自身情况。
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方法说明
分数为 CASABROVA Score (v6)，在每月1日切点刷新。本 2026年6月版基于 1 July 2026 月度切点，并与 1 June 2026 切点比较。由于 bubble risk 和 data transparency 进入 Score 的方式已升级并在 1 July 应用，本月点数变化主要是一次性 recalibration，而不是市场运动 — 下月排名将重新按 like-for-like 比较。Cycle phases 使用年度 CASABROVA Master Index；2024是最后的最终年份，2025为临时值。
来源
- CASABROVA 月度 Score 切点 — 1 July 2026（基准：1 June 2026）
- CASABROVA Master Index — 年度周期与供应数据（2024最终；2025临时）
- CASABROVA 法律与税务参考数据集