下文中的塞浦路斯统计数据涵盖塞浦路斯共和国政府控制的地区，而非整个岛屿。这是一般性分析，并非针对个人的投资、税务或移民建议。
建设增加不一定意味着住房过多
获批住房数量激增，可能看起来像是供应过剩的开始。也可能意味着开发商正试图追赶已经增长的需求。
这正是塞浦路斯面临的问题。住房需求来自本地居民、迁入该国的住户、国际劳工和企业，以及不打算在那里永久居住的买家。获批的建设项目储备正在扩大，但获准建设不等于住房已经竣工。
Central Bank of Cyprus 报告，2026年第二季度住宅房地产价格同比上涨8.5%，并称需求强劲，尤其来自外国买家。该指数采用房地产估值；不能确定某一具体房产会以该指数所暗示的价格售出。[1]
2026年早些时候，IMF 描述了房价涨幅放缓、市场趋于稳定的情况。该评估于5月完成，早于随后发布的第二季度报告。这些报告反映的是不同信息时期；两者都不能支持假定趋势始终不变。[7]
因此，投资问题是有条件的：如果新增住户和热门地点的需求增长快于合适住房的可用供应，即使建设增加，价格也可能继续上涨。不能确定价格会继续上涨。
需求数据告诉我们什么
2026年1月至8月，共有13,288份买卖合同被提交登记，而2025年同期为11,689份：增幅约为13.7%。涉及向外国买家出售的买卖合同的房地产记录数量从4,619增至5,562，增幅约为20.4%。将与外国买家相关的房地产数量除以全部已登记合同数量，所得比率在全国约为41.9%，在帕福斯区约为70.5%。由于分子统计房产、分母统计合同，这些数字是与外国买家相关活动的指标，并非个人买家或已完成住房购买的准确占比。两组序列均涵盖所有房地产类型，而不仅是住房。[2–4]
购买不等于迁入。外国买家可能是已经定居的居民、投资者、度假屋业主，或正在迁往塞浦路斯的人。同样，一个人可以迁往塞浦路斯并租房，而非买房。将每笔外国购买都加到迁移人数中，会对一些人重复计数，并错误归类另一些人。
本文使用的最新完整年度迁移序列涵盖2024年：长期迁入者40,471人、迁出者26,883人，净迁移为13,588人。2023年的可比总数为13,782人。这是正的净迁移，并非同比加速的证据。该指标包括迁移至少一年的塞浦路斯公民和外国公民，而非游客到访。[5]
一项较新的临时人口估计将2025年末人口定为996,600人，高于2024年的983,000人：增幅约为1.4%。人口增长不等于外国公民净迁移或新增住户，因此仅凭这次更新无法确定其中任何一项。[20]
这种区别很重要：近期购买数据表明外国购买更为活跃，但并不能证明新增居民住户的流入在2026年加速。
迁居有多个原因——不只是一个激励因素
外资企业和科技活动支持就业及住宿需求。央行2026年6月的公报讨论了外国劳工流入，以及地区紧张局势对经济活动和旅游业的风险。[6]
税务待遇也可能影响迁居决定。根据 IMF 的评估，塞浦路斯在2026年改革中大体保留了其 non-domicile 制度。这并非免除所有税项，也不是购买住房自动附带的优惠。资格条件、收入类型以及在其他地方的纳税义务都很重要。[7]
面向非欧盟国民的投资者居留计划增加了另一项激励。在其住宅房地产类别下，一般要求是从开发公司购买首次出售的房产，最低金额为300,000欧元，另加增值税，并须满足收入及其他条件。这是一条取得居留资格的途径，并非取得公民身份，也不赋予在塞浦路斯或欧盟其他地方就业的一般权利；该计划特定的就业限制和有限例外适用。获批的许可本身并不能证明一个住户已经实际迁居。[8]
地理位置、气候以及靠近以色列这一点也可能影响住户和退休人士。这些吸引因素今天存在；不能确定它们会继续以同样的速度吸引人们。就业、住房成本、政策及地区情况都可能改变迁入和迁出。
阿联酋的经验能——以及不能——告诉塞浦路斯什么
安全新闻的头条不会自动转化为永久离境。有工作、有企业、生活已经稳定的居民，面临的决定不同于取消旅行的游客。
阿联酋有支持这种区别的有限证据。2026年3月18日，Knight Frank 报告称，其伦敦和阿联酋团队未观察到广泛迁往英国的动向。他们看到从迪拜暂时返回的人数小幅增加，尤其是有年幼儿童的家庭，同时拟迁入者有所犹豫。这些是房地产中介面向客户的团队作出的早期观察，并非衡量整个阿联酋居民留存情况的代表性指标。[9]
我们此前关于迪拜的评论文章探讨了持续迁入如何可能维持需求，即使其他外国居民离开。这是一种不同于同一批居民在整个冲突期间一直留下的机制；两者不应混淆。[10]
对塞浦路斯而言，这支持一个值得检验的假设：已经定居的居民可能在地区不确定时期保留其长期生活基地。这并不能证明塞浦路斯会像迪拜一样表现。外国居民和塞浦路斯公民可能作出不同反应，而工作、安全、联通性及中断的持续时间都可能改变他们的决定。居民流动、已入住住房及租赁需求可以用于检验住房需求的韧性。要确定是否是同一批居民留下，需要随时间跟踪这些居民；总量层面的迁入和迁出无法区分留下与替代。
住房供应是否已经在赶上？
有用的比较，是新增住户与正在成为可用供应的住房之间的比较，而不是把数以万计的个体迁移者与数以千计的建筑许可进行比较。
