华沙
首都城市溢价，最深流动性和最强以色列基础设施
货币：
单价范围/平方米zł11,485–zł20,298/m² (₪9,305–₪16,445/m²)
长期租赁收益7.5%–7.9%
短期租赁收益6.1%–8.7%
同比增长+3%
特拉维夫出发的航班14×/wk
* 汇率仅供参考，基于ECB参考汇率
当地STR规定 — 华沙
National CWTON registration required from May 2026. No local night caps, zoning bans, or 旅游税. Minimal city-level STR regulation beyond national baseline.
市场分析 — 华沙
关键需求驱动因素和主要投资风险
✅需求驱动因素
- •244K students, corporate HQs, EU fund inflows, deepest 以色列社区
⚠️关键风险
- •Price-to-income 9.7 years, STR regulation May 2026
房产在华沙
5310 出售·215 出租
1
🏠
PLN 1.3M
Ursynów
120m²
4%–4.5% STR
2
🏠
PLN 813K
Wola
56.27m²
5%–7.5% STR
3
🏠
PLN 900K
Wola
55.65m²
5%–7.5% STR
4
🏠
PLN 870K
Praga-Północ
47.01m²
5%–8% STR
5
🏠
PLN 675K
Praga-Południe
46m²
4%–5% STR
6
🏠
PLN 638K
Żoliborz
45.62m²
6.1%–8.7% STR
7
🏠
PLN 920K
Wola
50m²
5%–7.5% STR
8
🏠
PLN 2.2M
Mokotów
97.54m²
4.5%–7% STR
9
🏠
PLN 4.5M
Żoliborz
171m²
6.1%–8.7% STR
10
🏠
PLN 1.2M
Ursynów
59.75m²
4%–4.5% STR
11
🏠
PLN 895K
Wola
45.35m²
5%–7.5% STR
12
🏠
PLN 1.4M
Wola
68m²
5%–7.5% STR
13
🏠
PLN 899K
Żoliborz
70.5m²
6.1%–8.7% STR
14
🏠
PLN 1.8M
Praga-Południe
103.99m²
4%–5% STR
15
🏠
PLN 480K
Praga-Północ
39.2m²
5%–8% STR
16
🏠
PLN 1.0M
Ursynow
50m²
17
🏠
PLN 1.8M
Mokotow
55.15m²
18
🏠
PLN 1.7M
Zoliborz
69m²
19
🏠
PLN 1.5M
Mokotow
63.5m²
20
🏠
PLN 819K
Praga-Polnoc
54.68m²
21
🏠
PLN 1.1M
Praga-Poludnie
54m²
22
🏠
PLN 800K
Zoliborz
35.7m²
23
🏠
PLN 1.9M
Srodmiescie
65m²
24
🏠
PLN 775K
Ursynow
32.87m²
25
🏠
PLN 750K
Wola
38m²
5%–7.5% STR
26
🏠
PLN 889K
Wola
50.1m²
5%–7.5% STR
27
🏠
PLN 795K
Wola
48m²
5%–7.5% STR
28
🏠
PLN 4.8M
Srodmiescie
69m²
29
🏠
PLN 839K
Mokotow
41.43m²
30
🏠
PLN 999K
Mokotow
49m²
31
🏠
PLN 1.4M
Ursynow
2 卧49.97m²
32
🏠
PLN 1.2M
Praga-Polnoc
3 卧65.54m²
33
🏠
PLN 449K
Praga-Poludnie
31.4m²
34
🏠
PLN 5.0M
Wola
5 卧187m²
5%–7.5% STR
35
🏠
PLN 1.2M
Praga-Poludnie
2 卧54.3m²
36
🏠
PLN 940K
Praga-Polnoc
2 卧53m²
37
🏠
PLN 759K
Wola
3 卧47m²
5%–7.5% STR
38
🏠
PLN 880K
Wola
2 卧38.8m²
5%–7.5% STR
39
🏠
PLN 1.1M
Praga-Poludnie
2 卧37.5m²
40
🏠
PLN 899K
Wola
2 卧36.36m²
5%–7.5% STR
41
🏠
PLN 725K
Srodmiescie
29.2m²
42
🏠
PLN 1.4M
Praga-Polnoc
3 卧87.09m²
43
🏠
PLN 863K
Praga-Polnoc
2 卧48.55m²
44
🏠
