# 连续六个月低于上年同期：在以色列境外购房前应了解什么
住房价格指数已连续六个月低于一年前的水平，交易数量下降了百分之12.2，在2025年出现这一下降，而以色列银行正在放宽货币政策，欧洲中央银行则于九月10日再次加息。考虑在海外购房的人首先需要明确一件事：准备如何融资。
在五月至六月的2026年期间，根据八月发布的数据，中央统计局住房价格指数为593.6点。这比上年同期下降百分之1.5，也是该指数连续第六个月低于一年前的水平。与2025年底相比低百分之1.1，与2024年底相比低百分之2.1。
方向必须说准确。持续六个月的是相对于上年的负差距，而不是一期接一期连续下跌。月度路径并非直线，有些时期指数甚至略有上升。这里呈现的是指数相对于自身一年前水平逐步走弱，而不是持续暴跌。
年度数据同样容易造成误解。2025年的官方数字显示上涨百分之2.2，但这是年度平均值，主要受到2024年的支撑，当年结束时的年化增速为百分之7.7。指数在2025年一月达到609.8点的峰值。此后截至最新发布数据，已下降百分之2.7。
从数量看，交易宗数下降百分之12.2，这一变化发生在2025年。这是一个成交住房更少、价格缓慢走弱的市场，并非急剧的价格调整。
在这样的背景下，人们谈到海外购房时通常首先问“哪里便宜”。这个问题问错了。
两家中央银行，两个方向
以色列银行于九月1日将利率降至百分之3.25，自九月3日起生效，最优惠利率随之降至百分之4.75。过去一年的通胀率为百分之1.5，远比欧洲平均水平温和。
欧洲的方向相反，而且这已经发生，并非仅仅是预期。欧洲中央银行在六月将存款利率提高到百分之2.25，七月维持不变，并于九月10日再次提高到百分之2.50。三项关键利率均上调25个基点，自九月16日起生效。
该行自身给出的理由尤其值得以色列读者关注。声明称，中东战事继续造成通胀压力，预计通胀将在较长时期内高于目标。该行预计欧元区通胀率为百分之3.0，时间为2026年；百分之2.5，时间为2027年；百分之2.1，时间为2028年，后两年的预测均被上调。实际通胀率在七月为百分之2.9，八月快速估计为百分之3.3。一年期Euribor通常是欧元抵押贷款挂钩的基准，在八月期间突破百分之3。
实际影响主要涉及准备借款的人。以色列的信贷正在变便宜，欧元信贷则在变贵；欧洲央行还明确表示，通胀风险偏向上行，将逐次会议作出决定，并不承诺利率路径。因此，无论方向还是不确定性，都不利于计划借入欧元的人。但中央银行利率不是贷款报价：它对具体贷款的影响取决于基准、利差和合同约定的重定价时间。文末将进一步说明。
货币：一个好月份，一个不那么有利的夏季
八月欧元对谢克尔走低，从3.5114谢克尔（七月31日）降至3.4647（八月31日），降幅为百分之1.33。对于价值300千欧元的住房，一个月内的差额约为14千谢克尔。
从更广的时间范围看，方向正好相反。六月4日欧元为3.3659谢克尔，也就是说，自夏季开始以来已升值约百分之2.9。在六月完成交易的人比今天完成交易的人更有利。
美元在八月也走低，从3.0574降至2.9878谢克尔，但自六月以来同样升值了百分之3.3。这与考虑迪拜的人直接相关。迪拉姆与美元挂钩，因此在当地购房本质上是美元敞口。付款条件、分期安排和对冲确实可以改变实际敞口，但不能改变起点。这种挂钩只说明货币问题，不说明迪拜的房价、租金或流动性。
三个市场，以及数字说明了什么
在我们的九月市场排名中，有三个市场对以色列买家尤为突出。将它们与以色列本身比较很有意义。