| 年份 | 新竣工住宅 | 根据年末估计得出的净新增住户 |
|---|---|---|
| 2022 | 8,820 | 约10,400 |
| 2023 | 8,173 | 约9,700 |
| 2024 | 8,692 | 约6,600 |
| 三年合计 | 25,685 | 约26,700 |
来源：CYSTAT 的建设和住户序列。2021–2024年的年末住户估计分别为360,300、370,700、380,400及387,000；相邻年份之差得出上述增量。这些是四舍五入至最接近百位的估计值的净变化，并非直接统计新成立住户的数量。估计和四舍五入的性质意味着，解读某一年的变化应保持谨慎。其与住宅竣工总数的差额并不是缺少住房的数量。[11–12]
CYSTAT 总人口估计与住户估计的比率，从2021年的约2.58降至2022年的2.56及2023年的2.54，随后在2024年维持约2.54。这一模式描述的是已公布的估计值；它既不能证明这些估计的计算方法，也不直接衡量住户行为的变化。[12,21]
三年合计来看，估计的新增住户数量略高于竣工住宅数量。根据 CYSTAT 的估计，2024年竣工住宅数量超过当年的住户增量，但须考虑上述限制。这些证据并不能表明需求每年都快于建设，也不能证明目前存在全国性住房短缺。
这也不是完整的住房供需平衡表。拆除、用途转换、此前空置住房重新投入使用、第二套住宅、地点、可负担性以及推迟独立居住同样重要。过去的竣工数量衡量的是产出，而非该国最大的建设能力。
规划中的建设项目储备正在增长。2025年许可证涵盖16,171套住宅单位，而2024年为11,329套。2026年1月至5月，获许可单位达到8,978套，而一年前为5,484套，增幅为63.7%。不应将五个月的数据机械外推为全年预测。许可制度的变化及较早申请的处理也会影响这些统计的出现时间。[13–14]
并非所有获许可项目都会竣工，而最终竣工的项目也可能需要数年才能进入市场。央行指出建筑劳动力短缺和成本压力，但并未证明塞浦路斯可建住房数量存在一个固定上限。[1]
可用土地也不等于就业地点附近具备基础设施且获得融资的住房。随着时间推移，扩大供应的能力可能缓和价格压力。基础设施投资是这一过程的一部分：政府2026年计划包括增加海水淡化能力。这并不能证明任何特定住宅开发项目存在约束。[15]
2027–2028年的五个示例情景
这些是采用公开数据的敏感性练习，并非预测、概率或价格目标。其参照点是2022–2024年的平均值：每年约8,900个净新增住户和13,670名外国国籍净迁移者。后者不包括塞浦路斯公民，因此不同于上文的总迁移数据。仅使用2024年的较低住户参照值会产生显著不同的结果，如下所示。[12,16–17]
本练习采用2.57人，即2021年人口普查的平均住户规模，将外国公民净迁移的变化换算为住户当量。这是一个代理指标，并非对新到达迁移者测得的平均值。为避免重复计数，只把相对于迁移参照值的变化加到现有的全部住户基线中。计算为：年度新增住户 = 参照新增住户 +（假定年度外国公民净迁移 − 参照外国公民净迁移）÷ 2.57。基线中隐含的其他贡献保持不变；它们没有被单独测量，也没有被识别为本地住户。加入现有住户、共同居住，以及迁入者与迁出者住户结构的不同，都可能改变实际关系。[18]
每年竣工9,000、12,000及15,000套是供检验的假设，并非交付预测。迁移水平高出25%，指两年中每一年的年度水平都处于相同的较高水平，而非逐年复合增长。水平降低50%仍然意味着正的净迁移，并非净流出，也不是一半外国人口离开。
| 示例情况 | 外国公民净迁移相对于参照值 | 假定每年竣工数量 | 两年净新增住户 | 两年竣工总数 |
|---|---|---|---|---|
| 延续 | 不变 | 9,000 | 约17,800 | 18,000 |
| 迁移增强；交付受阻 | 高出25% | 9,000 | 约20,500 | 18,000 |
| 迁移与交付共同扩大 | 高出25% | 12,000 | 约20,500 | 24,000 |
| 交付加速 | 不变 | 15,000 | 约17,800 | 30,000 |
| 迁移减弱；项目竣工 | 降低50% | 12,000 | 约12,500 | 24,000 |
在延续情况下，净新增住户与住宅竣工总数在数值上接近，但尚未考虑现有住房存量的变化及新住房的用途。如果迁移增强而竣工停滞，压力可能持续。这是建设性的情况：更多起重机不一定意味着相对于居民需要有更多合适住房。
在第三种情况下，采用一户一住宅的简化假设，计算得到的新增住户约等于竣工总数的85%。这是示例比率，并非入住率目标或市场平衡阈值。现有居民可以迁入新住房，从而腾出旧住房供新增住户居住；这些新增住户不必直接入住新竣工住房。有些统计意义上的住户也可能共用一套住宅。[18]
结果在很大程度上取决于参照时期。仅使用2024年，会把两个输入都重设为每年6,600个净新增住户和12,914名外国国籍净迁移者。在迁移高出25%的情况下，这将两年住户估计从约20,500降至约15,700。与18,000套竣工住宅相比，这会反转数值比较：采用三年参照值时约多出2,500个住户，采用仅2024年的参照值时则约少2,300个住户。两种比较均不衡量实际短缺或过剩，而仅2024年的参照值也继承了前述住户估计的限制。