PLN 498K
Wola
27.3m²
5%–7.5% STR
45
🏠
PLN 3.8M
Praga-Polnoc
4 卧105.96m²
46
🏠
PLN 364K
Praga-Poludnie
17m²
47
🏠
PLN 1.8M
Srodmiescie
3 卧92m²
48
🏠
PLN 699K
Srodmiescie
3 卧45m²
49
🏠
PLN 1.4M
Praga-Poludnie
3 卧72.61m²
50
🏠
PLN 769K
Wola
2 卧33m²
5%–7.5% STR
51
🏠
PLN 2.4M
Srodmiescie
5 卧129.6m²
52
🏠
PLN 699K
Ursynow
2 卧40m²
53
🏠
PLN 829K
Ursynow
2 卧52m²
54
🏠
PLN 800K
Praga-Poludnie
4 卧60m²
55
🏠
PLN 960K
Ursynow
3 卧83m²
56
🏠
PLN 890K
Praga-Poludnie
2 卧45m²
57
🏠
PLN 749K
Ursynow
4 卧72.2m²
58
🏠
PLN 683K
Srodmiescie
2 卧36.03m²
59
🏠
PLN 981K
Ursynow
2 卧40.91m²
60
🏠
PLN 467K
Praga-Poludnie
29.8m²
61
🏠
PLN 1.2M
Srodmiescie
3 卧58m²
62
🏠
PLN 3.3M
Praga-Polnoc
4 卧131.31m²
63
🏠
PLN 599K
Ursynow
33m²
64
🏠
PLN 1.5M
Srodmiescie
3 卧66.52m²
65
🏠
PLN 808K
Wola
4 卧62.6m²
5%–7.5% STR
66
🏠
PLN 1.1M
Praga-Poludnie
3 卧72.21m²
67
🏠
PLN 685K
Ursynow
2 卧39.72m²
68
🏠
PLN 1.8M
Wola
5 卧116.89m²
5%–7.5% STR
69
🏠
PLN 815K
Praga-Polnoc
4 卧58.3m²
70
🏠
PLN 3.0M
Srodmiescie
3 卧139.7m²
71
🏠
PLN 1.2M
Praga-Polnoc
3 卧59m²
72
🏠
PLN 1.6M
Wola
3 卧69m²
5%–7.5% STR
73
🏠
PLN 2.2M
Wola
3 卧75.68m²
5%–7.5% STR
74
🏠
PLN 1.1M
Ursynow
3 卧55.1m²
75
🏠
PLN 1.5M
Praga-Polnoc
4 卧78.52m²
76
🏠
PLN 2.7M
Praga-Poludnie
4 卧124.38m²
77
🏠
PLN 724K
Ursynow
33.34m²
78
🏠
PLN 888K
Srodmiescie
3 卧60.3m²
79
🏠
PLN 1.0M
Srodmiescie
2 卧40.5m²
80
🏠
PLN 2.2M
Praga-Polnoc
3 卧78m²
81
🏠
PLN 780K
Praga-Polnoc
3 卧47.3m²
82
🏠
PLN 888K
Ursynow
2 卧42.6m²
83
🏠
PLN 820K
Srodmiescie
3 卧59m²
84
🏠
PLN 912K
Praga-Poludnie
3 卧59.63m²
85
🏠
PLN 720K
Srodmiescie
32.2m²
86
🏠
PLN 995K
Praga-Poludnie
3 卧77m²
87
🏠
PLN 765K
Wola
3 卧49.93m²
5%–7.5% STR
88
🏠
PLN 2.5M
Ursynow
5 卧166.6m²
89
🏠
PLN 950K
Wola
2 卧52.02m²
5%–7.5% STR
90
🏠
PLN 1.1M
Wola
2 卧46m²
5%–7.5% STR
91
🏠
PLN 1.6M
Praga-Poludnie
5 卧127.22m²
92
🏠
PLN 1.3M
Ursynow
3 卧62.25m²
93
🏠
PLN 1.7M
Praga-Polnoc
4 卧105.4m²
94
🏠
PLN 924K
Wola
2 卧43m²
5%–7.5% STR
95
🏠
PLN 1.0M
Praga-Polnoc
4 卧81.88m²
96
🏠
PLN 799K
Srodmiescie
3 卧56.8m²
97
🏠
PLN 709K
Praga-Poludnie
2 卧34.18m²
98
🏠
PLN 1.0M
Praga-Polnoc
3 卧62.25m²
99
🏠
PLN 881K
Praga-Polnoc
3 卧57.21m²
100
🏠
PLN 750K
Praga-Poludnie
3 卧59.6m²
华沙待售房产
最新房源
