第比利斯
高加索首都；古城；快速现代化；数字游民热点
* 汇率仅供参考，基于ECB参考汇率
当地STR规定 — 第比利斯
No city-level STR cap or registration found; verify with local authorities; low-regulation environment
市场分析 — 第比利斯
关键需求驱动因素和主要投资风险
✅需求驱动因素
- •Georgia political/economic center
- •deep office/university base
- •digital-nomad demand
- •year-round city tourism
⚠️关键风险
- •GEL FX risk
- •supply pipeline/供过于求 pockets
- •political-sentiment shocks
- •STR competition
🇮🇱 以色列投资者须知
Rising Israeli arrivals; Hebrew-language investor marketing; growing diaspora 房地产 interest
学校：课程与教学语言
这里介绍本市儿童可选择的学校课程和教学语言，并不反映居住在此的外国居民人数。
公立学校：教学语言: Georgian · 来源
American International School Progress - Tbilisi
课程: Advanced Placement (AP); American Curriculum; American curriculum (AP, Cognia); American high-school diploma pathway with AP alongside Georgian certificate; Cognia-recognized programme; Georgian national; Georgian National Curriculum
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
British Georgian Academy
课程: Cambridge (secondary source); Cambridge Pathway; Cambridge Primary/IPC integrated with Georgian curriculum; Cambridge secondary and IB Diploma; IB Diploma Programme (DP); IB DP
教学语言: English; Georgian
来源 · 核查日期:
British International School of Tbilisi
课程: A-Level; Cambridge IGCSE; Cambridge International A Level; Cambridge International AS & A Level; Cambridge Lower Secondary; Cambridge Primary; Cambridge Primary/Secondary; Cambridge Secondary 1; English National Curriculum; English National Curriculum, IPC, Cambridge IGCSE, A Level; IEYC; IGCSE; International Early Years Curriculum (IEYC); International Early Years/Primary; International Primary Curriculum (IPC); IPC; National Curriculum for England with IPC and Cambridge pathways
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Buckswood International School Tbilisi
课程: bespoke/Georgian national (secondary); Pearson Edexcel IGCSE; Pearson Edexcel International GCSE; Pearson Edexcel iProgress
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Georgian-American High School
课程: Advanced Placement (AP); Cambridge Pathway; Cambridge, AP, American (secondary); Cognia-recognized programme
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Georgian-American High School of Vake (GAHSV)
课程: Advanced Placement (AP); American High School Diploma programme; Cambridge Pathway; Cognia-recognized programme
学段或年龄: Preparatory group ages 5–6; Primary I–V; Basic VI–IX; Intermediate X–XII
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Georgian-American School Progress (Tbilisi campus)
课程: American curriculum; AP; Georgian National Curriculum
学段或年龄: Kindergarten–Grade 12
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
IB Mthiebi
课程: International A Level; Pearson Edexcel iProgress
学段或年龄: Preschool, Primary, Secondary, High School
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
Oakleaf School
课程: Georgian National Curriculum; IB Diploma Programme (DP); IB DP
教学语言: English
来源 · 核查日期:
QSI International School of Tbilisi
课程: Advanced Placement (AP); American Curriculum; American curriculum (mastery learning); American school curriculum; AP is supplementary; AP (including Capstone); QSI curriculum aligned to U.S. standards; US-style QSI curriculum, AP
教学语言: English · 教学语言来源
来源 · 核查日期:
Saduni School
课程: Georgian National Curriculum; International Program (Cognia)
学段或年龄: Preschool, Primary, Basic, Secondary
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
School Qorali
课程: Cognia-recognized programme
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
更多学校
Tbilisi International School
