本文由 CASABROVA 的 AI 编辑系统策划，并经我们的编辑审阅。
执行摘要
- 本月评分几乎没有变动——大多数市场保持稳定。
- 安静的故事在汇率市场，而它一点也不安静。 谢克尔正处于一代人以来的最强水平——兑美元约2.87（1993年以来未见的水平），兑欧元3.33，兑英镑3.85，而去年的平均值分别接近3.89和4.55。对于以谢克尔计酬的人来说，以欧元、美元和英镑计价的房产实际上比一年前便宜了14–19%——在房价本身变动之前。
- 唯一也许值得多看一眼的名字是阿联酋。 它失分最多（−1.9分），从第3位滑落至第6位。这是技术性修正，而非市场故事：评分方法现在对数据可得性赋予更高权重，阿联酋的数据缺口因此失分。值得注意的是，即使数据不足也只是让它从第3位的市场变为第6位的市场——这本身说明了其基本面的强劲。我们鼓励阿联酋持续发布市场数据；基本面显然不是问题。
- 希腊与西班牙正在分化。 希腊是我们的资本撤出候选市场：希腊央行的流量数据显示，2025年外国房地产投资下降约25%——一个早期确认信号，待纳入我们的指数。西班牙是意外：它果断关闭了投资居留的大门——而市场几乎没有察觉。2025年外国人购房创下新纪录，从数据看西班牙仍稳居扩张–峰值区间。
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本月评分 — 前五名
与上月基线相比（见方法论说明）。满分100。
| 排名 | 市场 | 评分 | 较上月 | 排名变动 | |------|--------|-------|----------------|-----------| | 1 | 美国 | 77.8 | −0.7 | — | | 2 | 丹麦 | 76.7 | −0.1 | — | | 3 | 波兰 | 75.2 | −0.8 | ↑ 1（原第4） | | 4 | 荷兰 | 74.6 | −0.1 | ↑ 2（原第6） | | 5 | 英国 | 74.4 | −0.8 | — |
榜首基本未变。美国保持第一，丹麦第二。阿联酋跌出第三，让波兰和荷兰各上升一两级。
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变动者
本月没有市场越过我们的2分报告线——无论向上还是向下。阿联酋的−1.9是最大单一变动；如上所述，它反映的是评分对数据可得性加权方式的技术性调整，而非市场本身的变化。阿联酋的所有其他组成部分——经济、收益率、税务、监管、价格、汇率——均无变化。
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周期阶段观察
希腊：资本撤出候选。西班牙：出人意料地仍在峰值。
本月的央行核查显示，欧洲两个最受关注的外国买家市场正指向不同方向：
- 西班牙——出人意料地仍稳居扩张–峰值区间。 西班牙不只是在2025年4月终结了黄金签证——它果断而明确地关闭了投资居留的大门。引人注目的是之后发生的事：什么都没有放缓。西班牙物业登记机构录得2025年外国人购房约97,300套——新纪录，高于2024年的约93,000套（外国人占比从14.6%降至13.8%，只是因为整体市场增长更快）。价格和成交量仍在攀升——但我们注意到这反映的是截至2025年的数据；尚无任何已发布的数据表明2026年的趋势。我们的欧盟统计局外国投资序列在最后可得读数时同样仍在上升（150.8 → 157.3 → 164.0 → 167.9 → 182.3，至2023年）。就数据而言，西班牙仍处于峰值——而峰值是动态状态；市场可以连续多年创出更高的峰值。大门已被重重关上；而市场至今未眨一下眼。我们关注数据中第一个显示影响显现的信号。
- 希腊——资本撤出候选。 欧盟统计局序列截至2024年且仍在上升（至113.2）。但早期信号已经到来：希腊央行流量数据显示，2025年流入希腊房地产的外国投资下降约25%（约20.6亿欧元，而2024年为创纪录的27.5亿欧元，各季度同比下降25–35%）。再加上成交量的回落，希腊值得真正的谨慎——待该流量数据归一化纳入我们的指数后，这一判断才会有定论。
我们所参照序列（欧盟统计局FDI-RE）的最终确认来得很慢——行业层面的细分大约在参考年度结束两年后发布，因此2024年读数预计在2026年末，2025年读数预计在2027年末。在此期间，上述央行序列为我们提供了更早的读数。
走出调整期（令人鼓舞的一面）：
- 英国、德国和捷克均从调整进入复苏——周期中最早、往往也是价值最佳的阶段。
复苏三市场中是否存在买入信号？ 我们的方法论寻找四个条件的共振：成交量向上拐头（领先信号）、外资流入确认、供给保持受限、价格拐头（滞后确认）。各市场现状如下：
- 英国——共振最强，但有一个诚实的星号。 成交量已向上（指数85 → 90进入2025年），库存持续收紧（64 → 63），新开工几乎零增长（110 → 112），价格已拐头（连续两年下跌后132 → 136）。四条腿中有三条指向正确方向。星号在外资流入这条腿上——原因有二。其一，英国可得的序列衡量的是全经济FDI——除房地产外还包括工业、科技和金融——因此对住房而言只能是指示性信号，而非决定性信号。其二，官方数据的确喜忧参半：ONS数据显示英国2024年外来FDI大幅下降（流量减少279亿英镑至134亿英镑），而2025年的早期季度读数则指向重新回升（2025年第四季度净流入约250亿英镑）。完整的2025年官方数据将于2026年末发布。结论：一个真实的早期复苏格局，外资流入腿正试探性地指向正确方向，但尚未确认。
- 德国——有希望但未确认。 成交量在恢复（82 → 88），价格已拐头（148 → 152.7）。突出特征是供给：住宅开工连续三年大幅下滑（112 → 95 → 88），为本十年晚些时候埋下供给挤压。但外资流入在最后读数时基本持平（154.0 → 154.7），库存略有松动（65 → 68）。两个条件达成，两个尚未。
