华沙
首都城市溢价，最深流动性和最强以色列基础设施
* 汇率仅供参考，基于ECB参考汇率
当地STR规定 — 华沙
National CWTON registration required from May 2026. No local night caps, zoning bans, or 旅游税. Minimal city-level STR regulation beyond national baseline.
市场分析 — 华沙
关键需求驱动因素和主要投资风险
✅需求驱动因素
- •244K students, corporate HQs, EU fund inflows, deepest 以色列社区
⚠️关键风险
- •Price-to-income 9.7 years, STR regulation May 2026
学校：课程与教学语言
这里介绍本市儿童可选择的学校课程和教学语言，并不反映居住在此的外国居民人数。
公立学校：教学语言: Polish · 来源
Akademeia High School
课程: A Level; iGCSE
学段或年龄: Years 9–13
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
British Primary School of Wilanow
课程: Cambridge International Curriculum
学段或年龄: Primary school
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Deutsch-Polnische Begegnungsschule „Willy-Brandt-Schule” Warschau
课程: Deutsche Internationale Abiturprüfung (DIAP); Deutsches Internationales Abitur (DIA); German Curriculum; German system (Kindergarten, Grundschule, Sekundarstufe I/II, Abitur); German-language programme; Polish Matura; Polish-language programme
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
International European School Warsaw
课程: Accredited European School curriculum / European Baccalaureate; IB Diploma Programme (DP)
学段或年龄: Nursery through European Baccalaureate
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
Japanese School in Warsaw / ワルシャワ日本人学校
课程：来源未说明
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Liceum Ogólnokształcące TE VIZJA z Oddziałami Dwujęzycznymi
课程: IB Diploma Programme (DP)
学段或年龄: Liceum ogólnokształcące
教学语言: ENGLISH; POLISH
来源 · 核查日期:
LO z Oddziałami Dwujęzycznymi im. Adama Mickiewicza w Piastowie
课程: IB Diploma Programme (DP)
学段或年龄: Liceum ogólnokształcące
教学语言: ENGLISH; POLISH
来源 · 核查日期:
The British School Warsaw
课程: A-Levels; Cambridge IGCSE; English National Curriculum; IB DP; International Primary Curriculum (IPC)
学段或年龄: Early Years to Upper School (ages 2.5–18)
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
The Canadian School of Warsaw
课程: IB Primary Years Programme (PYP); IB PYP; Polish national curriculum
教学语言: ENGLISH
来源 · 核查日期:
Warsaw Montessori High School
课程: IB Diploma Programme (DP)
学段或年龄: High school
教学语言: ENGLISH; OTHER; POLISH
来源 · 核查日期:
XXXIII Liceum Ogólnokształcące Dwujęzyczne im. Mikołaja Kopernika (public)
课程: IB DP; IB MYP; Polish national curriculum (bilingual school)
学段或年龄: Upper secondary (liceum)
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
按名称字母顺序列出，并非排名或推荐。信息整理自公开来源；请向学校确认详情。
房产在华沙
4612 出售·4992 出租
华沙待售房产
最新房源
显示 1–12 / 50 个房产
公寓 68.2m² 在Jelonki Północne
开间 33.85m² 在Grochów
公寓 58.28m² 在Piaski
开间 31.31m² 在Augustówka
开间 32.21m² 在Ursynów
开间 28.03m² 在Raków
公寓 81.37m² 在Raków
公寓 72.61m² 在Mokotów