以色列人最熟悉的目的地塞浦路斯不在其中，但这并非因为它没有可取之处。它的数字需要单独讨论，下文会专门说明。
| 评分 | 排名 | 泡沫风险 | 周期阶段 | |
|---|---|---|---|---|
| 爱沙尼亚 | 74.5 | 1 | 中高 | 峰值 |
| 斯洛文尼亚 | 73.5 | 3 | 中等 | 扩张 |
| 罗马尼亚 | 66.9 | 15 | 中等 | 扩张 |
| 以色列 | 66.4 | 17 | 中等 | 扩张 |
我们为各市场标注的周期阶段，是对已经结束年份的评估，在本例中是2024年，并非实时读数。
表中有意没有收益率一栏。整个市场的租金收益率很容易展示，却很难负责地使用：城市与城市之间、社区与社区之间的差异，比国家与国家之间更大，而且还取决于数字是在费用前还是费用后。需要可操作收益率的人，应当针对具体物业，使用实际租金、管理和维护成本、空置率以及适用税项来计算。
爱沙尼亚凭借较低的购置税和较高的数据透明度领先，但它处于周期峰值，在三个市场中泡沫风险最高。排名第三的斯洛文尼亚更为保守：仍处扩张阶段，风险中等，并且在2025年公布数据的欧盟国家中录得最强的交易量增长，达到百分之29.9。
排名15的罗马尼亚不是最显而易见的选择，恰恰因此值得关注。它的评分低于另外两个市场，但仍处扩张阶段，泡沫风险中等，进入价格显著低于西欧。它进入视野，是因为入场成本较低且市场仍在扩张，而不是因为它在排名中领先。
当地融资需要谨慎。罗马尼亚银行面向“侨民”的抵押贷款计划通常要求罗马尼亚国籍，因此其中提到的融资比例不一定适用于没有罗马尼亚国籍的以色列人。打算用杠杆购房的人，在依赖融资可得性之前，应取得银行以本人姓名、按照本人情况出具的书面报价。
具体在哪里，以及为什么
爱沙尼亚：塔林、塔尔图和东部。 塔林不同社区之间的差距很大。Kalamaja约为每平方米5,300欧元，市中心Kesklinn为4,750，而Mustamäe为3,050，Lasnamäe为2,850。约为4,050的Ülemiste是值得关注的案例。这个昔日工业区正转变为机场旁的商务园区，连接波罗的海国家的高速铁路也将在这里设置终点站。主导项目的合作方包括机场管理机构、铁路公司和开发商；他们称，项目投资约为五亿欧元，并计划到2030年形成塔林第二个城市中心，其中四栋住宅楼约有550套公寓。换言之，这是一个正在形成的住宅区，所依托的基础设施尚未完工。在大学城塔尔图，Karlova约为3,300，Annelinn为2,000。
在工业化的东部，即Narva和Kohtla-Järve，价格极低。爱沙尼亚土地与空间发展管理机构的官方报告显示，2025年的平均成交价在Sillamäe为每平方米286欧元，在Kohtla-Järve为205。面对这样的价格，任何合理租金都会产生很高的租金价格比，而这里恰恰需要谨慎，因为这种比例是对风险的补偿，不是便宜机会。这些城市人口收缩，流动性薄弱：买家应当假定出售需要时间。不过，Narva近年确实有公共投资。在Kreenholm综合体，自2010年废弃的历史纺织厂内，一个项目正在把纺纱楼改造成约20千平方米的文化街区。历史河滨步道也通过一个主要由欧洲资金支持的跨境项目得到延伸，该项目于2023年九月完工并开放。我们没有把这些投资与住房需求联系起来的数据，因此不能据此推断价格。