课程: Cognia-recognized programme
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
UG School
课程: Cambridge Pathway; Integrated British/Cambridge and Georgian school curriculum; Pearson Edexcel iProgress
教学语言：来源未说明
来源 · 核查日期:
按名称字母顺序列出，并非排名或推荐。信息整理自公开来源；请向学校确认详情。
房产在第比利斯
2632 出售·5388 出租
第比利斯待售房产
最新房源
显示 1–12 / 50 个房产
公寓 2卧 56m² 在Saburtalo
公寓 3卧 62m² 在Saburtalo
公寓 2卧 53m² 在Mesame masivi
公寓 4卧 150m² 在Mesame masivi
公寓 2卧 58m² 在Saburtalo
开间 1卧 34m² 在Sanzona
公寓 4卧 145m² 在Lisi lake
公寓 3卧 103m² 在Lisi lake
公寓 1卧 58.1m² 在Mesame masivi
别墅 4卧 152m² 在Lisi lake
公寓 3卧 61m² 在Didi digomi
公寓 3卧 65m² 在Lisi lake
Yield by Neighborhood — 第比利斯
微观区域投资对比——CASABROVA差异化
| 社区 | 价格/m² | STR收益率 | STR状态 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 迪戈米 | ₾2,500–₾5,003 (₪2,974–₪5,951) | 3%–8% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 利西湖 | ₾3,513–₾8,197 (₪4,179–₪9,750) | 3%–9% | STR已许可 🟢 | 休闲湖泊；第比利斯安静住宅区 |
| 萨布尔塔洛（第比利斯） | ₾2,635–₾3,806 (₪3,134–₪4,527) | 11%–14% | STR已许可 🟢 No STR ordinance; 1% small-business regime available | |
| 瓦克 | ₾3,299–₾11,265 (₪3,924–₪13,400) | 1.3%–10.5% | STR已许可 🟢 | 第比利斯高档精英街区 |
| 老第比利斯/阿巴诺图巴尼 | ₾2,927–₾4,391 (₪3,482–₪5,223) | 12%–16% | STR已许可 🟢 No STR ordinance; low-regulation | Heritage STR play; sulphur baths; strongest visitor demand; premium nightly rates |
| 第三区 | ₾2,272–₾4,376 (₪2,702–₪5,206) | 2.4%–8.4% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 纳扎拉杰维 | ₾3,065–₾4,687 (₪3,646–₪5,575) | 2.2%–9.4% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 大迪戈米 | ₾2,629–₾4,628 (₪3,127–₪5,505) | 1.4%–7.2% | STR已许可 🟢 | 第比利斯新兴住宅区 |
| 努楚比泽高原 | ₾2,398–₾5,100 (₪2,852–₪6,066) | 5%–13.2% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅高地 |
收益率和价格区间是基于公开房地产门户网站（Tranio、Investropa、Globes 等）的内部 AI 研究估算，并按季度刷新；并非一手来源数据。
第比利斯投资区域
迪戈米
第比利斯住宅区
起价 ₾2,500/m² (₪2,974/m²)
利西湖
休闲湖泊；第比利斯安静住宅区
起价 ₾3,513/m² (₪4,179/m²)
萨布尔塔洛（第比利斯）
起价 ₾2,635/m² (₪3,134/m²)
瓦克
第比利斯高档精英街区
起价 ₾3,299/m² (₪3,924/m²)
老第比利斯/阿巴诺图巴尼
Heritage STR play; sulphur baths; strongest visitor demand; premium nightly rates
起价 ₾2,927/m² (₪3,482/m²)
第三区
第比利斯住宅区
起价 ₾2,272/m² (₪2,702/m²)
纳扎拉杰维
第比利斯住宅区
起价 ₾3,065/m² (₪3,646/m²)
大迪戈米
第比利斯新兴住宅区
起价 ₾2,629/m² (₪3,127/m²)
努楚比泽高原
第比利斯住宅高地
起价 ₾2,398/m² (₪2,852/m²)
编辑专栏 | CASABROVA
所有文章 →CASABROVA Global Investor Briefing — October 2026
The board barely moved: twenty-one of twenty-nine markets are unchanged, and the three that crossed two points did so because our own readings changed, not because anything happened in those markets. The top is now a three-way tie — Estonia 74.6, Poland 74.3, Slovenia 74.3 — with three tenths of a point between first and third.
CASABROVA Global Investor Briefing — September 2026
The Score did not move: no market changed by even half a point, and Estonia edged past Poland into #1 by 0.20 — inside the noise. What moved was the cost of money, and in opposite directions: New Zealand and Korea raised, Israel cut, Canada held, and 12-month Euribor crossed 3%. House prices rose in 25 of the 27 markets we can price for 2025, led by Hungary at +18.3%; only Canada and New Zealand fell.
2026 年第二季度投资者简报
我们的季度跨市场简报：二十九个市场、外国买家的借贷成本、周期位置、按国籍划分的税务以及 CASABROVA 评分。
市场评论 — 第比利斯
第比利斯是CASABROVA覆盖范围内收益率最高的首都城市：短租11-13%、长租8-9%，入场价仅€900-1,200/平方米。这些数据是真实的——由2022年以来大量俄罗斯搬迁者涌入、蓬勃发展的数字游民群体以及格鲁吉亚对95+国籍的免签政策驱动。这座城市已从背包客的好奇之地转变为真正的外籍人士中心，Airbnb需求可与欧洲首都媲美，但成本只是其零头。
短租完全不受监管——无许可、无上限、无注册要求。这既是机会也是风险：低门槛意味着高竞争，政府随时可能引入监管。第比利斯8%和巴统6%的同比增值表明市场仍处于扩张阶段。
拉里（GEL）是第三梯队货币，波动性较大——一年内可能贬值10-15%，这可能抹去外国投资者的收益收入。经济体量小，依赖旅游业，地缘政治风险敞口大（俄罗斯边境）。产权在该地区较为强劲，但尚未经受压力测试。第比利斯适合追求最大收益、接受新兴市场风险、并计划积极管理的投资者。这不是被动投资。
最后更新： 2026年4月13日