公寓 50.02m² 在Srodmiescie
公寓 57.2m² 在Srodmiescie
开间 31m² 在Wola
公寓 53m² 在Ursynów
Yield by Neighborhood — 华沙
微观区域投资对比——CASABROVA差异化
| 社区 | 价格/m² | STR收益率 | STR状态 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 布拉格南区 新兴 | zł4,235–zł53,865 (₪3,374–₪42,922) | 4%–5% | STR已许可 🟢 | 华沙住宅区 |
| 沃拉 | zł9,614–zł12,236 (₪7,661–₪9,750) | 5%–7.5% | 需要许可证 | |
| 莫科图夫 | zł12,236–zł15,732 (₪9,750–₪12,536) | 4.5%–7% | 需要许可证 | |
| 别拉尼 大学学生 | zł10,488–zł13,110 (₪8,357–₪10,447) | 4%–6.5% | 需要许可证 | |
| 布拉格北区 | zł13,984–zł17,480 (₪11,143–₪13,929) | 5%–8% | 需要许可证 | |
| Żoliborz | zł11,650–zł20,591 (₪9,284–₪16,408) | 6.1%–8.7% | 不可用 | |
| 市中心（华沙） 高端 | zł16,606–zł22,724 (₪13,232–₪18,107) | 6%–9% | 需要许可证 | 城市中心高级短租区。Powiśle小区受外籍人士欢迎。 |
| 乌尔西努夫 | zł8,036–zł35,572 (₪6,404–₪28,345) | 4%–4.5% | STR已许可 🟢 | 华沙住宅区 |
收益率和价格区间是基于公开房地产门户网站（Tranio、Investropa、Globes 等）的内部 AI 研究估算，并按季度刷新；并非一手来源数据。
华沙投资区域
布拉格南区
华沙住宅区
起价 zł4,235/m² (₪3,374/m²)
沃拉
起价 zł9,614/m² (₪7,661/m²)
莫科图夫
起价 zł12,236/m² (₪9,750/m²)
别拉尼
起价 zł10,488/m² (₪8,357/m²)
布拉格北区
起价 zł13,984/m² (₪11,143/m²)
Żoliborz
起价 zł11,650/m² (₪9,284/m²)
市中心（华沙）
城市中心高级短租区。Powiśle小区受外籍人士欢迎。
起价 zł16,606/m² (₪13,232/m²)
乌尔西努夫
华沙住宅区
起价 zł8,036/m² (₪6,404/m²)
从特拉维夫直飞航班
每周14趟直飞航班
编辑专栏 | CASABROVA
所有文章 →CASABROVA Global Investor Briefing — October 2026
The board barely moved: twenty-one of twenty-nine markets are unchanged, and the three that crossed two points did so because our own readings changed, not because anything happened in those markets. The top is now a three-way tie — Estonia 74.6, Poland 74.3, Slovenia 74.3 — with three tenths of a point between first and third.
CASABROVA Global Investor Briefing — September 2026
The Score did not move: no market changed by even half a point, and Estonia edged past Poland into #1 by 0.20 — inside the noise. What moved was the cost of money, and in opposite directions: New Zealand and Korea raised, Israel cut, Canada held, and 12-month Euribor crossed 3%. House prices rose in 25 of the 27 markets we can price for 2025, led by Hungary at +18.3%; only Canada and New Zealand fell.
2026 年第二季度投资者简报
我们的季度跨市场简报：二十九个市场、外国买家的借贷成本、周期位置、按国籍划分的税务以及 CASABROVA 评分。
罗马尼亚收到信号。波兰继续观察。
为什么 CASABROVA 正通过其模型框架进入一个东欧市场，同时在另一个市场等待更清晰的入场信号。
西班牙之后：欧洲海外房产资金下一站去哪里
对外国买家来说，西班牙如今已经进入 late-cycle 且变得拥挤 — 那么欧洲的房产资金下一步会轮动到哪里？CASABROVA 将 revealed preference、结构质量（Score）和时机（Master Index）分开，并梳理罗马尼亚、波兰和阿联酋的逻辑。
CASABROVA 全球投资者简报 — 2026年6月
6月简报是一次性的评分重置：荷兰、爱尔兰和波兰位居榜首附近；西班牙、葡萄牙和捷克仍处于 withdrawal；希腊处于 peak；德国和英国走向 recovery；罗马尼亚进入虚拟投资组合。
市场评论 — 华沙
华沙是波兰首都，也是布拉格之外中欧流动性最强的房产市场。平均公寓价格约100万兹罗提（约€235,000），市中心长租收益率5-6%、短租收益率7-8%，在首都城市中仍具竞争力。
波兰8.5%的固定租金所得税是欧盟最友好的投资者制度之一，持有5年后资本利得税降至0%。外国买家无限制。
主要考虑因素：华沙人口年增长1.2%，受乌克兰移民推动。人均GDP超过欧盟平均水平。
最后更新： 2026年4月25日