斯洛文尼亚：卢布尔雅那、海岸和阿尔卑斯山。 在首都，Vič-Rudnik约为每平方米5,250欧元，Moste-Polje为4,950。历史城区Stari Grad价格更高，但供应太少，无法给出数字。亚得里亚海沿岸的Koper提供了不同选择，尤其是可观海、拥有新建筑的Markovec社区。短期出租也是一种可能，但这涉及许可和具体物业的指定用途，而且会使买家脱离本次分析所审查的税务情形。阿尔卑斯山区的Bled则是完全不同的市场。Mlino、Ribno和Zasip是有宾馆的度假村，不是公寓市场。
罗马尼亚：布加勒斯特和Cluj。 它的情况与另外两个市场不同：市场正在扩张，进入价格显著低于西欧。布加勒斯特是更大的市场，Cluj-Napoca是该国主要科技中心之一，既不是唯一的，也不是最大的，因为布加勒斯特更大。Cluj的特点在于比例：约15千名软件行业从业者和约1,300家公司，另有十二所高等教育机构和约80千名学生，而这座城市最近一次人口普查约有287千名居民。这种构成支撑了租赁市场。每座城市的需求深度必须在社区层面检验，而不是城市层面。
税务：四个类别，以及其中不包括什么
以下对三个国家的比较涉及若干税种：购置税、年度税、租金收入税和资本利得税。它并未涵盖每个国家的全部类别；例如，对斯洛文尼亚介绍了购置税和资本利得税，却没有介绍年度税和租金税。这也不是对所有税务问题或交易本身成本的完整审查，后者包括公证、律师、中介和官方费用。下文塞浦路斯部分还会提到其他收费，这不意味着其他国家不存在这些收费。相关数据在九月6日至9日之间，于2026年向爱沙尼亚、斯洛文尼亚、罗马尼亚和塞浦路斯税务机关核实。所讨论的情形是：以色列税务居民以本人名义购买普通住宅物业，并在物业所在国被视为非居民。
爱沙尼亚。 没有单独的购置税；普通交易涉及登记费和公证费用。有一个重要例外：爱沙尼亚房地产转让一般免征增值税，但新建或重大翻修建筑以及未开发土地不适用该豁免，在这些情况下可能适用百分之24的增值税。年度税只针对土地，建筑不征税。税率按照地方当局决定，为土地价值的百分之0.1至百分之1。租金收入按百分之22征税；如选择概算费用扣除，则按百分之17.6征税。资本利得按净收益的百分之22征税。
斯洛文尼亚，以及许多人忽略的两点。 购置税为百分之2，法律上由卖方承担，除非合同把它转由买方承担。资本利得税并不统一，而是随持有期限下降：不足五年为百分之25，五年后为百分之20，十年后为百分之15，十五年后为零。
还有一点与斯洛文尼亚有关。以色列自2010年起成为发达国家组织成员，斯洛文尼亚对成员国公民免除互惠要求。以色列人无需成立斯洛文尼亚公司即可持有物业；许多人误以为这条成本高昂的路径是强制性的。
罗马尼亚，以及两个陷阱。 个人买家没有统一的购置税。登记费较低，但不是按照合同价格计算，而是按照合同价值与公证人市场研究价值中较高者计算，另加公证费用。不过，在应缴增值税的交易中购买新公寓，可能适用百分之21的增值税，量级完全不同。
年度税由地方确定，依据的是税务价值而不是购买价格，住宅基本税率为百分之0.08至百分之0.2。只看税率的人会忽略两点：从1日起，也就是2026年一月，税务价值表大幅上调，因此同一税率适用于高得多的税基；这一税率也不是上限，因为地方当局可以提高，对疏于维护的物业还可进一步提高。年度税之外还有针对高价物业的特别税，这并不是新税：2026年其税率从百分之0.3提高到百分之0.9，针对税务价值超过2.5百万罗马尼亚列伊的部分征收。
普通出租的所得税为百分之10，先按百分之20固定扣除费用，即相当于租金总额的百分之8。此外还可能涉及罗马尼亚医疗保险缴费；它不会仅因持有物业而自动产生，也没有明确豁免条款将其排除。计划在罗马尼亚出租的人需要向罗马尼亚顾问取得针对这一问题的明确答复，因为两种答案之间的差异很重要。
