第比利斯
高加索首都；古城；快速现代化；数字游民热点
* 汇率仅供参考，基于ECB参考汇率
当地STR规定 — 第比利斯
No city-level STR cap or registration found; verify with local authorities; low-regulation environment
市场分析 — 第比利斯
关键需求驱动因素和主要投资风险
✅需求驱动因素
- •Georgia political/economic center
- •deep office/university base
- •digital-nomad demand
- •year-round city tourism
⚠️关键风险
- •GEL FX risk
- •supply pipeline/供过于求 pockets
- •political-sentiment shocks
- •STR competition
🇮🇱 以色列投资者须知
Rising Israeli arrivals; Hebrew-language investor marketing; growing diaspora 房地产 interest
房产在第比利斯
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第比利斯待售房产
最新房源
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开间 2卧 1m² 在Old Town / Metekhi
开间 1m² 在Vake-Saburtalo
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开间 1m² 在Ramstore / New Districts
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Yield by Neighborhood — 第比利斯
微观区域投资对比——CASABROVA差异化
| 社区 | 价格/m² | STR收益率 | STR状态 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 第三区 | ₾2,416–₾4,655 (₪2,634–₪5,074) | 2.4%–8.4% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 纳扎拉杰维 | ₾3,260–₾4,985 (₪3,554–₪5,434) | 2.2%–9.4% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 迪戈米 | ₾2,659–₾5,322 (₪2,899–₪5,801) | 3%–8% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅区 |
| 利西湖 | ₾3,737–₾8,719 (₪4,073–₪9,504) | 3%–9% | STR已许可 🟢 | 休闲湖泊；第比利斯安静住宅区 |
| 大迪戈米 | ₾2,796–₾4,923 (₪3,048–₪5,366) | 1.4%–7.2% | STR已许可 🟢 | 第比利斯新兴住宅区 |
| 萨布尔塔洛（第比利斯） | ₾2,802–₾4,048 (₪3,055–₪4,412) | 11%–14% | STR已许可 🟢 No STR ordinance; 1% small-business regime available | 最深主流租赁流动性;短租/长租最佳平衡;强专业基础 |
| 努楚比泽高原 | ₾2,550–₾5,424 (₪2,780–₪5,913) | 5%–13.2% | STR已许可 🟢 | 第比利斯住宅高地 |
| 瓦克 | ₾3,509–₾11,982 (₪3,825–₪13,061) | 1.3%–10.5% | STR已许可 🟢 | 第比利斯高档精英街区 |
| 老第比利斯/阿巴诺图巴尼 | ₾3,114–₾4,671 (₪3,394–₪5,091) | 12%–16% | STR已许可 🟢 No STR ordinance; low-regulation | 遗产短租玩法；硫磺浴；最强游客需求；高端每晚房价 |
收益率和价格区间是基于公开房地产门户网站（Tranio、Investropa、Globes 等）的内部 AI 研究估算，并按季度刷新；并非一手来源数据。
第比利斯投资区域
第三区
第比利斯住宅区
起价 ₾2,416/m² (₪2,634/m²)
纳扎拉杰维
第比利斯住宅区
起价 ₾3,260/m² (₪3,554/m²)
迪戈米
第比利斯住宅区
起价 ₾2,659/m² (₪2,899/m²)
利西湖
休闲湖泊；第比利斯安静住宅区
起价 ₾3,737/m² (₪4,073/m²)
大迪戈米
第比利斯新兴住宅区
起价 ₾2,796/m² (₪3,048/m²)
萨布尔塔洛（第比利斯）
最深主流租赁流动性;短租/长租最佳平衡;强专业基础
起价 ₾2,802/m² (₪3,055/m²)
努楚比泽高原
第比利斯住宅高地
起价 ₾2,550/m² (₪2,780/m²)
瓦克
第比利斯高档精英街区
起价 ₾3,509/m² (₪3,825/m²)
老第比利斯/阿巴诺图巴尼
遗产短租玩法；硫磺浴；最强游客需求；高端每晚房价
起价 ₾3,114/m² (₪3,394/m²)
市场评论 — 第比利斯
第比利斯是CASABROVA覆盖范围内收益率最高的首都城市：短租11-13%、长租8-9%，入场价仅€900-1,200/平方米。这些数据是真实的——由2022年以来大量俄罗斯搬迁者涌入、蓬勃发展的数字游民群体以及格鲁吉亚对95+国籍的免签政策驱动。这座城市已从背包客的好奇之地转变为真正的外籍人士中心，Airbnb需求可与欧洲首都媲美，但成本只是其零头。
短租完全不受监管——无许可、无上限、无注册要求。这既是机会也是风险：低门槛意味着高竞争，政府随时可能引入监管。第比利斯8%和巴统6%的同比增值表明市场仍处于扩张阶段。
拉里（GEL）是第三梯队货币，波动性较大——一年内可能贬值10-15%，这可能抹去外国投资者的收益收入。经济体量小，依赖旅游业，地缘政治风险敞口大（俄罗斯边境）。产权在该地区较为强劲，但尚未经受压力测试。第比利斯适合追求最大收益、接受新兴市场风险、并计划积极管理的投资者。这不是被动投资。
最后更新： 2026年4月13日