不同的住户规模假设也会改变迁移敏感性。这些选择是检验情景的理由，而不是把某一行当成最可能结果的理由。
最后两种情况可能加剧卖家和房东之间的竞争。这些差额并非空置住房预测：现有存量、度假需求、拆除、地点、购买力及开发商反应均未被量化。本练习也没有把住户与竣工数量的差额换算成价格变化百分比。
那么租金呢？
RICS/KPMG 指数记录，2026年第二季度公寓租赁价值同比增长7.36%。它采用参照房产及专业估值，并非涵盖每份租赁合同，也不是全面的入住率衡量。[19]
上述情景包括购房住户和租房住户。评估租金压力还需要进一步区分：有多少新增住户租房、有多少住房进入或退出长期租赁用途，以及它们位于哪些地点和价格区间。合租公寓的工人与寻找大房子的住户，形成不同类型的需求。
整体市场与您的最终买家是不同的问题
购买激励不一定会伴随房产进入下一次出售。住宅投资者居留途径的首次出售要求，将符合条件的开发商出售与后续转售区分开来。这并不消除转售需求，但意味着下一位买家的理由可能不同。[8]
实际问题是，没有原始激励时，谁会想要这套房产：本地住户、外国劳工、退休人士、度假屋业主，还是另一位投资者。迁移可能支持需求，同时扩大在海外赚取收入的买家与本地居民之间的可负担性差距。住房需求并不等于不计价格的需求。
购买之前，有用的核查包括可比房产已完成的销售、竞争性的新房和现有住房、买入与卖出成本、现实可实现的租金以及预计出售所需的时间。全国指数上涨并不能带来对某一具体房产转售价格的确定性。
价格进一步上涨具有合理的可能性；供应反应很重要
这些数字并不要求得出供应过剩的叙事。外国购买已经增加，多个迁居驱动因素仍然存在，而增加竣工住房需要时间。在居民与非居民需求超过合适可用住房的地方，即使建设扩大，价格进一步上涨也不会令人意外。不能确定价格会继续上涨：更快交付、较弱的住户增量或购买力下降，都可能改变局面。情景表并不能证明哪种结果最可能发生。
更强的主张——需求已经超过塞浦路斯的总建设能力——超出了现有证据。较为有限的命题更有用：在特定地点和住房细分领域，如果新增居民住户和其他买家的到来快于合适可用供应的扩张，需求可能继续领先于该供应。
各区实际竣工数量、住户增量、净迁移、租赁房源可用性及转售条件，是可以检验这一命题的指标。仅凭价格无法回答它。
您可以阅读 Cyprus discussion in CASABROVA's guide for Israeli buyers，了解相关跨境税务和购买考量。本文增加了需求与供应的视角。
来源
- Central Bank of Cyprus, Residential Property Price Index, Q2 2026, released 24 September 2026: https://www.centralbank.cy/images/media/pdf/RPPI_2026Q2_ENG.pdf
- Department of Lands and Surveys, Contracts of Sale 2025–2026: https://portal.dls.moi.gov.cy/wp-content/uploads/2026/02/Contracts-of-Sale-2025-2026.pdf
- DLS, Foreign Buyers 2025: https://portal.dls.moi.gov.cy/wp-content/uploads/2025/02/Foreign-Buyers-Sales-and-Contract-of-Sale-2025.pdf
- DLS, Foreign Buyers 2026: https://portal.dls.moi.gov.cy/wp-content/uploads/2026/02/Foreign-Buyers-Sales-and-Contract-of-Sale-2026.pdf
- CYSTAT, Demographic Statistics 2024: https://library.cystat.gov.cy/NEW/Demographic_Statistics-2024-EN-191225.pdf
- CBC, Economic Bulletin June 2026: https://www.centralbank.cy/images/media/pdf/CBC_EB_ENG_JUNE_2026.pdf
- IMF, Cyprus 2026 Article IV, report completed 27 May and published June 2026, housing discussion p. 8 and tax-reform Box 3 p. 17: https://www.imf.org/-/media/files/publications/cr/2026/english/1cypea2026001.pdf