第二个陷阱比第一个更重要。出售时，税款按照转让价值而不是收益计算：持有不超过三年，包括三年，为百分之3，此后为百分之1。即使亏损出售也要缴纳。
还有一个应当尽早处理的法律问题。罗马尼亚法律限制非欧盟成员国公民直接拥有土地，并以条约安排和互惠为条件。建筑物是另一回事，但公寓通常附带一份土地权益。因此，购买资格不能仅从土地登记摘录推断，也不能想当然；签订合同前应当向罗马尼亚律师确认。
那么塞浦路斯呢？
这是大多数以色列人首先想到的目的地，却不在上表中。它的评分为66.6，排名16，位于排名15的罗马尼亚与排名17的以色列之间。三个市场相差不到半分，这本身就说明了“哪里便宜”这个问题的一些情况。
以色列与塞浦路斯之间没有税收协定，多数以色列人听到这一点会感到意外。 在以色列财政部登记册中筛选避免双重征税协定时，搜索塞浦路斯会返回“未找到结果”，而同样的搜索会找到希腊、英国和美国的协定。在塞浦路斯财政部的协定表中，以色列完全没有出现；该表是一份列有签署和生效日期的编号清单。
在依赖任何建议前，值得了解混淆的来源：以色列和塞浦路斯确实有一项促进和保护投资的协定，于1998年签署，2003年生效。它在以色列登记册中列在完全不同的协定类别下。投资保护协定不是税收协定，也不提供税收减免。网上搜索会找到引用“塞浦路斯-以色列税收协定”并列出详细预提税率的资料；被混淆的正是这项协定。
这并不意味着无法取得外国税收抵免，因为这由以色列法律决定。但没有可以依赖的协定机制，而且以色列针对境外租金收入的百分之15路径完全不提供抵免。
租金税不是统一的百分之20，对大多数买家而言要低得多。 根据自1日起生效、发生在2026年一月的税制改革，税档如下：应税收入不超过22千欧元为零；税率百分之20适用于22,001至32千；税率百分之25适用于不超过42千；税率百分之30适用于不超过72千；税率百分之35适用于超过72,001。同一改革把免税门槛从19,500欧元上调。应税收入在租金收入固定扣除百分之20费用后计算。
实际结果取决于在塞浦路斯的应税总收入，而不是物业。各税档适用于合计收入，而不是分别适用于每套公寓；因此，同一套公寓在没有其他塞浦路斯收入的人手中可能落入零税档，而在有其他收入的人手中可能适用较高税率。相关税档必须按照总收入计算，不能根据物业大小推断。
除所得税外，非塞浦路斯居民业主还须按百分之2.65缴纳医疗体系缴费，计费基础是租金总额，不是应税收入。缴费设有与年度总收入相关的上限，还必须理解它不带来什么：它不赋予在塞浦路斯使用医疗服务的资格。这是两个适用不同税基的独立机制，不能根据单一税率估算负担。
全国为零不等于年度为零。 全国不动产税于2017年取消，但包括污水和排水费在内的地方业主收费仍按主管机构和物业继续适用。
出售时还有一项很少被讨论的征费。 除资本利得税外，在塞浦路斯转让房地产的成交款须缴纳百分之0.4的征费，由卖方承担。该征费自2021年二月起生效，2022年十一月的一项修订改变并扩大了制度，也涉及转让持有房地产的公司股份；在这种情况下，计费基础以不同方式确定，并非房地产出售款。在房地产交易中，征费按成交款而非收益计算，因此即使没有收益也适用。相反，塞浦路斯对自1日起签署的文件，在2026年一月取消了印花税，因此这一侧的交易成本有所下降。
非欧盟公民购买物业需要获得区行政长官批准。 对公寓买家而言，相关路径是单位路径，公开的限制为最多两个单位。经常被引用的4,000米限制并不针对公寓，而是针对为买家自住建房的土地；这是另一条路径。内政部称处理时间为两至三周且不收费，但不保证批准。