显示 1–12 / 50 个房产
CASABROVA
otodom.plzł800,548(₪648,590)
zł20,195/m²开间 39.64m² 在Mokotów
Mokotów, Warsaw
39.64 m²
studio
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł4,640,000(₪3,759,243)
zł29,000/m²公寓 160m² 在ul. Alzacka, Warszawa, Praga-Południe, Saska Kępa
ul. Alzacka, Warszawa, Praga-Południe, Saska Kępa, Warsaw
160 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł1,350,000(₪1,093,745)
zł23,276/m²公寓 58m² 在ul. Szwedzka, Warszawa, Praga-Północ, Nowa Praga
ul. Szwedzka, Warszawa, Praga-Północ, Nowa Praga, Warsaw
58 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł834,440(₪676,046)
zł11,500/m²公寓 72.56m² 在ul. Przylaszczkowa, Warszawa, Wawer, Falenica
ul. Przylaszczkowa, Warszawa, Wawer, Falenica, Warsaw
72.56 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł699,000(₪566,318)
zł14,178/m²公寓 49.3m² 在ul. Władysława Korotyńskiego, Warszawa, Ochota, Rakowiec
ul. Władysława Korotyńskiego, Warszawa, Ochota, Rakowiec, Warsaw
49.3 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł2,799,000(₪2,267,699)
zł20,314/m²公寓 137.79m² 在Syta, Warszawa, Wilanów, Zawady
Syta, Warszawa, Wilanów, Zawady, Warsaw
137.79 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł1,850,000(₪1,498,837)
zł33,036/m²公寓 56m² 在Srodmiescie
Srodmiescie, Warsaw
56 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł1,850,000(₪1,498,837)
zł24,536/m²公寓 75.4m² 在Srodmiescie
Srodmiescie, Warsaw
75.4 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł479,000(₪388,078)
zł19,631/m²开间 24.4m² 在ul. Wrzeciono, Warszawa, Bielany, Wrzeciono
ul. Wrzeciono, Warszawa, Bielany, Wrzeciono, Warsaw
24.4 m²
studio
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł1,060,000(₪858,791)
zł21,200/m²公寓 50m² 在Mokotów
Mokotów, Warsaw
50 m²
apartment
来源： otodom.pl
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CASABROVA
otodom.plzł719,000(₪582,522)
zł21,197/m²开间 33.92m² 在Mokotów
Mokotów, Warsaw
33.92 m²
studio
来源： otodom.pl
查看房源
CASABROVA
otodom.plzł698,000(₪565,508)
zł13,988/m²公寓 49.9m² 在Mokotów
Mokotów, Warsaw
49.9 m²
apartment
来源： otodom.pl
查看房源
…
Yield by Neighborhood — 华沙
