第比利斯
高加索首都；古城；快速现代化；数字游民热点
* 汇率仅供参考，基于ECB参考汇率
当地STR规定 — 第比利斯
No city-level STR cap or registration found; verify with local authorities; low-regulation environment
市场分析 — 第比利斯
关键需求驱动因素和主要投资风险
✅需求驱动因素
- •Georgia political/economic center
- •deep office/university base
- •digital-nomad demand
- •year-round city tourism
⚠️关键风险
- •GEL FX risk
- •supply pipeline/供过于求 pockets
- •political-sentiment shocks
- •STR competition
🇮🇱 以色列投资者须知
Rising Israeli arrivals; Hebrew-language investor marketing; growing diaspora 房地产 interest
房产在第比利斯
506 出售·454 出租
第比利斯待售房产
最新房源
显示 1–12 / 50 个房产
公寓 3卧 60m² 在Digomi
公寓 2卧 63m² 在Saburtalo
公寓 3卧 91m² 在Digomi
公寓 4卧 125m² 在Varketili
公寓 5卧 130m² 在Districts of Vazha Pshavela
公寓 2卧 57m² 在Vake
公寓 6卧 140m² 在Digomi
公寓 3卧 65m² 在Ortachala
公寓 4卧 85m² 在Saburtalo
公寓 3卧 86m² 在Isani
公寓 3卧 72m² 在Vake
别墅 8卧 312m² 在Sololaki
Yield by Neighborhood — 第比利斯
微观区域投资对比——CASABROVA差异化
| 社区 | 价格/m² | STR收益率 | STR状态 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 瓦克 | ₾3,589–₾12,253 (₪3,933–₪13,430) | 1.3%–10.5% | STR已许可 🟢 | 第比利斯高档精英街区 |
| 利西湖 | ₾3,821–₾8,916 (₪4,188–₪9,772) | 3%–9% | STR已许可 🟢 | 休闲湖泊；第比利斯安静住宅区 |
| 老第比利斯/阿巴诺图巴尼 | ₾3,184–₾4,776 (₪3,490–₪5,235) | 12%–16% | STR已许可 🟢 No STR ordinance; low-regulation | Heritage STR play; sulphur baths; strongest visitor demand; premium nightly rates |
| 第三区 | ₾2,471–₾4,760 (₪2,708–₪5,218) | 2.4%–8.4% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 纳扎拉杰维 | ₾3,334–₾5,098 (₪3,654–₪5,588) | 2.2%–9.4% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 萨布尔塔洛（第比利斯） | ₾2,866–₾4,140 (₪3,141–₪4,537) | 11%–14% | STR已许可 🟢 No STR ordinance; 1% small-business regime available | |
| 大迪戈米 | ₾2,859–₾5,034 (₪3,134–₪5,518) | 1.4%–7.2% | STR已许可 🟢 | 第比利斯新兴住宅区 |
| 迪戈米 | ₾2,719–₾5,442 (₪2,981–₪5,965) | 3%–8% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 努楚比泽高原 | ₾2,608–₾5,547 (₪2,858–₪6,080) | 5%–13.2% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅高地 |
收益率和价格区间是基于公开房地产门户网站（Tranio、Investropa、Globes 等）的内部 AI 研究估算，并按季度刷新；并非一手来源数据。
第比利斯投资区域
瓦克
第比利斯高档精英街区
起价 ₾3,589/m² (₪3,933/m²)
利西湖
休闲湖泊；第比利斯安静住宅区
起价 ₾3,821/m² (₪4,188/m²)
老第比利斯/阿巴诺图巴尼
Heritage STR play; sulphur baths; strongest visitor demand; premium nightly rates
起价 ₾3,184/m² (₪3,490/m²)
第三区
第比利斯住宅区
起价 ₾2,471/m² (₪2,708/m²)
纳扎拉杰维
第比利斯住宅区
起价 ₾3,334/m² (₪3,654/m²)
萨布尔塔洛（第比利斯）
起价 ₾2,866/m² (₪3,141/m²)
大迪戈米
第比利斯新兴住宅区
起价 ₾2,859/m² (₪3,134/m²)
迪戈米
第比利斯住宅区
起价 ₾2,719/m² (₪2,981/m²)
努楚比泽高原
第比利斯住宅高地
起价 ₾2,608/m² (₪2,858/m²)
市场评论 — 第比利斯
第比利斯是CASABROVA覆盖范围内收益率最高的首都城市：短租11-13%、长租8-9%，入场价仅€900-1,200/平方米。这些数据是真实的——由2022年以来大量俄罗斯搬迁者涌入、蓬勃发展的数字游民群体以及格鲁吉亚对95+国籍的免签政策驱动。这座城市已从背包客的好奇之地转变为真正的外籍人士中心，Airbnb需求可与欧洲首都媲美，但成本只是其零头。
短租完全不受监管——无许可、无上限、无注册要求。这既是机会也是风险：低门槛意味着高竞争，政府随时可能引入监管。第比利斯8%和巴统6%的同比增值表明市场仍处于扩张阶段。
拉里（GEL）是第三梯队货币，波动性较大——一年内可能贬值10-15%，这可能抹去外国投资者的收益收入。经济体量小，依赖旅游业，地缘政治风险敞口大（俄罗斯边境）。产权在该地区较为强劲，但尚未经受压力测试。第比利斯适合追求最大收益、接受新兴市场风险、并计划积极管理的投资者。这不是被动投资。
最后更新： 2026年4月13日