- 捷克——窗口很可能已过。 成交量在恢复（92 → 98），但外国投资在最后读数时下降（190.5 → 185.1），而价格没有等任何人——仅2025年就上涨超过10%（222.3 → 245.4）。滞后指标已经跑完——这通常是在价值时刻之后而非之前看到的景象。
底线：三个市场中尚无任何一个录得完整的四条件信号。 英国共振最强但外资流入腿未决；德国需要流入确认；捷克的复苏真实但已被定价。
原地未动：
- 葡萄牙仍处于资本撤出——无变化。
- 以色列仍处于调整——但有一只值得点名的报春燕。以色列中央统计局最新发布显示，公寓价格环比上涨0.3%、年初至今上涨1.6%，尽管年度读数仍为负（−1.2%）。一两个月度读数不会改变阶段——我们的阶段由年度数据决定，年度曲线仍然显示调整。但这正是复苏前缘通常的模样，我们将密切关注接下来的统计局发布。
- 加拿大现读为调整，价格实际在下跌（其房价指数同比下降）。是这组市场中唯一出现价格直接下跌的市场。
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汇率观察：谢克尔买家的一代人窗口
我们的市场评分将汇率稳定性视为众多输入项之一，就这一项而言本月变化不大。但评分原地踏步不等于世界原地踏步——过去一年的汇率波动仍在回响，并正在重塑谁能在哪里买得起什么。
这一点在谢克尔收入者身上最为显著。谢克尔目前兑美元约2.87——1993年以来未曾到访的区间——过去十二个月兑美元升值约18%。兑欧元约3.33，而去年均值约3.89；兑英镑约3.85，而2025年均值约4.55——英镑一年内对谢克尔失去了近五分之一的价值。落到房产层面：
- 柏林（欧元）——一套50万欧元的公寓，一年前谢克尔买家需约195万谢克尔，如今约167万谢克尔——少了约28万谢克尔，而房地产市场本身还未挪动一厘米。且柏林所在的市场刚被我们的周期模型从调整移入复苏——传统上价值猎手表现最好的周期阶段。
- 曼彻斯特（英镑）——在英国经典的收益率城市，变化更为锐利。一套25万英镑的曼彻斯特公寓——英国市场闻名的那种租金收益型购置——从去年均价下的约114万谢克尔降至如今约96万谢克尔：少了约17.5万谢克尔，而这正是我们组合中最接近教科书式买入信号的市场（见周期阶段观察）。
- 迈阿密（美元）——在我们覆盖的美国都会区中，一套40万美元的迈阿密公寓一年前约合135万谢克尔，如今约115万谢克尔——少了约20万谢克尔——而该市场正占据我们榜单的第一名。
这种量级的汇率窗口很罕见，而且它们不会预告自己的关闭日期。我们不做汇率预测——但当地面移动到这种程度时，指出来正是我们的本分，而它确实移动了。
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监管 / 税务更新
有两项常设事项值得持续放在买家面前，因为它们塑造着上述市场：
- 荷兰——对投资者的好消息：非自住住宅的过户税自2026年1月1日起从10.4%下调至8%，这是有意将投资者引回租赁市场的举措。对在荷兰考虑以租养房的人直接相关，且荷兰正在我们的榜单上攀升。
- 加拿大——针对外国人购买大多数住宅的联邦禁令持续至2027年1月1日。它适用于主要城市地区的存量住宅（三单元及以下），但有重要豁免：开发用途购置、空地以及部分工作许可持有人。省级附加税另行叠加（安大略25%，不列颠哥伦比亚20%）。值得关注：2025年12月，政府启动了对2027年后禁令替代方案的正式评估，桌面上是澳大利亚式模式——允许外国人购买新建住房，但禁止购买存量住房。目前关闭的大门可能会部分重开。
关于西班牙（黄金签证于2025年4月3日终止）和希腊（黄金签证现为高需求区80万欧元——雅典/阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及较大岛屿——其他地区40万欧元，商改住或保护建筑修复25万欧元）的背景，见所述编辑部草稿。这些政策转变使两个市场进入观察状态——但它们本身并不构成阶段变化的证据。
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方法论说明：评分采用CASABROVA Score v6——我们唯一的规范模型，每月1日切分。本期将2026年6月1日的月度切分与2026年5月19日的切分进行比较——后者作为基线是因为它是现行方法论下最近的一次切分（尚不存在更早的月度切分）。周期信号观察描述的是我们公开指标相对于我们方法论的位置；它们仅为一般信息，不构成投资、法律或税务建议，汇率的变动也可能不利于买家。
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资料来源
- CASABROVA生产数据库——2026年6月1日与2026年5月19日的月度评分切分
- 欧盟统计局——外来FDI存量，房地产活动（NACE L），2015=100
- 希腊央行——房地产直接投资流量（2024–2025）
- 西班牙物业登记总会（Colegio de Registradores）——外国买家交易数据（2024–2025）
- 加拿大政府（财政部）——外国买家禁令延期；business.gov.nl——2026年过户税调整
- 汇率：CASABROVA汇率源（欧洲央行每日参考汇率，2026-06-03）用于当前EUR/ILS、EUR/USD与EUR/GBP交叉汇率；Trading Economics / exchange-rates.org / poundsterlinglive用于12个月变动、1993年比较及2025年均值（EUR/ILS约3.89，GBP/ILS约4.55）
- 加拿大评估：加拿大政府 / CMHC（禁令范围与豁免）；彭博社，2025年12月（2027年后评估）
- 英国FDI背景：ONS《Foreign direct investment involving UK companies》（2024年公报）
- 以色列：中央统计局公寓价格指数，最新月度发布（2026年5–6月）