- Migration Department, Immigration Permits for Investors, category 2.1(A) and accompanying requirements: https://www.gov.cy/mip-md/en/documents/companies-investors-permanent-residence-3/immigration-permits-for-investors/
- Knight Frank, Conflict and mobility — early signals, 18 March 2026: https://www.knightfrank.co.uk/research/article/2026/3/conflict-and-mobility--early-signals-from-knight-frank
- CASABROVA, The Dubai Anomaly, 28 April 2026, conceptual comparison only, not a primary resident-retention statistic: https://casabrova.com/en/editorial/dubai-anomaly-expat-replacement-model
- CYSTAT, Construction and Housing Statistics, July 2026 workbook: https://library.cystat.gov.cy/NEW/CONSTRUCTION-1995_2025-EL-220726.xls
- CYSTAT household estimates, table 1820060E: https://cystatdb.cystat.gov.cy/api/v1/en/8.CYSTAT-DB/Population/Population/1820060E.px
- CYSTAT, Building Permits December 2025: https://www.gov.cy/en/economy-and-finance/building-permits-december-2025/
- CYSTAT, Building Permits May 2026, released 16 September: https://library.cystat.gov.cy/NEW/Building_Permits-May26-EN-160926.pdf
- Government's 55 actions for 2026: https://www.gov.cy/en/president-of-the-republic-presidency/the-55-government-actions-for-2026-announced-by-the-president-of-the-republic-of-cyprus/
- CYSTAT immigrants by citizenship, table 1840030E: https://cystatdb.cystat.gov.cy/api/v1/en/8.CYSTAT-DB/Population/Migration/1840030E.px
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- CYSTAT, Census 2021 final results: https://library.cystat.gov.cy/NEW/Census2021-Final_Results-EN-090824.pdf
- RICS/KPMG Cyprus Property Index, Q2 2026: https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/reports/rics-kpmg-index-2026q2.pdf
- CYSTAT, De Jure Population by Sex, Annual, end-of-year total, table 1820010E, updated 9 July 2026; 2025 provisional: https://cystatdb.cystat.gov.cy/api/v1/en/8.CYSTAT-DB/Population/Population/1820010E.px
- CYSTAT, End of the Year De Jure Population by District (Urban/Rural Areas), Annual, table 1820055E, total population 2021–2024: https://cystatdb.cystat.gov.cy/api/v1/en/8.CYSTAT-DB/Population/Population/1820055E.px