有一个数字值得特别关注。塞浦路斯在2025年批准了16,171个住房单位，一年增长百分之43，按人口计算约为以色列批准速度的两倍。速度也没有停下：2026年前四个月批准了7,131个单位，上年同期为4,321个。与此同时，2025年的数据显示，全国约百分之40的买卖合同由外国买家签署，Paphos约为百分之66。
这些数字需要谨慎解读。建筑许可既不是竣工住宅，也不是入住日期：部分许可从未使用，从批准到完工的间隔以年计算，并且因项目而异。买家也不一定是房东。为自用或度假购买的住宅在销售端被吸收，根本不会进入租赁市场。
需求侧的情况同样并不明确。塞浦路斯外国公民占比并非有时估计的百分之15，而是截至2024年底约占居民的四分之一。但这是居民存量，不是入境流量，也不是非居民买家的指标。在最近公布的移民序列中，2024年与2023年相比，入境人数实际上没有增加。因此，居民基础确实在很大程度上依赖来自塞浦路斯以外的人，但不能据此得出到达速度正在加快的结论，更不能断定租赁需求正在增长。
因此，当这些许可中的一部分在本十年后期转化为住宅时，塞浦路斯租金会怎样变化，无法从已发布数据中向任何方向作出判断，我们也不声称能够判断。可以说的是，这是一个小市场，供应和需求两端都依赖外国人的流动。在当地购买用于出租的人会承受这一动态，而其中的关键变量并非进入价格。
结论
以色列银行放宽货币政策，欧洲中央银行收紧货币政策，两者之间的分化主要改变准备借款者的计算。计划借入欧元的人进入的是信贷成本上升的市场；在以色列筹资的人进入的是信贷成本下降的市场。
这里需要准确说明三点。无债务付款的买家并没有节省利息付款，也不会从欧洲加息中获得任何收益。其优势即使存在，也只是相对于杠杆买家的优势。抵押以色列物业筹集购房款的人并不是无债购房，而是在借款，因此要承受以色列的信贷条件。利率决定对现有贷款的影响取决于贷款基准、合同约定的重定价日期和利差。中央银行利率不是向任何借款人提供的报价。
除此以外还有货币敞口：以欧元收取租金、以谢克尔偿还贷款涉及两种货币，本身就是一种敞口。这里不是一组人获利而另一组人亏损，而是每种融资结构的起点不同。关键在于原本计划如何融资。
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本文任何内容均不构成税务、法律、养老金或投资建议，也不是进行或避免进行任何交易的建议。
本文是基于发布时公开来源的一般新闻与经济分析，不考虑任何个人的情况、需要、财务状况或目标。
税务方面尤其如此。 文中所列税率是在核实日期有效的一般法定税率，只针对一个狭窄情形：以色列税务居民个人以本人名义购买住宅物业，并在物业所在国被视为非居民。任何情况变化都会改变结果，包括通过公司购买、开展经营活动、开发、短期出租、共同持有、持有多套物业、居民身份变化或移民。税率不等于纳税责任，税基因国家而异，有时是评估价值而不是市场价格。
以色列的纳税责任是完全独立的问题。 税收协定不会取消物业所在国的征税权，以色列的任何税收抵免均受以色列法律及其规定上限约束。本文不计算买家的总纳税责任，也不声称进行这种计算。
税法、房地产法以及外国人购房规则会变化，有时还具有追溯效力。地区和社区的价格与收益率数据属于估算和编辑判断，并不保证收益率或价值。汇率会变化，可能向任何方向移动。过去表现不代表未来。
作出任何决定前，应同时在物业所在国和以色列咨询税务顾问、律师及合格专业人士。 每项决定的责任完全由决策者本人承担。