微观区域投资对比——CASABROVA差异化
| 社区 | 价格/m² | STR收益率 | STR状态 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 布拉格南区 新兴 | zł4,174–zł53,098 (₪3,382–₪43,019) | 4%–5% | STR已许可 🟢 | 华沙住宅区 |
| Żoliborz | zł11,485–zł20,298 (₪9,305–₪16,445) | 6.1%–8.7% | 不可用 | |
| 莫科图夫 | zł12,062–zł15,508 (₪9,772–₪12,564) | 4.5%–7% | 需要许可证 | |
| 别拉尼 大学学生 | zł10,339–zł12,923 (₪8,376–₪10,470) | 4%–6.5% | 需要许可证 | |
| 市中心（华沙） 高端 | zł16,370–zł22,401 (₪13,262–₪18,149) | 6%–9% | 需要许可证 | 城市中心高级短租区。Powiśle小区受外籍人士欢迎。 |
| 布拉格北区 | zł13,785–zł17,231 (₪11,168–₪13,960) | 5%–8% | 需要许可证 | |
| 沃拉 | zł9,477–zł12,062 (₪7,678–₪9,772) | 5%–7.5% | 需要许可证 | |
| 乌尔西努夫 | zł7,922–zł35,065 (₪6,418–₪28,409) | 4%–4.5% | STR已许可 🟢 | 华沙住宅区 |
收益率和价格区间是基于公开房地产门户网站（Tranio、Investropa、Globes 等）的内部 AI 研究估算，并按季度刷新；并非一手来源数据。
华沙投资区域
布拉格南区
华沙住宅区
新兴
STR已许可 🟢4%–5% STR
起价 zł4,174/m² (₪3,382/m²)
Żoliborz
不可用6.1%–8.7% STR
起价 zł11,485/m² (₪9,305/m²)
莫科图夫
需要许可证4.5%–7% STR
起价 zł12,062/m² (₪9,772/m²)
别拉尼
大学学生
需要许可证4%–6.5% STR
起价 zł10,339/m² (₪8,376/m²)
市中心（华沙）
城市中心高级短租区。Powiśle小区受外籍人士欢迎。
高端
需要许可证6%–9% STR
起价 zł16,370/m² (₪13,262/m²)
布拉格北区
需要许可证5%–8% STR
起价 zł13,785/m² (₪11,168/m²)
沃拉
需要许可证5%–7.5% STR
起价 zł9,477/m² (₪7,678/m²)
乌尔西努夫
华沙住宅区
STR已许可 🟢4%–4.5% STR
起价 zł7,922/m² (₪6,418/m²)
✈️
从特拉维夫直飞航班
每周14趟直飞航班
编辑专栏 | CASABROVA
所有文章 →quarterly-briefinginvestor-briefing2026年8月8日
2026 年第二季度投资者简报
我们的季度跨市场简报：二十九个市场、外国买家的借贷成本、周期位置、按国籍划分的税务以及 CASABROVA 评分。
CASABROVA 编辑部
cyclesmarket-timing2026年7月3日
罗马尼亚收到信号。波兰继续观察。
为什么 CASABROVA 正通过其模型框架进入一个东欧市场，同时在另一个市场等待更清晰的入场信号。
CASABROVA 编辑部
cyclescapital-rotation2026年7月2日
西班牙之后：欧洲海外房产资金下一站去哪里
对外国买家来说，西班牙如今已经进入 late-cycle 且变得拥挤 — 那么欧洲的房产资金下一步会轮动到哪里？CASABROVA 将 revealed preference、结构质量（Score）和时机（Master Index）分开，并梳理罗马尼亚、波兰和阿联酋的逻辑。
CASABROVA 编辑部
briefingmonthly2026年7月1日
CASABROVA 全球投资者简报 — 2026年6月
6月简报是一次性的评分重置：荷兰、爱尔兰和波兰位居榜首附近；西班牙、葡萄牙和捷克仍处于 withdrawal；希腊处于 peak；德国和英国走向 recovery；罗马尼亚进入虚拟投资组合。
CASABROVA 编辑部
市场评论 — 华沙
华沙是波兰首都，也是布拉格之外中欧流动性最强的房产市场。平均公寓价格约100万兹罗提（约€235,000），市中心长租收益率5-6%、短租收益率7-8%，在首都城市中仍具竞争力。
波兰8.5%的固定租金所得税是欧盟最友好的投资者制度之一，持有5年后资本利得税降至0%。外国买家无限制。
主要考虑因素：华沙人口年增长1.2%，受乌克兰移民推动。人均GDP超过欧盟平均水平。
最后更新： 2026年4月25日